“中国第一神盘”开发商宏立城陷资金危局

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（原标题：【独家报道】“中国第一神盘”开发商宏立城陷资金危局）

【财联社】（记者杨依依）财联社记者从多个独立信源处独家获悉，由于在印尼的超级大盘“美加达新城”沉淀大量资金且销售不理想，曾开发中国第一神盘“花果园”的贵州宏立城集团正陷入融资困境。

“印尼这个项目太大了，投入也很大，直接拖垮了宏立城。”在宏立城总部工作的内部员工向财联社透露，部分国内银行已暂停对宏立城发放贷款。

“从去年年底开始，宏立城开始给员工下达销售理财产品的任务，单单一个招商部的任务就达4000万元，基层员工颇感压力。”上述在宏立城内部员工告诉记者。

一位已从宏立城离职的人士则表示，印尼项目已拖欠不少供应商的款项，目前宏立城资金链面临不小的风险。

值得一提的是，据贵州媒体报道，去年宏立城与茅台、老干妈一起上榜“2017贵州双百强企业”，宏立城排名第十位。此外，宏立城以8.34亿元的纳税总额位居贵州省第一。

资金链紧绷

多位消息人士向财联社记者指出，宏立城的资金从去年下半年就开始吃紧。

“去年下半年，公司一度连300万元的工程款都拿不出；同时，宏立城去年高薪从万达等大型房企挖来至少两名融资高管，在香港居住了数月，最终未能完成公司定的融资目标，后全部离职。”一位今年上半年离职的宏立城前中层表示。

上述前中层还透露，从去年年底开始，宏立城开始裁员，为了规避裁员赔偿，公司通过延长试用期变相逼走部分员工，此外，多数员工都没有拿到年终奖。为节省人力成本，同样的职位，后面入职的员工要比早期高薪聘请而来的员工，工资降了不少。

宏立城前中层则表示，除了让员工销售理财产品，今年年初，宏立城高层还拟推行“员工创收”计划。“不管你是做财务的，还是做人力资源的，还是做成本的，都要有创收。就是鼓励员工创业，自己开公司也好怎么都好，公司要拿这部分收入。”

“但这个太荒唐了，公司一些职能部门人员再去接外单，公司会乱套的，员工无法理解，最后也没推行成。”他补充道。

此外，宏立城资金紧张还波及到了其在深圳成立的设计院--美创工程咨询（深圳）有限公司（下称“美创”）。一名美创员工向财联社记者介绍，美创已拖欠员工2018年6月、7月两个月工资及其他费用合计约920万元，被欠薪人员有100多人，而美创最鼎盛时期的员工人数接近200人。

这位员工还介绍，8月1日，美创办公室因未按时缴纳物业费用被查封，处于断水断电状态，员工无办公场所，只能于当日被迫离职。美创是由宏立城于2017年年底筹划、2018年1月在深圳注册，与印尼的另一家设计院MSU规划院，共同服务于宏立城在印尼的超级大盘“美加达新城”的一期、二期工程。目前MSU规划院是否被欠薪尚不知晓。

财联社记者于8月13日上午抵达深圳中国储能大厦11楼的美创办公室。办公室大门已全部上锁，空无一人，透过玻璃门可看到，地上到处散落着各种撕碎的盖章文件，一片狼籍。记者拨通物业管理员的电话进行询问，管理员称美创办公室已关门多日，但不肯透露关门原因。

就在美创办公室被查封后的数日里，100多名被欠薪员工通过微博等社交平台寻求帮助。8月14日，上述被欠薪员工告诉财联社记者，印尼方面通知他们6月的工资将在8月13日-14日两天发放到位，并发了一张从国外账户向国内账户转账的截图，截图显示较模糊，难以读取关键信息。但截至财联社发稿，这笔工资依然没有入账。

