传统淡季楼市马力不足 年后或将“马上就好”

2014-02-12 06:55:49 来源: 金融时报 举报
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春节历来是楼市的传统淡季。

马年春节楼市淡季特征明显,楼市成交量进入普跌行情,销售市场逐渐趋于平淡。楼市淡季清凉,是否意味着马年楼市将不会持续去年上涨的旋律?楼市退烧指日可待?

“春节房屋成交量缩减是正常现象。”接受本报记者采访的交通银行金融研究中心研究员夏丹告诉记者。她表示,春节和“十一”是楼市一年中行情最差的时期。判断今年楼市的走势,应主要分析年后市场的制约因素。年后楼市存在的较大制约因素在于信贷情况,此前市场预期房地产信贷在年后会逐步宽松。一般来讲,年底趋紧的信贷额度到年初会突然放开,信贷有所好转,但是今年并非如此,无论从房地产开发贷款还是从个贷来看,审批的速度都比较慢。后期仍需要密切关注这一现象。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,春节成交量“马力不足”,短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。市场进入春节传统销售淡季时间段,春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义。

夏丹表示,从供给来看,今年供给情况较去年将会有所改观,但是今年上半年供给不足的现象比较明显,因为从拿地到供应大约有12个月左右的时滞期,2012年四季度拿地热潮出现,一般到今年二季度后期效果才会发挥出来。总体来看,今年房价涨势不会出现明显变化,房价涨幅趋于温和。

尽管楼市春节期间成交量出现“马力不足”现象,但是,我们看到在大中城市,品牌开发企业仍然积极推盘,整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。张宏伟表示,预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解,从时效性的角度来讲,短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化,因此,2014年第二季度将成为需求集中放量“窗口期”,从第二季度开始楼市“马上就好”。

总体来看,当前市场基本面回暖,房价持续小幅上涨的趋势明显,楼市淡季特征难以持续。同时,“房价从普涨时代进入明显的分化时期,今年分化格局将会加剧。”夏丹对记者说。她认为,从库存来看,一线城市库存将会逐步下降到比较低的水平,从去年情况来看三四线城市库存维持在较高水平,实际上,二三线城市内部也有分化,这一情况可能在未来会进一步加剧,而并非得到改善。

房地产收益率的分化,将继续推动楼市分化格局的加强。近期来看,由于二三线城市目前存在建设供给过剩的压力,短期一线城市收益率或仍高于二三线城市,吸引房地产开发企业逐步从三四线城市向一线城市转移。当前我国房地产收益率仍然受人口变量导向较强。由于财政约束和购买力约束,城镇化进行速率很可能较为缓慢,这种增量需求难以集中释放,不足以支撑三四线城市房价的过快上涨。

面对去年即出现的楼市分化格局,各地楼市调控相应出现差异化特征。一些城市发布了“阶段性”收紧政策,但是总体来看,市场人士认为,当前地方政府发布的政策力度相对偏中性,对市场的影响尚待进一步观察。

在政策层面上,房产税的呼声高涨,实施不动产统一登记制度,被业内人士看做房产税试点推进的一大重要前奏。中央编办已发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》,公布了不动产登记职责整合的方案。不动产统一登记制度逐步迈入“深水区”。

业内人士认为,实施不动产统一登记制度,会对市场上存在的部分灰色房源存量带来较大的威慑作用,导致出现部分房源抛售,市场供给的增加,有利于房价的下降。同时,如果继续跟进房产税,将导致持有多套房屋成本上升,会对购房者的投资热情带来冲击,有助于遏制投机性需求的大量入市。但是在操作层面上,由于这一制度涉及到各方面的利益,需要各方面的配合协作,因而推进的过程将阻力不小。

夏丹认为,不动产登记制度的建立需要一个漫长的过程,这一制度要发挥功效,还应该与之前住房信息联网等措施结合起来,目前来看效果并不好,这与地方政府的不配合以及触及利益集团有关。从技术上来看,实施不动产统一登记制度不存在问题,但是如果主要矛盾没有解决,那么未来的成效也不会太理想。至少在今年对房价的影响并不大。

张宏伟表示,只要2014年市场和房价不出现报复性反弹,当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会延续2013年的行情,整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

黄向军 本文来源:金融时报 责任编辑:王晓易_NE0011
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