住房租赁资产证券化迎风口 REITs要挑大梁？

（原标题：住房租赁资产证券化迎风口 REITs要挑大梁？）

记者 魏倩

金融资本瞄准了正在风口的住房租赁市场。近日，建行与上海市政府就住房租赁建设达成战略合作。建行上海市分行透露，已推出全生命周期的住房租赁融资服务，并将参与研发资产证券化、房地产信托投资基金（REITs）等创新金融产品。

三个多月来，市场累计已有7单租赁房资产证券化产品密集落地，这是否会助推公募REITs破冰？

已有模式难以复制

随着住房租赁市场的快速推进，这类物业的资产证券化也得到政府大力支持，以解决资金需求大、回报周期长等财务压力问题。

2017年10月以来，先后有魔方公寓、自如1号、新派公寓、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓7单住房租赁资产证券化产品密集落地，规模合计350多亿元。类型主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。

剖析上述7单产品，非自持物业，如魔方公寓和自如1号，主要是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入；而自持物业，如新派公寓和保利地产则是发行REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在5%左右。

一名了解上述业务的人士告诉记者，这几单之所以能发行都有些特殊原因。比如，保利、招商两单为强主体信用，评级都很高；颇受市场关注的新派公寓，原为位于北京CBD的住宅楼，地价仅2.2万元/平方米，改造出租后形成了现金流非常好的资产。“每单都有特殊性，而且都有第三方担保、差额支付等增信措施，不然有些规模太小，评级上不去。”该人士表示。

从发行规模上看，非自持物业的公寓类资产证券化产品都不超过5亿元。其中，新派公寓发行规模最小，仅2.7亿元，且次级规模占比51.85%，发行利率为8%。有券商相关人士向记者透露：“这其实是物业持有人自己认购，真正对外融资仅1.3亿元。可以说，是不具备复制性的。”

REITs未来或挑大梁

尽管上述产品落地各有原因，业内还是感到欣喜，尤其是认为可能推动公募REITs破冰。

作为实现不动产证券化的重要手段，REITs是一种信托基金，类似股票。过去多年来，REITs在国内住房租赁领域都未成气候，原因一是租赁物业分散，产权不清晰，操作流程繁杂；二是租金回报率低；三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs有个非常典型的特征，即所有收益都分配给投资人。国外REITs在分配收益时，投资人可以获得25%企业所得税的部分抵减。“相较而言，房地产行业较为特殊，国内操作REITs涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善，少交所得税，大家才有动力做。”上述券商人士表示。

上述问题有望借国家大力推进住房租赁建设东风得以解决。目前，北京、上海及深圳等住房租赁试点城市相继表态将加快推进REITs试点。

有研究团队认为，从目前市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。根据该团队测算，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。目前已有不少机构在该领域进行业务探索和布局。