高端二手市场隐形投资客抛盘套现

从2009年至今，上海房地产市场经历了非理性到理性的过渡，原本大量的投机、投资购房者相继脱离市场。但殊不知，投资客就如同海绵里的水，挤挤还是有的。

近期，二手房市场挂牌量抬头，不少高端区域出现了非沪籍人士集中挂牌出售房源的现象，其中以温州、福建人为代表。德佑方面指出，部分非沪籍投资客在今年市场资金压力普遍较大的情况下，正通过出售房屋来积极套现。

古北陆家嘴集中抛售

就目前来看，选择离场的“隐形”投资客主要集中在古北、陆家嘴两大区域，抛售房源以高端住宅为主。

据德佑地产古北店人员介绍，从3月份至今，门店的挂牌量有一定的增长，其中以温州人为代表的投资客占到20%-30%，这些客户中，少部分人将持有的多套房屋同时挂牌。他举例，一位温州客户将自持的两套华丽家族古北花园一并出售，分别为两房和三房，挂牌均价65000元/平方米。门店人员表示，目前该小区的市场价在60000元/平方米，而该客户的挂牌价明显偏高，主要是为了腾出一定的议价空间。

另据德佑地产陆家嘴店了解，区域内的投资客主要以浙江、福建两地人为主，进入4月份，陆家嘴的一些江浙投资客也纷纷出售房源，一般来说，挂牌价略高于市场价，但也有个别投资客因急于解决资金问题，而略低于市场价挂牌，一般幅度在2%以内。另外，福建投资客目前未有动静，主要是因为此类人已在去年“金九银十”行情集中出手。

业内专家指出，高端住宅类产品总价较高且抗跌性较强，一直是投资需求的重点选择，古北与陆家嘴板块均属于沪上成熟的高端区域，区域内多为大标的项目，只要是有盈利空间的，非沪籍投资性需求均偏好。另外，高端住宅项目云集的新江湾城板块目前也集中了大量的投资性需求的置业者，且以福建人为主。

对于“隐形”投资客集中抛售房源的现象，德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，在今年从严的楼市调控下，部分非沪籍投资性需求对于当前市场并不看好，或对别的行业产生投资兴趣，并且，在今年市场资金压力普遍较大的情况下，只能通过出售房屋来套现，目前这部分客户的比例已占到了高端住宅挂牌量的半数左右。

或成楼市突破口

“隐形”投资客的相继离场势必会对沪上房地产市场带来连锁反应。

上海乘星行董事长李骁告诉记者，投资客作为市场中较为敏感的人群，对后市的预判能力明显要优于普通置业者，此类人群的离场表明他们对后市的预期并不乐观。这对于房地产市场而言是一个信号，势必会在二手房市场中发酵进而影响一手房市场，但并不会在短期内有所表现，而具体影响程度也要视抛售集中化的程度而定。

此外，陆骑麟表示，首先，在这种情况下，虽然抛售是个别案例，但并不能排除对市场造成的影响，该现象一旦出现，很有可能对市场造成连锁反应，不排除后续在市场仍然不好的情况下出现大量降价销售潮的可能性。其次，从德佑地产不少门店的反应来看，3月市场的带看量普遍较高，与去年“金九银十”的水平相当，但成交量却仍然处于低位，带看很难真正转化为实际成交，在这种情况下，又出现了非沪籍投资客集中出售房源的情况，势必对市场造成一定的冲击，很可能成为打破楼市僵局的一个突破口。

德佑研市

投资需求盯紧高端住宅

纵观2007年至2010年，整体而言，非沪籍投资性需求在沪上所有购房者的占比达65%-70%，处于较高的水平，而2011年忽然回落至63%，主要由于在2011年时，限购、限贷等政策的出台，导致了市场的需求量大跌，进而促使房价出现了明显下跌的情形，而随着2012年、2013年市场的逐渐回暖，房价的大幅上涨，非沪籍投资性需求又出现了逐渐入市的行情。那么，可以看出，这部分投资性需求的思维方式多为随着房价的涨跌而适时选择是否入市，市场回暖时则选择大幅入市，市场降温时则选择逃离，在选择产品上多为高端区域的高端项目，如古北板块、陆家嘴板块和新江湾城板块内的不少项目均有非沪籍投资性需求入手，如陆家嘴板块的世茂滨江花园、财富海景花园、仁恒滨江园等，古北板块的御翠豪庭、古北瑞仕花园、金色贝拉维等，新江湾板块的华润置地橡树湾等等。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，古北板块与陆家嘴板块多为以温州人为代表的投资性需求，多以35-55岁之间的人群为主，多以钢贸、私企老板为主，而近几年新兴的一些投资性需求的人群多以30-40岁的为主，多以金融、IT行业的精英为主，而随着产业的转变，投资性需求的人群也在逐渐转变。