碧桂园重提规模目标 涨价预期下再寻毛利突破

（原标题：碧桂园重提规模目标 涨价预期下再寻毛利突破）

2016年国内销售目标达1680亿元

2015年合同销售地区分布

（按金额）

本报记者  王小明  香港报道

虽然过去几年越来越多的房企在淡化规模目标，但千亿房企碧桂园在经过三年的重整稳固后，今年再次提出了规模增长的诉求。3月15日下午，碧桂园在香港举行的2015年度业绩会上宣布，今年碧桂园在国内的销售目标是1680亿元，同比今年增长达到20%，这还不包括海外市场的销售。

“自2015年以来，随着政府刺激政策逐步落地，房地产市场正迎来最宽松的政策周期，城镇化势头持续，我们对2016年行业发展保持相对乐观，今年公司的总可售货量可以达到3000亿元。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示，今年碧桂园不仅规模要上一个台阶，在利润表现上，随着碧桂园合伙人机制的推进，今年也有望实现突破。在行业去库存的压力之下，碧桂园能在规模与利润上实现再增长吗？

碧桂园年报显示，2015年碧桂园实现合同销售金额约人民币1401.6亿元，合同销售面积约2153万平方米，分别同比增长7.1%和10.7%。其中，2015年度下半年实现合同销售金额约856.9亿元，比上半年显著增长约312.2亿元，环比增长57.3%。

去年下半年以来一二线城市市场的快速回暖是碧桂园去年业绩增长的显著因素。按照目标市场计算，2015年碧桂园合同销售额有52%都来自于瞄准一二线城市的项目，另外46%才来自于其原来占有优势地位的三四线城市项目。

“来自一二线城市销售占比的上升反映了集团对中国城镇化的理解，拓展一二线，巩固三四线，提高全国范围内的市场份额将是碧桂园长期的战略方向。”莫斌透露称，在过去一年时间里，碧桂园合共斥资约560亿元拓展新的土地项目，其中目标为一二线城市的新购土地金额占了总购地金额的75%。

在三四线城市整体库存量较大，经营利润越来越低的大背景下，向一二线城市进军被认为是碧桂园过去一年最为重要的一个转型方向。尤其是拥有丰富一线城市项目拓展经验的知名职业经理人朱荣斌加盟碧桂园后，碧桂园在一二线的拓展如虎添翼，去年接连在北京、上海、深圳开疆辟土，成为去年土地市场的赢家之一。

碧桂园在一二线城市的拓展曾经也受到过质疑，包括其在一二线城市的运营能力以及对其报表所带来不利影响。过去一年，碧桂园的资产负债表表现并不抢眼，由于积极扩充土储，其负债比率由2015年6月的60%急升至88%，招商证券即认为，2015年碧桂园进取的购地策略是一把双刃剑，虽然增加了可售资源，但也给资产负债表带来压力。

尤其值得注意的是，碧桂园2015年发行了一笔9.5厘的永续债用于潜在并购机会，但截至2015年底部分并购并未达成，这反而增加了碧桂园的利息压力。

对此，碧桂园首席财务官吴建斌在业绩会上解释称，过去一年增加土储是出于市场环境变化的考虑。“2015年初，拿地预算200亿元，实际上560亿元，多了300多亿元。政策有所好转，看到了形势，并购机会多一些，所以多买了一些地。这些是好土地，会卖出好价格。”

根据碧桂园的预测，今年目标市场为一二线城市的项目预计可以提供3290亿元的货量，三四线城市的城市项目可供货2980亿元，这将是今年碧桂园冲刺1680亿元目标的保障。“房地产市场正迎来最宽松的政策周期，我们对2016年行业发展保持相对乐观的态度。”莫斌说。

要实现这个目标，货量只是基础，关键还是产品。莫斌告诉记者，碧桂园当前在产品结构上已经有所调整。在一二线城市及其周边地区，碧桂园充分发挥20多年的成功经验，捕捉大城市外溢的购房需求，在城镇化拓展方向上打造大型项目，持续支持业绩；在三四线，碧桂园则会继续保持竞争优势，聚焦高净值人群，专注改善性需求，做三四线城市的“劳斯莱斯”项目。

