中信信托“乾景套利”计划2亿贷款悬空

欠钱大户抵押“重庆第一烂尾楼”，监管账户资金离奇失踪

目前尚不了解麦吉可公司如何从预售款账户中将钱转走，因此也难以推断此过程中三峡银行和中信信托的监管责任。

数百名从重庆麦吉可房地产开发有限公司购入重庆联合国际大厦物业的业主，正面临钱房两空的危险。

大部分业主是在2010年-2011年购买的房产，在开发商公布的交房时间从2012年6月30日延期至今后，他们终于发现，自己的购买合同并没有在房管局备案。并且，这一部分物业已经被抵押给中信信托。

理财周报记者查阅资料发现，这一部分资金来自于中信信托的中信乾景套利型投资集合信托计划（可转换债权投资II期），据该信托计划披露显示，2010年11月8日向重庆麦吉可房地产开发有限公司发放了本金为2亿元的抵押贷款，抵押物为重庆市渝中区解放碑附近的联合国际大厦的部分在售物业，抵押率40%以下。

2012年9月，中信信托向法院起诉，申请查封并且公开拍卖这一部分房产。

但这一计划遭到了麦吉可公司其他债权人、以及前期购入重庆联合国际大厦物业业主们的反对，目前重庆渝中区政府已经成立工作组介入此事。在一份与业主沟通的会议记录中，渝中区政府领导表示，不支持拍卖房产，会将业主的利益置于债权人之上优先考虑。

而据理财周报记者了解，尽管中信信托和该信托计划执行信托经理刘小军均拒绝接受采访，但中信信托已经赴重庆与当地政府、企业及债权人接洽。

不良资产处置遇到欠钱大户

2010年3月31日，中信乾景套利型投资集合信托计划（可转换债权投资II期）募集成立，当时的信托计划说明是，投资项目可能会涉及银行、大型国有企业、中国投资担保公司等的信用增级；也可能会涉及上市公司股票、国内重点或特色城市的土地使用权/成熟物业、黄金及其他稀有金属采矿权等有价值、易变现的优质资产。

其优先级募集了1.871亿元，一共来自两家机构及56名自然人。

2010年底，该信托产品向重庆麦吉可房地产有限公司贷款2亿元。该公司用作抵押的联合国际大厦，位于重庆繁华商圈解放碑，是重庆著名的烂尾楼。早在1998年由中建独资开发并动工，当时被称为重庆第一高楼。此后由于资金问题，开发商多次更迭，工程时断时续。2010年初前后，已经大致完成主体建设的大厦17层到67层的物业由麦吉可公司接盘发售。

一位接近中信信托的人士向理财周报记者表示，中信信托从进入之初，就知道这是一个烂尾楼项目，是按照不良资产处置来做的。

一未经证实的消息称，此烂尾楼项目为政府主导，是当年渝中区的重点工作之一，中信信托放贷也是看中了政府背书。

由于并非专门针对联合国际项目的信托计划，中信信托没有公布过抵押物的估值、麦吉可公司的财务状况，以及相应资金监管、风控措施。但是从信息披露中可以看出，中信原本的计划是，麦吉可将手中待售物业抵押给中信信托，在项目售出后、麦吉可将房款给中信还款，双方再办理解抵押手续。

根据业主们此后了解的信息，麦吉可公司应该是将地下1层和2层、地上17-20、31-64一共40层的物业抵押给了中信信托。

由于中信信托拒绝采访，因此现在无从确认，中信信托在进入前，是否就知道这是一家财务状况和诚信记录并不乐观的公司。

据理财周报记者了解，麦吉可公司原法定代表人为韩乐忠，后改为吴霄霞。

这两个名字还曾经出现在另外一家重庆房地产企业中：重庆凯悦房地产有限公司。这家号称新加坡浪高集团的下属机构，曾经参与重庆南坪“世界最高烂尾楼”的开发，将其改名为浪高凯悦，计划引入豪华酒店，但最终也以烂尾收尾。