财联社尝试联系美创当初负责招人的人力专员，但对方并未回应。一位知情人士透露，这名人力专员也于近日离职。

“一些与宏立城直接签合同的当地小承包商，已在近期联名向当地法院申诉向宏立城讨要工程款。”在印尼工作的一位央企员工在接受记者采访时表示，宏立城的印尼项目在今年年初已几乎全部停工，只有小部分还在施工，目前进度最快的楼宇只建到2-3层，一部分出了正负零，大部分只是打了桩。

一位熟悉印尼项目的宏立城员工则向财联社透露，美加达新城的营销总、商业总已全部离职。“印尼那边的人走得差不多了。”他说。

“折戟”印尼超级大盘

多位接受财联社采访的人士，均将宏立城陷入资金困境的原因，归结为该公司在印尼开发的超级大盘美加达新城。

“宏立城想在印尼复制其在贵州的大盘神话，但对印尼当地市场并不了解，导致其深陷其中无法自拔。”

值得一提的是，在开发美加达新城之前，宏立城操盘的贵阳超级大盘花果园项目，因连续5年问鼎全国单盘销售冠军，获得了“中国第一神盘”的称号。花果园项目为贵阳目前规模最大的城中村改造工程，占地面积6000亩，总建筑面积为560万平方米，总投资超过300亿元。

但宏立城似乎并不满足于贵州项目的成功，将目光投向了东南亚。其在印尼参与开发的美加达新城占地面积高达2200万平方米，超过贵州花果园项目数倍。据媒体报道，美加达新城价值278万亿印尼卢比（约合人民币1311亿元），将成为雅加达最大的卫星城。

资料显示，美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团(Lippo Group)单独开发，位于印尼首都雅加达市东Bekasi区Cikarang，距离雅加达市中心约30公里。该区域是印尼最主要的工业开发区，域内外商投资加工企业众多，劳动人口稠密。

力宝集团首席执行官James T.Riady曾对外表示，该项目是该公司创业67年以来最大的投资工程。第一阶段，美加达新城已开始兴建25 万个住宅单位，将直接容纳超过100万人的城市社区。

“最初是力宝集团主动邀请宏立城参与美加达新城开发，或是看中其操盘大盘的经验。合作模式是力宝出地，宏立城负责开发和销售。”上述前宏立城中层向财联社记者介绍。

他还表示，“我去现场看过，一个项目可能就是碧桂园或万科在全国的项目体量，工地非常壮观，当时还是很心潮澎湃的。宏立城相当于给我们造了一个梦，我们一生可能只能经历一次这样的事，还是很打动人。”

宏立城第一次开工是400栋的规模。上述位于印尼的央企员工如此形容当时的盛况：“雅加达几乎所有的挖掘机、打桩机都过去了，无论是华人的还是印尼本地人的施工单位，没有不在那个工地干过的。工地一马平川，一大片地从这边望到那边，望不到头。”

一位美创公司讨薪员工告诉财联社，入职时公司曾表示至少可以为印尼项目服务10年。“没想到热火朝天做了4个月后，项目居然停摆了，整个美创公司接近200人都停了下来，集团高管还在安慰说，项目肯定会再次开动的，不要担心。”他说。

一位在印尼项目工作过、目前已离职的员工介绍，美加达新城项目投入巨大，在合作过程中，宏立城与力宝出现了分歧。美加达新城早期开发均由力宝出资，宏立城负责运输人才，但后期力宝不愿再继续供血，变成了宏力城独自支撑，这期间总承包商中建四局垫资了大部分工程款。

“当时经过测算，印尼项目一天要卖1万套才能抵消成本。”上述员工向记者表示，宏立城集团董事长肖春红给印尼项目2018年的销售目标高达几千亿。

较大的成本压力使宏立城不得不高周转。中间四局曾在其官方微信公众号中称：“自2017年3月6日收到正式开工令开始，项目团队客服重重困难，以开战即决战的思想与时间赛跑，仅用时两个月，就将7080平方米的销售中心及共计815平方米的13套样板间建设完成并交付使用。除此之外，项目团队还完成了82栋楼的地勘、41.64万立方米的挖方、17.7万立方米的填方、打下1134根桩基。”

