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碧桂园如何弄手囤地？ |
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在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？
[全文] |
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| 资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。[全文]
秘密协议？
就在挂牌截止前两天，“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息：罗家岗地注定归属碧桂园 。
在合同的第二章“甲乙双方义务”和第五章“该地块的出让”，甲乙双方关系似乎倒错。其中第五章第十四条约定，“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。乙方对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用由竞得者返还给乙方。”
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地产老大土地财务数字比较 |
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碧桂园 |
富力地产 |
万科A |
| 总资产 |
342亿 |
374.3亿 |
636.7亿 |
| 净利润 |
14.21亿 |
6.68亿 |
16.67亿 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
161亿 |
44.7亿 |
-29.78亿 |
| 货币资金 |
168.7亿 |
36.8亿 |
120.8亿 |
| 预收账款 |
75.91亿 |
11.01亿 |
134.98亿 |
| 长期借款 |
46亿 |
70.5亿 |
158.7亿 |
| 资产负债率(负债/资产) |
51.1% |
54.5% |
71% |
| 今年新融资额度 |
146亿 |
4000万 |
112亿 |
| 预缴土地增值税 |
340万 |
4.7亿 |
26.42亿 |
| 土地储备 |
1277万平方米 |
07年新增885万平方米 |
07年新增900万平方米 |
通过本表我们可以清晰地看到,在2007年上半年囤积土地过程中,碧桂园拿到最多的土地,但是他们所需要支付的土地增值税却是最少了。虽然土地存在着价格的差异,但是通过表格可以看到万科拿地的价格是碧桂园的800倍以上，中国大陆估计没有差距这么大的低价吧？
投资者信心降低导致发债搁置，碧桂园被迫启用自有资金或存风险 |
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