规模二次腾飞

安徽省

甘肃省

海南省

河北省

湖北省

湖南省

福建省

3%

4%

4%

4%

4%

5%

注：其他

包含辽宁、河南、浙江、山东、马来西亚、江西、重庆、贵州、广西、四川、天津、澳大利亚、陕西、内蒙古、云南、山西、黑龙江、吉林

2015年合同销售

按城市类型划分

（按金额）

位于二线目标一线

寻求毛利突破

位于一线目标一线

1%

位于三四线

目标一线

5%

主动调整产品结构，一方面是碧桂园去库存的现实压力，另一方面则是其提升盈利能力的考量。《中国经营报》记者查阅其年报发现，2015年碧桂园的毛利、净利虽然有所增长，土地增值税拨备前毛利约为228.6亿元，同比增长3.7%；核心净利润97.1亿元，同比增长5.1%，但其毛利率却出现了下滑的趋势：2015年碧桂园毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6个百分点。

“毛利率下滑主要是因为2015年交付的产品为2014年签约，而当年房地产整体情况较差，碧桂园采取了包括价格等方式在内的去库存手段，导致拉低了毛利。”莫斌解释道，随着市场的向好以及公司战略布局、产品结构的调整，今年的毛利率预计会有很好的改善：“首先，土地和市场方面做了优化，现在是一、二、三、四线齐头并进。在三四线城市，我们面向改善性需求做高端项目，价格比同行在同一地段的项目要贵10%~20%，也会提升我们的利润率。其次，我们实行了内部合伙人机制，坚持下去的话，不仅毛利率水平会提升，而且整个公司财务状况会得到进一步改善。”

据碧桂园方面介绍，从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。截至2015年底，已有168个项目引入合伙人机制。其中，73个项目开盘在售，累计合同销售额达到338亿元，净利润率由此前的10%提升到12%（2015年签约销售部分的预期净利润率），年化自有资金收益率由约30%提升到约56%。

而通过产品结构的调整，碧桂园希望改变过往碧桂园房子“白菜价”的形象，提高利润率水平。数据显示，碧桂园2015年物业确认收入的平均销售均价只有约6194元/平方米，不仅较2014年同期的6724元/平方米下降了7.9%，在龙头房企中也处于低位水平。莫斌透露，今年碧桂园三四线城市项目只会升价销售，绝对不会再降价销售，“而且这是一个持续升价的趋势”。

碧桂园涨价底气同样来源政策大环境的变化。“大家看到国家的政策是大力去库存，供给侧改革。国家的政策出台后，一线城市应声上涨，国家是希望三四线城市去库存，我相信未来的金融政策，税收政策和各项刺激政策，一定会倾斜于三四线。在三四线城市我们是品牌供应商，存货的年限不长，品质优良，所以我们只会升价销售，不会降价销售。”

“鉴于碧桂园合同销售均价去年已经升至每平方米6820元人民币，预期今年其入账均价可以按年复苏4%至约6400元人民币，但同时因为其投地成本的上升，预计碧桂园今年的毛利率仍将维持在20%左右”，通过对碧桂园的销售数据分析后，美林美银的分析师并不乐观，其认为碧桂园仍需要更多的努力来提升毛利水平。

海外市场可能是碧桂园寻求毛利突破的另外一条路径。据莫斌透露，碧桂园开拓海外市场的一个重要考虑就是海外项目的利润比国内高，“我们马来西亚的森林城市项目，利润率肯定比国内项目要高，只要自己打造好，利润空间会越来越好”，莫斌称，森林城市项目对碧桂园而言有至关重要的作用，将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。

2015年碧桂园合同销售区域分布图，瞄准一二线城市项目的销售占比首次超过了三四线城市。

位于三四线目标二线

海外

2%

数据来源：碧桂园年报

10%

7%