四大一线城市的调控新政在三中全会释放出的市场化信号前面，显得有些苍白无力。11月21日，离广州公布加码楼市调控的“穗五条”仅仅3天时间，珠海就诞生了新的双料地王。横琴两幅住宅用地以104.27亿元的总价成交，楼面地价突破18400元/平方米，刷新最高单价纪录。
“我们最近要推出第二期了，售价大概是33000元/平方米，但摇号中签率只有20%。”11月22日，横琴目前唯一在售的住宅项目——华融琴海湾的销售人员对中国房地产报记者强调，5个人中只有一个人能买到房子。
珠海中原地产营销总监李煜认为，横琴楼市目前和未来可预见的供不应求是地王诞生的直接驱动力，自贸区的利好及日渐加快的基础设施建设则为地价、楼价的进一步上升提供了充分的想象空间。就宏观大环境而言，“北上广深的新政都已严格到极限，国家也强调了要以市场行为为主，所以开发商对地产行业的前景还是充满信心。”
高地价之因：住宅用地稀缺
据了解，本次横琴出让的两宗土地均为二类住宅用地。其中，2013-07号地块位于横琴新区伯牙北道东侧，港澳大道南侧，琴扬道西侧，濠江路北侧。占地面积约11.5万平方米，共分4个地块。其中地块1和地块4是二类住宅用地，地块2是二类幼托用地，地块3是小学用地。经过41轮激烈竞价，被北京华美地产以楼面地价18000元/平方米、总价45.6亿元竞得。
2013-08号地块位于横琴新区琴扬道东侧、港澳大道南侧、知音北道西侧、濠江路北侧，其土地面积约为13万平方米。该地块最终被珠海华发以总价58.6亿元、楼面地价18400元/平方米竞得，成为珠海的总价和单价新地王。
以10000元/平方米的出让底价计算，这两幅地的溢价率已经高达80%了。实际上，今年珠海的土地市场中，也是横琴一枝独秀。有数据显示，今年前三季度珠海共拍出40宗地块，总成交金额逾约164.6亿元，而横琴出让的土地就有8宗，出让总价达91.5亿元，占总成交金额的55.3%。
据本报记者观察，今年以来，横琴商住用地的火爆是史无前例的。6月份，横琴一宗商住用地的成交单价仅是6800元/平方米，7月份，广东客商汇投资有限公司拿下的地块就已高达38.47亿元，15890元/平方米楼面地价是珠海最高纪录。到11月，横琴的住宅用地楼面地价又涨了2500元/平方米。半年不到的时间，楼面地价涨幅超过1.7倍。
与此形成鲜明对比的是商业用地的平稳表现。11月1日，横琴一宗文化创意产业及配套用地以1200元/平方米的底价成交，一幅办公、酒店、商业用地也以底价4200元/平方米出让，溢价率最高的一宗办公楼用地楼面地价为8300元/平方米，与住宅用地有近1万元/平方米的差距。
“住宅用地拍到1.8万元/平方米是正常的市场反应。”李煜介绍，横琴大部分都是商业及物流、工业用地，住宅用地只占很小比例，卖少见少。官方资料显示，商品房项目开发只占整个横琴岛总体开发建筑面积的2%（约0.56平方公里）。
高房价之因：澳门后花园
据了解，虽然占地面积多达106平方公里，但横琴新区成立仅仅不到3年时间，因此，无论是基础设施建设、产业发展，还是房地产市场均处于起步阶段。
据李煜介绍，横琴历史用地开发的商品房也就是村民的回迁房，售价已经在2万~3万元/平方米了，而珠海的全市均价也只是1.2万元/平方米左右。目前岛上唯一在售的房地产项目——华融琴海湾更是充分演绎了物以稀为贵的原则。据了解，该项目在8月份推出的第一期洋房产品售价为25000元/平方米左右，目前正在认筹的第二期已经上涨到了33000元/平方米。“吸收500个筹，摇号的只有100套。”销售人员介绍。
作为“特区中的特区”，横琴的独特地理位置和特殊政策为房地产市场提供了高起点发展的条件。据珠海当地业界人士介绍，近几年澳门楼价升幅明显，目前已经接近10万元/平方米，“很多澳门本地人都买不起楼了。”这些外溢的需求将一河之隔的横琴视为了宣泄口，“现在横琴买房的大部分是澳门人。”李煜透露，中原地产的澳门和香港分行也已储备了不少希望在横琴购房的客源，“严重的供不应求，投资需求占大部分。”在他看来，虽然无法达到前海10万元/平方米的水平，但横琴楼价有很大概率达到4万~5万元/平方米，相应的，地价也有望上升到2万元/平方米。
横琴新区相关负责人日前表示，随着项目的不断进驻，需求的住宅明显得不到满足，横琴历史用地开发的商品房供不应求。在当地官方看来，横琴肩负着承接港澳现代服务业延伸发展、促进澳门经济适度多元发展等使命，因此地价参照对象绝非珠海，未来趋势应是比肩港澳。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