在凯悦房地产折戟南坪后，吴霄霞和韩乐忠以新加坡麦吉可公司高管身份出现，继续活跃于川渝一带。

一位联合国际的业主向理财周报记者表示，自己曾经委托律师调查麦吉可公司债务，发现该公司不但有因欠款而被法院执行的记录，还有个人高利贷欠款数千万元。

根据重庆税务局发布的最新欠税公告，截至2012年底，凯悦房地产开发公司欠营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、房建税一共2183万元，在重庆欠税大户中排名第五。

监管账户资金莫名消失

由于资金紧张，麦吉可公司在将联合国际大厦物业抵押给中信信托前后，已经开始紧锣密鼓地卖房，他们当时向业主表示，负责预售款监管的是重庆三峡银行。

多位业主向理财周报记者证实，目前他们手中的购房材料存在两种格式，一种是没有任何抵押记录，并且注明没有抵押；另一种是注明已经抵押给中信信托，并附有抵押权人同意销售证明书。

从目前来看，麦吉可公司在收到售房款后，并未转给中信信托。截至2012年9月底，中信信托总共只收到解押保证金2089万元。

目前尚不了解麦吉可公司如何从预售款账户中将钱转走，理财周报记者联系重庆三峡银行，及麦吉可公司账户所在的解放碑支行，均无人接听电话。因此也难以推断此过程中三峡银行和中信信托的监管责任。

但也有业主提及，自己在分次支付房款时，有部分房款流向麦吉可公司在中国银行的账户，而非三峡银行专用账户。

据业主们自己估算，目前已经联络到200多户业主，涉及的房款资金已经数亿。

交了房款的业主们面临的情况是，由于开发商无力付钱给中信信托解抵押，此前分别承诺在2012年6月30日和2012年12月30日交房的两批物业，均无法办理网签手续。

在发现麦吉可公司无法通过售房款偿还贷款后，麦吉可建议中信信托，出售信托贷款债权，2012年6月底，中信信托宣布，已经签署相关贷款债权转让协议，正在落实相关手续，初步预计于2012年下半年完成此项工作。

但中信信托没有预料到的是，由于麦吉可还有其他债务，贷款债权转让无法落实。中信信托只能于2012年9月启动司法处置程序。

这再次证实，中信信托在贷款时，根本不清楚麦吉可公司及其控制人的真实财务情况。

中信信托主张3亿债权

一位来自浙江的业主向理财周报记者表示，在2010年底购入房产后，自己发现开发商资金紧张、联合国际项目进程远远晚于预期。他曾经要求退房。但该公司一再推诿，曾有工作人员明确向他表示“公司没有钱，快破产了，没有钱退给你们。”

但中信信托在自己的历次信息披露中，都没有提示过项目进展缓慢、开发商可能资金紧张，导致项目无法如期交房的风险。在宣布转让债权前的信披均称联合国际项目进展正常。

尽管细节未作披露，但是渝中区政府透露的消息是，中信信托要求通过法院途径公开拍卖抵押物。一位业主向理财周报记者表示，他从法院了解的信息是，中信信托对2亿的贷款主张3亿债权。

2013年4月至5月，已经从麦吉可公司购买联合国际物业的业主多次与渝中区政府沟通，要求保障自己的权利，完成网签过户手续，阻止中信信托查封并拍卖这一部分物业。

一位接近中信信托的人士向理财周报记者表示，中信信托倾向于这部分物业为开发商违约。目前相关物业的产权状态仍然为开发商自有产权抵押给中信信托，因此不影响中信信托要求法院拍卖还款。

5月26日，重庆渝中区政府、相关业主、吴霄霞共同召开会议，讨论联合国际产权纠纷。在会上，渝中区政府领导向业主表示，绝不会让中信信托拍卖房产。渝中区政府提出的方案是：房地产公司筹钱还中信信托——中信信托解抵押——为相关业主办理产权登记和交房。

而吴霄霞尽管承认自己公司“没钱”，但也表示会抵押名下其他资产，尽可能筹措资金。截至理财周报发稿时止，麦吉可公司已经宣布有数千万元到账。

这比起中信信托的还款要求而言，还有两亿元左右的差距。渝中区政府的计划是，要求开发商在8月前解决此事。而中信信托该款产品，则会在2014年3月到期。