国税总局再促土地增值税清算要求各地8月底前上报清算进度

早报记者 陆鸣

土地增值税征管再传收紧声。

7月2日，国家税务总局官网挂出《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》），称2013年要抓好土地增值税清算工作，并要求各地于8月底前将2013年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算上报。

相关督导检查即将展开。《通知》称，在已对15个省市进行督导的基础上，今年7月起，国税总局还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导。

某港资房企副董事称，由于房企普遍有一定量的土地储备，土地增值税对开发商而言往往意味着一大笔资金，所以在交税上“拖拖拉拉的情况是有的”，“有的项目清算得慢一些，企业可以晚一些交，但不交、少交是不可能的。”

开发周期长的项目

“受影响往往更大”

据了解，土地增值税通常按一定比例先行预征。据《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（上海市地方税务局公告2010年第1号），上海住宅开发项目的土地增值税预征率，按项目售价高低，设为2%、3.5%、5%三档。而土地增值税的清算工作，要在房地产项目竣工、完成销售，或者整体转让时展开。

“清算时，按预征额和实际应缴额，多退少补。”某央企开发商投资部负责人说。

按前述港资房企副董事称，具体税率方面，房地产项目利润率未超过20%的，免征土地增值税；利润率超过20%，根据利润率高低，按四级超额累进税率征收土地增值税，“利润率在20%～50%的，土地增值税税率为30%；利润率在50%～100%的，税率为40%；利润率在100%～200%的，税率为50%；利润率在200%以上的，税率为60%。”

该副董事解释称，设立这个税种的导向就是要开发商不能定价过高，同时要求项目快速周转，加大供应，防止开发商囤地、捂盘。“如果一个项目拿地较早，开发、销售周期过长，房价上涨速度又较快，那么很容易形成利润率过高的局面，也容易被征收土地增值税，而 短平快 的项目则一般不容易被征收或税额较低。”

他举例称，两个总销售额10亿元的项目，都是两年完成开发销售，如果利润率为15%，那么利润为3亿元，且不用交土地增值税；而如果拿10亿元投资一个项目，4年完成开发销售，利润率翻一倍为30%，总利润仍为3亿元，却要交30%的土地增值税。

土地增值税是房地产领域的主要税种之一。按财政部披露的数据，今年5月，全国的土地增值税收入为276亿元，比上年同期增长27.4%。

“严审扣除项目”

土地增值税对开发商而言，影响不小。

前述央企开发商投资部负责人直言，虽然只有在利润率达到一定水平后，才会对开发商征收土地增值税，但该税种对开发商影响很大，“往往是一大笔钱，像一些大型房企的大型项目，如果拿地早、价格高、开发周期长，往往是几十个亿。”

某港资房企副董事还提到，由于有些项目开发周期过长，并非捂盘所致。“有些项目的开发周期很难控制，像目前上海市中心区域的楼盘，几乎全都会被征土地增值税。因为市中心项目拆迁难度大，价格上涨快，项目周期长，价差高。而郊区近两年拿地的楼盘，由于调控以来房价上涨幅度不大，则不太会涉及土地增值税。”

加上近年地价一路上行，拿地企业与地方政府“商量”着迟交土地增值税的现象不时出现。

前述央企开发商投资部负责人称，如果企业和地方政府的关系好，那么可能不会急着清算，晚一点征收，这样一来，企业的资金使用效率就会提高。同时，也有开发商采取做高成本、调低售价等方式，以规避土地增值税，“实际操作上很难把握，因为企业的资金成本也是大进大出的。”

某上市房企分管拿地的总裁助理进一步称，即便能缓交，期限一般也就半年，不可能延迟太久。

监管者也意识到了这一点。《通知》提到，“从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。”

《通知》提出四项措施：一是加强纳税服务和税收宣传；二是对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期自行清算；三是严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，不搞一刀切；四是清算审核时，不得擅自扩大扣除项目范围。

某上市房企副总裁称，其实开发商该交的税，肯定是逃不掉也少不了的，差别只是政府“抓紧征”还是“以后征”的问题，“我觉得重申清算工作，和房地产调控没什么关系，和财政吃紧有关。”

一名税务部门工作人员则称，土地增值税一直在正常征收，其实不存在趋严执行的情况。