楼市调查：京沪穗深齐掉头 三个观望一个愁

2007年1-3季度京、沪、穗、深房价涨幅变化示意图第四季度数据尚未统计，但市场已显现下跌趋势。（数据来源：本报根据国家发改委和国家统计局公开资料整理）

地产调查：京沪穗深齐掉头 三个观望一个愁

深圳：泡沫开始破裂

10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，楼价开始猛然下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。

与此同时，深圳二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月下降36.78%，二手 房价格 9月比 8月,下降47.09%。

深圳蛇口区的半岛城邦在年初开盘时定价每平方米不到1万元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5万元，此时又已跌回每平方米2万元。“天欲其亡，必令其狂”，这句古训对深圳楼市而言，可谓一语中的。

今年6月，深圳房价同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。推动深圳楼市高企的是国内的热钱。在2005年从长三角撤出之后，大部分热钱进入当时楼价上涨较缓的珠三角地区。

由于深圳楼市的市场交易机制便捷，一宗买卖在内地需要一两周才能完成，在深圳只需要两三天；而充分竞争的中介机构也使得投资者从买房到卖房的交易成本大大降低。

这种交易的便利，使得深圳成为热钱聚集的焦点。据世华地产研究中心统计，在今年8月份市场转折之初，投资型买家依然占成交量的50%以上。据深圳市房地产协会调查，有些楼盘70%的买家是投资客。

热钱的威力，在今年集中爆发，深圳的高档楼盘和别墅被轮番拉高，并带动整个市场走向疯狂，仅上半年就暴涨50%。深圳市政府为此频频开会，部署出台一系列措施调整房地产市场，并且提出向炒家课以重税。

6月下旬，深圳部分商业银行悄悄停止了二手房按揭贷款业务。到9月27日，央行推行房贷新政之后，购买第二套住房已很难获得四大商业银行的贷款。

在深圳市政府的组合拳和银根收紧的影响之下，深圳楼市不断上涨的态势被终结。8月开始，深圳二手房挂牌量猛增近三成，许多炒家开始抛售手中的楼盘，但为时已晚。

市场突然逆转不但套牢了大量初次入市的“散户”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆发的中天地产倒闭案，就是因为该公司老板在炒楼过程中资金链突然断裂。不仅如此，据业内人士估计，今年7月到10月，深圳中介行业至少有15000人失业。

“这种情况很正常，因为前一轮房价的上涨明显是非理性上涨。”深圳一家大型地产集团的投资总监向南方周末记者表示，据他测算，深圳每年楼价的理性涨幅应该在10%以内，而2007年上半年短短半年内，楼价的涨幅已经透支了未来五年的上升空间。因此，“下半年的回调已是必然”。

这种观点已经成为深圳各大开发商的共识，许多开发商认为，深圳楼市的调整时间将非常长，“一两年之内很难恢复元气”。

10月之后，深圳楼市下跌的效应，也传导到相邻的广州。

广州：回暖待明年

“冬天说来就来了”， 保利地产(行情 股吧)一位项目经理用这样的语言来形容广州楼市转折的突然。

黄金周前夕，在数次加息和提高人民币存款准备金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在长假掘金的大小房企，被突如其来的房贷新政打乱了阵脚。

据广州市国土房管局公布的数据，10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18%，创造了今年以来楼市的新低。

进入11月，成交寒冬依然没有过去，不少新盘签约率令 开发商心惊。以佛性、禅文化为卖点的公园一号楼盘，10月1日开盘，两个月只卖出20%。

交易量急剧下滑，令不少未完成年度任务的开发商如坐针毡。他们推出打折、送礼等促销手段，如富力集团，公开表示现在买楼送70年物管，名盛集团的江南玫瑰园，买楼则送车位，此外，恒大地产还发明了买楼送一成首付的新招，但市场依旧不买账。

万科和碧桂园这样的带头大哥果断决定降价，11月3日，万科金域蓝湾三期开盘价为7500元每平方米，仅为预期售价的一半。12月1日，碧桂园凤凰城以4800元每平方米的均价抛售全新洋房。

二手房也开始松动，在投资比例较高的珠江新城， 豪宅楼盘——凯旋 新世界 (行情 股吧)的一名业主甚至主动降价80万，以求物业脱手。而昔日成交量极大的洛溪板块下跌更加明显，超级大盘丽江花园10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。

“9·27房贷新政是一根导火索，改变了买房必升值的预期。”经纬地产研究部副经理吴定金对南方周末记者表示。他认为，随着楼价的高涨，之前入市的买家多是二、三次置业者，他们或多或少地带有投资性质，“相比于几年前的自住为主，广州买家结构已有了变化，随着新政的出台，这些投资者改变了对市场的判断，成交也因此受到影响”。

但绝大部分业内人士对广州楼市走势表示乐观。合富辉煌是广州代理一手楼盘最多的地产中介，该集团首席分析师黎文江认为，明年楼市回暖有诸多利好：其一，从2008年1月1日开始，各大银行有了新一年的房贷额度，楼市“断奶”问题将缓解；其二，广州并非物业税的试点城市；另外，广州楼市还有2010年亚运预期的支撑。

“广州一手房70%的购买者还是自住，市场依然由刚性需求支撑，这与深圳不一样，广州的调整也就是三个月的时间。”广州满堂红地产研究总监龙斌对南方周末记者表示。11月3日，降价销售的万科金域蓝湾在开盘后当天售罄。

下一页：北京：高档房市场逆转  (本文来源：南方周末 作者：王小乔 吴立波 黄 河 李红兵 何达志 实 习 生 肖文娟)