网易研究局NO.508
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监）
近期租金抵扣个税的试点工作正积极推进，但是衍生了一个新问题，即房东是否因此需要纳税。网上关于“是否需要补缴税费”的讨论也比较多，具体实操层面的政策又相对模糊。因此，从税务和住房两个层面研究这个问题，非常有意义，而且预计2019年上半年也会有相应的指导意见出台。
一、个人房东出租房屋纳税情况如何
对于房东出租房屋是否纳税的问题，实际上涉及到租赁合同备案的问题。
从实际情况看，很多住房租赁合同是没有备案一说的，本身就是个人和房东之间的协议或合同，中介门店在中间也是简单的撮合角色。从数据上看，此类没有备案的合同，预计会超过90%。从这个角度看，至少有90%的租赁交易本身是没有纳税一说的。换而言之，出租房屋不纳税的做法，本身也成为一种默认的现象。这个时候简单套用“守法合规纳税”的概念，其实和租赁的传统做法是有冲突的。
在具体纳税层面，对于需要交纳多少比例的税款，实际上也有很多分歧和讨论。其中一种观点认为，需要交纳类似20%比例的税费。这个提法是有点混淆概念了。暂不说这个数据是指什么税费，单纯从理论上说，出租方面若是要缴纳这么多税费，那么房东图什么？而且这中间确实也涉及到房东不动产信息和租赁信息公开等问题，那么税费成本高，房东肯定不乐意去纳税。
当然，在具体纳税层面，实际上是按照综合税率的模式操作的。若是严格从税收角度看，可能需要交纳个人所得税、增值税、房产税等，不过因为租赁业务比较繁琐，而且每个月都发生租金收付，那么类似五花八门的税收自然也意义不大。所以即便是有纳税一说，其实更普遍的是采取了“租金收入*5%”的方式进行，尤其是个人出租住宅类房屋这个领域。
二、为什么提“暂免”而不是“减免”
对于“暂免纳税”这个提法，主要是考虑到几点因素：
第一、民生的导向。目前市场上的抱怨就有很多，类似“你省50，我涨500”之说。换句话说，房东的抱怨和情绪也是需要倾听的，类似问题不解决而盲目征税，房东自然会抵触，这会影响租赁交易。
第二、从当前财税政策改革的角度看，2019年是全面减税的环境和政策导向，此时租赁市场本身也是需要提倡税费减免和抵扣概念的。从这个角度看，此时若是对房东征税，或是讨论类似征税的概念，本身和大环境是不符合的。
上面的考虑是从税法的角度进行的。不过从全面性看，我们还需要从住房制度改革和租赁市场发展角度出发，来看待这个问题。
租赁市场的全国性政策出台，主要是从2015年开始的，当时就提出了2020年建成相对发展和完备的租赁市场概念，换而言之，此类市场是以鼓励性政策为导向的。在盘活租赁房源和刺激租赁需求方面，就有“租金补贴”一说。这里提到的租金补贴，包括“补贴租客”和“补贴房东”两种做法。从这个角度看，既然都已经提到了对房东补贴租金，那么现在又考虑给房东征税，这就属于多此一举了。
反过来说，一方面既要考虑给房东补贴租金，另一方面又要考虑给房东征税，这两个操作本身就是有点矛盾的。而从大方向看，租赁市场本身就是提倡“多主体供给、多渠道保障”的概念，个人房东房源是租赁市场“多主体供给”的重要组成部分，甚至是最大的组成部分。这个时候多考虑房东的租金收益而不是税费成本，才是改革的主流方向。
三、如何让房东乐意纳税
之所以强调暂缓缴税，而不是强调“免税”，其实也是有很多考虑的。人人都有纳税的义务，这一点毋庸置疑。而考虑暂缓，其实也是对当前此类新问题所采取的灵活的协调方式。而从大趋势看，设计更为灵活的纳税模式，让房东租赁行为也有纳税概念，显然也是关键。至少当前可以在以下两个领域做好工作。
第一、继续督促各地政府加大租赁平台的建设和运营。当前类似平台虽有建设，但效果一般。部分平台是当地中介行业协会管理的，部分可能是具体银行管理的。此类平台也分为互联网平台和APP平台。对于此类平台，未来必须尝试导入“租售同权”的概念，这样租赁需求会大增，进而提高租金收益。同时房东在此类平台上，可以享受租赁信息撮合、租金监管、房源风险管控等便利，这样就会更主动去纳税。甚至可以通过“税改费”的方式，通过征收管理费来替代相关税费。而具体的纳税可以由平台本身来操作。
第二、尝试先对机构房源进行征税。目前我们理解的新租赁市场改革，其实更多的是长租公寓的改革，主要是中介管理的租赁房源、专业租赁机构管理的租赁房源、开发商开发的租赁房源等相关改革。类似机构房源在纳税上相对更容易操作、逃税可能性也比较小，政策推动的阻力自然也小。所以建议在2019年积极出台相关机构房源的纳税操作流程，而个人房东出租房源的暂时不征税。同时，因为纳税主体是租赁企业，所以此类房源未来的租金管控也会更加到位，这样可以有效防范税费成本转嫁和乱涨租金的风险。
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