为配合建设速度，人员必须跟上，宏立城为此付出了较高的人力成本。财联社记者了解到，宏立城去年贵阳总部、深圳美创和印尼方面的新入职员工，薪资均在行业中上等水平。宏立城在印尼当地招聘大量的销售人员，美创则吸引了大批从北方而来的中高级设计师。前述在香港负责融资的数名高管，薪资也较高。

据官方口径，美加达新城于去年5月第一次开盘，当天销售16800套。但上述在印尼工作的央企员工对财联社记者称，16800套不代表回款金额。“印尼这边的销售统计方法跟我们国内不一样，销售小定也叫销售，小定就是交了定金。而且印尼人有一个特点，没有投资买房的概念。有的甚至就是交了十套小定，也就大概5000元人民币，可能最后全给退了。”

他还介绍，东南亚国家中，印尼并不是最适合中国人投资的地方。外国人在印尼投资买房，必须以公司名义或者是具有工作签的个人，而工作签每更换一次号码就变一次，无法合理办理房屋证件。印尼对外国人买房还设置了总价门槛，在首都雅加达，门槛约在人民币500万元。更重要的是，外国人买房只能拥有房屋的使用权，正因为“使用权”让他们几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。

“美加达新城不比马来西亚的碧桂园森林城市，森林城市是在大马的特区，给外国人的产权是特许的。在印尼，规模更大的中资企业也只敢开发几栋，先试试水。” 上述在印尼工作的央企员工补充道，“在海外投资，终归还是要有一些敬畏之心的。”

公开资料显示，碧桂园在印尼唐格朗、与金光集团（Sinar Mas）合作开发的SKY HOUSE BSD（天空之城），也只有12座住宅公寓大楼。

值得注意的是，2017年9月，碧桂园宣布与宏立城达成战略合作，碧桂园总裁莫斌在签约现场提出，希望与宏立城集团共同总结花果园成功模式，在中国其他城市及全球范围内推广。

宏立城或“瘦身”求生

事实上，这并非宏立城第一次遭遇资金困境。据公开信息，2011年10月，曾由宏立城引进的贵阳希尔顿酒店项目,由于资金链出现问题，停工将近半年。之后花果园成功销售缓解了紧张的资金链，希尔顿项目得以继续。

花果园于2010年10月首次开盘，为棚改项目，成本低廉，折合楼面价仅83元/平方米。宏立城顺势采取“低价倾销”的模式，取得不错的销售业绩。该项目目前仍在开发，最新一期开盘是在今年6月2日，而这也是宏立城在国内唯一在开发的项目。

而去年印尼项目开工时，正逢国内开始去金融杠杆，监管层定向控制流向房地产的资金。今年以来，受楼市调控不断升级、银行信贷紧缩、及标融资监管趋严等因素影响，房企的融资环境较之去年更为严峻。

研究报告指出，融资渠道收紧使得房企到位资金结构发生调整，房企融资能力出现结构分化。目前大型房企资金缺口逐渐收敛，融资能力可覆盖缺口，中小型房企资金缺口则在扩大。

此外，业内人士认为，外汇管制加强也让开发资金从国内运至印尼变得较为困难。

对于为何在不适宜的时机参与印尼美加达项目，宏立城前中层告诉财联社记者：“老板还是想搏一把。如果成功，宏立城将一跃成为全国销售规模最大的房企。”

上述在印尼工作的央企员工表示：“力宝在当地颇有能量，美加达新城拿过来的价格非常便宜，宏立城撑不下去的时候，很有可能被力宝再收回去。印尼有不少项目，开发商没钱就停工，融到点儿钱就建一点，建建停停。”

对于宏立城的未来，上述宏立城前中层能想到的解决办法就是卖掉印尼项目。擅于现金管理的阳光城执行副总裁吴建斌也对财联社记者分析，宏立城未来想融资，只能“瘦身”卖项目。