第一线：挺进千亿房企 万达地产加速上市进程

在地产商普遍收缩的2011年，万达集团逆市挺进千亿房企的行列。

7月9日，万达集团公布上半年业绩，今年1～6月收入618.2 亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计全年收入将突破1000亿元。 这一数据直逼地产大鳄万科。万科是去年唯一销售过千亿的房地产企业。

不过，作为集团未来主要增长点的租金收入，还没有显现出强劲的增长势头。网易财经也从万达集团获悉，继2010年开始的大规模扩张以后，万达明后两年将继续大手笔加码商业地产的投资，为上市铺路。

租金收入将成为未来主要增长点

7月13日上午，北京CBD万达集团办公区，穿白衬衣打着深色领带的万达员工快步出入会议室，脸上始终保持着职业的微笑。

第七会议室，万达集团新闻发言人石雪清擦了擦额头上的汗珠，对网易财经编辑说，开始采访吧。他刚刚送走了另外一家媒体的记者。

万达最近的新闻太多。3年豪掷5亿支持中国足球，刚刚公布的上半年业绩又让业界惊叹。

万达集团发布的新闻稿显示，今年上半年收入618.2 亿元，同比增长69.7%，预计全年收入将突破1000亿元。其中，连锁百货收入同比增长200%，万达酒店公司收入同比增长100.8%，万达商业管理公司租金收入同比增长85.8%。预计在未来的5年内，现代服务业将成为万达集团的核心支柱产业。

对于需要充足资金供给的万达来说，稳定的租金收入才是保证项目持续运营的根本。公开资料显示，万达商业地产公司目前持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年持有面积将达1300万平方米，年租金收入70亿元。

2011年上半年租金收入同比增长85.8%，上半年租金规模仅为13.6亿，如何在明年跃居到70亿元？万达企业文化部副总陈志平解释道，根据规划，今年开业16个万达广场，明年计划再开业20个左右，2012年总共将开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，数量和规模分别都达到了现在的2倍（目前开业的44个万达广场中，万达持有物业的占到35个）。

不过，靠规模取胜从来不是万达想要的。 万达也在进一步提高商业地产中用于出租的自持比例。有消息显示，万达广场目前新开工的几个项目，自持比例都已经超过80%。这也是万达第三代商业地产模式——城市综合体的重要特征。

DTZ戴德梁行的数据显示，今年二季度就分区域租金而言，由于全市甲级写字楼供应有限，导致卖方主导市场，租金价格继续攀升。CBD区域租金位列全市第二，达每月每平方米216.58元，环比上涨8.13%。

不过，万达广场的租金回报率不高也被认为是公司发展的一个软肋，2005年时这个原因也导致了万达REITs（房地产投资信托基金，房地产公司的一种融资方式）计划的破产。

今年16个万达广场开业 进入快速扩张期

“万达已经进入快速扩张期。”7月14日，DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏对网易财经表示。

2009年，8座万达广场。2010年，15座。2011年，计划开业16家。2012年，计划开业20家左右。

网易财经也从万达内部获悉，在公司的规划中，这一扩张速度起码将持续到2013年。今年，已经有成都成华万达广场、包头东河万达广场、北京昌平万达广场等多个项目立项，预计年内都会开工。

土地储备方面，去年至2011年上半年，除去长白山国际旅游度假区项目以外，万达一共摘牌15个项目用地，用地面积约为152万平米。而2009年，万达仅摘牌5个地块。

去年年底，王健林曾豪迈地说到，万达在广州、武汉、北京、上海这四个城市都准备做10个万达广场。以广州来说，一个广场的投资额将近50－60亿元，10个项目的投资至少超过500亿。 如此巨大的投资规模让业界对万达的资金构成非常感兴趣。王健林此前透露，万达的账面资金和万科差不多。资料显示，万科截至今年1季度末，账面资金约为371亿。

商业地产开发前期对资金的需求量很高。据集团总部介绍，万达的资金来源主要包括两个方面，一部分是自有的留存资金，主要来源于商业地产的销售收入，另一部分从外部融资渠道获得，主要是以租金为抵押的银行贷款。

零售业地产项目抵押贷款是万达重要的资金来源。在租金抵押银行贷款方面，王健林曾经表示，万达租金收缴率可以为公司提供稳定的现金流来源，是不可多得的优质物业，因此银行都是给万达“排着队放贷”。

分析人士认为，万达逐步增加商业地产的自持比例，也是因为稳定的租金收入可以帮助公司从银行获得持续贷款，为万达未来几年急剧扩张做好准备。不过，在抑制通胀和楼市调控政策下，银行对于开发商的贷款也在收紧，张家鹏认为，综合体销售的快速回款仍然是万达充实资金的重要渠道。

王健林在2009年的时候曾介绍，万达的写字楼、住宅等物业的出售可以占到现金流的40%～50%。 此外，资料显示，万达今年上半年已经有10只信托产品成立或正在推介、募集，部分产品披露的信托规模在5亿～15亿元。

同时，模块化的经营也将加速万达的资金周转率。今年，万达推出综合体项目计划模块化管理。内部培训资料显示，只要项目的每一个步骤都能在模块化管理节点内完成，对项目工期的控制将更加简单。这样，万达广场的开发模式将被很迅速地复制。

地产板块前景不明 万达地产加快上市进程

据了解，正如提高租金收入的权重是为了业务扩张备足弹药，万达快速扩张的目标则直指上市。

万达集团的业务板块包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假五大产业。考虑到院线和商业地产正在筹划上市，万达此次并没有公布这两块业务的销售数据。

今年2月24日，北京环保局网站披露了万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示，万达院线IPO已进入冲刺阶段。3月，王健林证实了院线申报上市的消息，并称万达院线去年的净利率是17%，已经超过了主业。

另一边，万达商业地产上市的筹备已经多年，证监会虽然已于去年受理了其上市申请，但在目前房地产宏观调控政策紧缩的情况下，地产板块上市的前景并不明朗，市场人士普遍认为，院线很有可能先于地产业务上市。

不过，商业地产目前仍然是万达集团的第一主业，从2000年涉足商业地产开始，万达经历了第一代的单店、第二代的组合店到第三代城市综合体的发展。2006年，第三代万达广场新模式城市综合体开启，当年年底，宁波瀛洲万达广场开业，成为标志性的城市综合体模式。从商业为主改成综合业态，采取主力店围绕步行街设置的模式，商业品种更丰富，还有酒店和公寓写字楼配套。

从去年的额度推算，除去酒店、租金、百货和院线四大业务板块的收入，今年上半年万达的地产销售收入至少超过了550亿元，与整体业务保持了同等的增速。

“上半年受调控影响，房地产市场形势不好，但下半年可能情况更不好。”石雪清对网易财经说到。不过，即使房地产政策日趋收紧，不在限购范围内的商业地产并没有像住宅一样遭遇重创。王健林曾表示，由于今年的调控主要针对住宅，而住宅销售在万达的比重不到30%，因此今年销售额出现了大幅增长。

从中国房产信息集团年初发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》来看，销售金额排名前十的房企中，仅万达和绿地还没有上市。在房地产政策收紧的情况下，深耕商业地产多年的万达，拿着业绩稳增的敲门砖，上市之门或将再度开启。