地方调控静观两会风向标

“关于分区域调控政策，市里正在调研中，目前仍严格执行从紧的政策。”武汉市住房保障和房屋管理局一位内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。有消息称，武汉市针对中心城区和新城区发展的不同情况，正研究出台分区域的楼市调控政策。

武汉市的试探性举措或许对其他城市是一个启发。

密切关注当地房地产走势，等待中央层面的表态，目前，各地政府对于究竟是收紧还是放松调控政策打着各自的“算盘”。

记者从南宁、长春、广州等地房地产业内人士处获悉，各地当前仍然延续去年的调控政策，但也进行了多轮调研来征求意见，研究部署2014年楼市调控政策。

“地方的调控政策应该会在全国两会后出台，主要看两会上中央政府的表态，地方政府会视情况调整调控政策。”接受中国房地产报记者采访的多位业内人士均表达了同样的态观点。

经历了2013年的严格调控，2014年，房价在不同城市间出现了分化局面。北上广深等一线城市房价涨幅仍存很大压力，多数二三线城市，住宅价格涨幅基本平稳。

“分区域和分类调控政策是地方两会期间，很多代表提出的建议，目前地方政府还没有具体的执行政策。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，地方调控政策放松要满足几个条件：一是去年房价相对平稳，二是完成保障房任务，三是放松限购政策不会导致房价大幅反弹，四是调控放松不会影响供求关系。

不过，在地方债偿付压顶形势下，地方政府仍有动力刺激楼市鼓动地价，尝试调控政策的微调。

分区域调控

2月12日，湖北省住建厅发布消息称，将不会放松房地产市场调控和监管工作，调控政策将保持连续性和稳定性。随后，武汉市针对城市自身情况，建议针对中心城区和新城区发展的不同情况，实行分区域的调控政策。

对于武汉市调研尝试分区域调控，接受记者采访的多位业内人士表示，分区域调控政策，是地方政府尝试对政策进行微调，这或与地方政府的偿债压力有关。2014年武汉提出拟5年花2万亿元搞城建。据媒体公开报道，武汉曾以2037.05亿元的债务余额，被指为“中国负债最高的城市”，当地主要投融资平台近期亦被下调信用等级。尽管官方仍然对债务形势表示出乐观，但2万亿元的巨额投入仍将引发外界对于地方债务压力的关注。

戴德梁行武汉及长沙分公司总经理杨良军表示，武汉房地产市场供需两旺。从去年的形势看，每个月的成交量同比都是上升的，是历史上成交量最好的年份。分区域调控更多是从打造国际化都市的角度考虑，有利于城市多中心发展，这也符合大城市的发展思路。

分区域调控，武汉并非孤例。比如，南宁的调控政策就是街道办、居委会管辖的片区实行限购，以乡镇管理的片区则不限购，实际上是将主城区和郊区进行了分区域调控。

两会或是调控分水岭

“即使在全国两会上，中央也不会有明确的调控政策表态，目前的房地产市场分化严重且地区差异很大，分类调控是主导思想。”一位接近住建部的业内人士表示，中央的政策是分类调控，具体由地方根据实际确定。

在谢逸枫看来，在地方债务问题等因素的推动下，地方政府仍然有动力刺激楼市、鼓动地价，从而达到增加土地财政的目的。

事实上，地方政府与中央政府的调控诉求向来不一致。对于地方政府，房价上涨更有利于其卖地收入增长。就2013年的“新国五条”政策执行而言，地方细则出现很大的差异，仅少数城市涉及核心政策。

链家地产市场研究部张絮分析表示，“新国五条”影响市场层面的主要是限购、限贷升级，新房预售价格监管和二手住宅交易“20%差额个税”调整三项核心政策。而去年全国各地出台的地方版细则看，涉及核心政策的只有一线城市和天津、重庆、西安等少数大型二线城市，大部分城市仅提出房价控制目标。

近期市场出现的“房价冷地价热”现象，也说明地方政府并不愿意降低地价。

目前的房地产市场整体供需矛盾依然存在，局部市场分化加剧。在货币政策持续从紧环境下，部分三四线城市购买需求减弱，库存压力增加；一二线城市需求依然旺盛，房价持续上涨。但对于这种分化，不能简单用近期笼罩楼市的“崩盘论”一概而定。

华远地产董事长任志强表示，鼓吹房价下跌是危言耸听，房地产行业趋势不会改变。根据去年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售、价格、投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化，但并未改变预售远大于竣工的比例关系。

“中央层面也在密切关注市场动向。”上述接近住建部的人士表示。

“目前处于一个短期观望中，中央层面密切关注市场走势，地方政府则看中央的基调行事，或收紧或放松，3月份是一个分水岭。”谢逸枫说。