传统淡季楼市马力不足 年后或将“马上就好”

春节历来是楼市的传统淡季。

马年春节楼市淡季特征明显，楼市成交量进入普跌行情，销售市场逐渐趋于平淡。楼市淡季清凉，是否意味着马年楼市将不会持续去年上涨的旋律？楼市退烧指日可待？

“春节房屋成交量缩减是正常现象。”接受本报记者采访的交通银行金融研究中心研究员夏丹告诉记者。她表示，春节和“十一”是楼市一年中行情最差的时期。判断今年楼市的走势，应主要分析年后市场的制约因素。年后楼市存在的较大制约因素在于信贷情况，此前市场预期房地产信贷在年后会逐步宽松。一般来讲，年底趋紧的信贷额度到年初会突然放开，信贷有所好转，但是今年并非如此，无论从房地产开发贷款还是从个贷来看，审批的速度都比较慢。后期仍需要密切关注这一现象。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，春节成交量“马力不足”，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。市场进入春节传统销售淡季时间段，春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义。

夏丹表示，从供给来看，今年供给情况较去年将会有所改观，但是今年上半年供给不足的现象比较明显，因为从拿地到供应大约有12个月左右的时滞期，2012年四季度拿地热潮出现，一般到今年二季度后期效果才会发挥出来。总体来看，今年房价涨势不会出现明显变化，房价涨幅趋于温和。

尽管楼市春节期间成交量出现“马力不足”现象，但是，我们看到在大中城市，品牌开发企业仍然积极推盘，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。张宏伟表示，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化，因此，2014年第二季度将成为需求集中放量“窗口期”，从第二季度开始楼市“马上就好”。

总体来看，当前市场基本面回暖，房价持续小幅上涨的趋势明显，楼市淡季特征难以持续。同时，“房价从普涨时代进入明显的分化时期，今年分化格局将会加剧。”夏丹对记者说。她认为，从库存来看，一线城市库存将会逐步下降到比较低的水平，从去年情况来看三四线城市库存维持在较高水平，实际上，二三线城市内部也有分化，这一情况可能在未来会进一步加剧，而并非得到改善。

房地产收益率的分化，将继续推动楼市分化格局的加强。近期来看，由于二三线城市目前存在建设供给过剩的压力，短期一线城市收益率或仍高于二三线城市，吸引房地产开发企业逐步从三四线城市向一线城市转移。当前我国房地产收益率仍然受人口变量导向较强。由于财政约束和购买力约束，城镇化进行速率很可能较为缓慢，这种增量需求难以集中释放，不足以支撑三四线城市房价的过快上涨。

面对去年即出现的楼市分化格局，各地楼市调控相应出现差异化特征。一些城市发布了“阶段性”收紧政策，但是总体来看，市场人士认为，当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，对市场的影响尚待进一步观察。

在政策层面上，房产税的呼声高涨，实施不动产统一登记制度，被业内人士看做房产税试点推进的一大重要前奏。中央编办已发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，公布了不动产登记职责整合的方案。不动产统一登记制度逐步迈入“深水区”。

业内人士认为，实施不动产统一登记制度，会对市场上存在的部分灰色房源存量带来较大的威慑作用，导致出现部分房源抛售，市场供给的增加，有利于房价的下降。同时，如果继续跟进房产税，将导致持有多套房屋成本上升，会对购房者的投资热情带来冲击，有助于遏制投机性需求的大量入市。但是在操作层面上，由于这一制度涉及到各方面的利益，需要各方面的配合协作，因而推进的过程将阻力不小。

夏丹认为，不动产登记制度的建立需要一个漫长的过程，这一制度要发挥功效，还应该与之前住房信息联网等措施结合起来，目前来看效果并不好，这与地方政府的不配合以及触及利益集团有关。从技术上来看，实施不动产统一登记制度不存在问题，但是如果主要矛盾没有解决，那么未来的成效也不会太理想。至少在今年对房价的影响并不大。

张宏伟表示，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。