房价拐点_网易财经

房价拐点是个假象

北京房屋销售价格一直走高

1.市场观望导致交易量下降：
􀂄 一年来的北京市场远没有深圳和上海抢眼，在政府公布2个一千万工程后，市场始终存在观望气氛，从而导致成交量略降，而价格仍稳步上涨。

２.奥运城市带来升值预期：
􀂄从汉城、洛杉矶、悉尼等城市的经验看开，奥运举办城市在奥运年到来时，巨额的基础设施投入开始实质性提升居住环境，同时奥运会提升城市知名度，进而带来的游客甚至定居者的增加都将为房地产市场注入活力。

3.房价下跌属于正常现象
11月份新开盘的项目多为五环外远郊项目，是房价下降原因，11月份的房价较以往突然下跌，可能是市场的一个正常波动，只是局部现象，房价可能会再次反弹。

北京房屋销售额变化情况

广州房屋销售价格

1.整体上供不应求：
􀂄 与其他一线城市相比，广州今年来涨幅明显落后，从绝对价格来说，广州更是一线城市的估值洼地。供不应求在广州市场同样存在。

２.机构看好未来上升潜力：
􀂄兴业证券：深广两地究竟是唇亡齿寒还是冰火两重天在08年将见分晓。四大一线城市中，我们相对看好广州市场在未来2年的上升潜力。

深圳房屋销售价格呈现下降趋势

1.深圳房价上涨的主因：
住宅有效供给严重不足：1）深圳当年的住宅竣工销售比远远小于1，尽管可能存在统计口径问题，在一定程度上仍可说明住宅有效供给不足。2）深圳当年的住宅批准预售面积小于住宅销售面积，特别是特区关内的住宅供应大幅下降。3）深圳本年开发土地面积一直都小于本年购置土地面积，4 年来共有329.51 万平米的已购置土地未开发（包括住宅用地和商业用地）。

２.深圳住宅销售面积的环比下降并非市场“崩盘”前兆：
从2003 年5 月至今，深圳住宅销售面积环比曾多次出现大幅下降的情况，并且其环比下降的程度和持续时间甚至大大超过现在，而当时的住房价格仍能维持在当年高位运行。

房屋销售成交额出现拐点

上海房屋销售价格呈现下降趋势

1.07上半年集中爆发：
上海供应量自05年调控开始就出现负增长，一度观望的购买力在07年集中爆发使得2、3季度单月成交屡创新高。大部分楼盘售价自年初以来的涨幅都在 50%以上。

２.房贷政策对投机有所遏制：
我们认为央行的二套放贷新政的出台时机非常及时，柔和的降温措施有利于避免上海楼市从火热走向疯狂。

3.08将放缓
由于购买力在07年的集中爆发，08年持续增长的潜力不大，08年上海楼市房价增长的步伐无疑会放慢。

25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，根据2004年人口普查的数据，中国10-44岁人口占总人口的57.6%。未来15年中，两次生育高峰出生的中国人将在购房高峰期重叠。

我国每年新增城市人口约2千万，以城镇人均居住面积推算，新增需求约4亿平米，几乎和2006年的住宅竣工面积相当。 􀂄参照其他新兴经济体发展规律，预计到2020年，我国城市化率将达到55%-60%，每年新增人口约1千8百万。

依据政府控制性指标及可比经济体发展规律，预期未来15年需新增城镇住宅169.4-203.3亿平米

在RMB升值漫长的升值过程中，房地产作为投资品种，对大资金的吸引力是其他金融产品难以替代的。

我国耕地面积从1996年的19.51亿亩减少到06年底18.27亿亩，过去10 年年均减少1240万亩。2010年耕地保护的控制性目标为18亿亩，意味着 07-10年每年最多减少675万亩。

我虽然土地供应量07年以来触底反弹，但由于投入市场的土地大多位置较为偏远，配套有待完善，要形成有效供应尚需时日。因此07年以来住宅新开工面积增速、施工面积增速与05、06年相比并无改善。

主要内容以及影响