广州：“偷步”卖房现苗头 限售令下购房者陷两难

新华网广州１１月１４日电（记者 周强）楼市调控令没有最严只有更严，房价没有最高只有更高。这厢是市场观望情绪浓烈，那厢是购房者恐慌入市。限售令下，广州一些开发商无证销售现“偷步”卖房苗头，与政策、市场玩起了躲猫猫。对于购房者来说，虽然面临法律风险，但在变化莫测的预期面前，“买也不是，不买也不是”，陷入两难。

市场无证销售铤而走险

１０月底，位于广州增城新塘的某楼盘推出了１号、３号楼约３００套单位，毛坯均价８１００元／平方米，并要求购房者缴纳１万元定金，择日付首付签合同。

不料，当购房者１１月初前往该楼盘签订购房合同时，发现该楼盘并未取得预售证，引起购房者强烈不满，而销售人员则表示，“可以先签订合同，预售证将于本月中旬取得。”

在广州荔湾区，某全新楼盘于１０月２６日全新推出共４００多套单位，售价每平方２．５万至３．２万元。而阳光家缘网上显示，该楼盘在１０月２５日只获得１０栋、６栋共１００套房源。

某大集团在今年１０月下旬开售的广州南沙楼盘项目，其售价为１．２万元／平方米，带装修。阳光家缘显示，截至１０月２８日，该项目仅拿了１２８套预售房源，远少于开盘当天推出的３００多套房源。

广州市国土房管局相关负责人表示，这样的“无证售楼”卖房现象在广州中心区高档楼盘更为常见。“广州限售后，不少豪宅盘所获批预售房源数量遭腰斩或仅是申报数量的１／３，这些楼盘多见于天河珠江新城、天河北、白云区白云新城等高端商务区。”这位负责人说。

以广州天河北某高档楼盘为例，据搜房网数据监控中心监控阳光家缘统计，该盘今年仅在９月初以及１０月２１日两次拿过预售证，分别获得４７套和５０套房源，两次仅合得９７套房源。而该盘在９月初开售二期时，开盘当天共推出２７０套左右的房源，售出超过六成。

企业资金急需回笼

事实上，开发商无证售楼的行为无疑是“偷步”卖房。记者调查发现，近一个月来，楼盘“偷步”现象虽在少数，但呈现两大特征需引起注意。

其一是，多数楼盘采取鱼龙混杂的形式，推一部分已经获批预售证的房源，再推一部分未获批的房源，试图掩人耳目。其二是，这种偷卖风有扩大趋势，除了由豪宅楼盘过渡到刚需盘，由市区过渡到郊区之外，一些知名品牌开发商也开始铤而走险。

业内人士认为，为了平抑房价，广州推出“限价”“限签”“限售”三大杀手锏，“偷售”行为是不得已而为之。“同一栋单位，一部分可预售一部分不可预售，明显不符合常理。”有销售人员表达不满。

据中原地产市场部总经理黄韬分析，开发商“偷步”卖房既有对广州限价限售政策的无奈，也有对市场以及政策的嗅觉，再加上企业自身资金等原因，使得这种现象在市场上越来越常见。

“一些刚需楼盘开始偷售，说明企业资金链条吃紧，急需回笼。”他表示，楼市调控长效机制尚不明朗，不少开发商判断楼市政策或有变动以致市场或出现波动，因此抓紧金九银十的最后出货时机。

还有观察人士表示，相关部门对于市场上无证“偷步”的现象表面上不允许，而实质上采取睁一只眼闭一只眼的态度，这也是越来越多楼盘跟风的重要原因。

购房者陷两难

广东博厚律师事务所律师程磊认为，楼盘在未取得预售证的情况下，就收取买家的费用属于违规行为，因此，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。北京市盈科（广州）律师事务所律师周玉忠则表示，“没有预售证就无法办理预告登记和合同备案，因而难以防止一房两卖或另行抵押，会对取得产权构成极大妨碍，买家容易陷入纠纷。”

尽管如此，当前市面上出现的“偷卖”现象，却引起了部分购房者的“两难”情绪。不少购房者表示，未来房价预期不明，整个房价“噌噌噌”往上涨，“我们也知道不合规定，买也不是，不买也不是，谁都没个准。”广州市民谢女士说。

不得不说，屡调屡涨的楼市调控政策，正在加深购房者的悲观恐慌情绪。日前，京沪深三地更是将首付提至７成，关于广州跟进的消息也甚嚣尘上。此外，楼市调控长效机制的建立和完善也尚需时日，加上不少开发商们“想走货”等多种因素叠加都在影响市场未来预期，“偷售”行为的出现不难理解。

对此，暨南大学教授胡刚表示，国家需进一步完善房地产市场信息公开透明机制，“未来将出让多少地，提供多少套房子，无论是老百姓，开发商都是一个未知数，市场也就难以形成理性预期。”

业内人士普遍认为，要稳定预期尤须加大市场供给力度，同时加快保障房入市，以缓解购房者的饥渴，打破“只看涨不看跌”的幻想，也可以为开发商营造健康的市场环境和政策环境。