一晃而过，2014年楼市已经走过一半的征程。伴随着市场下行，2014年上半年楼市调控政策也有了新的变化。与往年“国几条”有所不同的是，今年上半年大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断，原先铁板一块的政策出现松动，然而即使地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成交并不明显。
在“分类调控”的指导思想下，3月杭州率先有所举动。在金三银四并没有给出满意答卷的背景下，5月出现集中爆发，有诸多城市对楼市进行松绑。虽然限购限贷的大旗还在，但地方政府从人才引进、税费补贴、区域经济发展等多个纬度开启“救市”模式。
目前房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整，而本次楼市变化是历史上首次出现因为“非政策因素”导致的市场萧条。其中信贷问题就是今年阻碍楼市交易的一个重要因素。
自2013年三季度以来信贷一直保持收紧的态势，原本预计在今年一季度有所放松的局面并没有发生，相反很多银行纷纷停止房贷业务。此外，房贷利率普遍上涨已经成为常态，买家的购房支出变相增加。原先被视作优质资产的房贷仿佛一夜间被“遗弃”。
对此，央行进行喊话，虽然银行口头表态支持，但真正支持者寥寥无几。从6月信贷情况来看，银行的审批缓解速度有所加快，但只有个别银行在放款周期上有所缩减，在优惠利率的获得上仍设置不少门槛。其内在原因在于金融改革，利率市场化后银行的获利空间被大大压缩，而高企的房价也让银行有了风险意识。此外，央行只是在“口头”上表态，连续两次定向降准也和房地产“绝缘”，一些意图想落到实处有难度。
作为一线城市代表的上海，虽然占据了各种优势资源，但是并不意味着在这次调整中可以置身事外。上半年出现7折8折甩卖的楼盘同样也搅动了不小的风波。原先一线城市价格只涨不跌的神话破灭本身就是一种心理冲击，同时也反映出卖方市场逐渐向买方市场转变。
尽管在土地财政依赖度较高的背景下，地方政府也有救市的渴望。但作为一线城市代表，上海一直处于政策平稳状态下。可以说即便绕开限购限贷，政府还有很多“牌”可打，但是短期来看，“松绑”的可能性并不大。尤其是在此情况下，上海一手商品住宅库存从去年三季度开始逐月攀升，目前已经超过1100万平方米，以前5月平均销量来看，去化周期超过16个月。
纵观上半年楼市调控主基调不变，微刺激或将是常态。而未来不应期待救市，要知道市场调节才是主体。
（上海中原地产董事总经理 谭百强）
本文来源：东方早报
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