网易研究局NO.116
网易研究局独家特约
作者|李虹含
2017年3月17日至今，北京连续发布十余项楼市政策抑制房地产价格过快上涨；同时，中央到地方两个层面纷纷出台支持房地产价格调控的有关文件，从广州的租购同权到北京的共有产权都引起了社会的广泛讨论。这与中央政治局7月24日的会议公告中对房地产业的描述密切相关，公告中反复用了四个稳定用词，足以说明房地产的稳定是当前经济工作的第一要素。
从2017年8月3日至8月10日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿，以下简称“《办法》”）和《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知》（征求意见稿，以下简称“《导则》”）面向社会各界公开征求意见，8月14日住建委又公布了《办法》与《导则》的反馈意见。其中对于房地产价格维稳的意图明显，多条政策有效地杜绝了房地产恶性炒作，以完善的共有产权房地制度引导居民理性购房，解决居民刚需购房，杜绝投机分子恶意炒房。其中关键有以下几点：
一、《办法》与《导则》反馈意见堵住的炒作点
由于共有产权住房以政府与居民共有形式形成房屋所有权，北京及时跟进了多项政策，堵住漏洞，以免共有产权住房重新沦为炒作的新热点。
（一）围剿离婚炒房
在历次的居民炒房热潮中，离婚炒房为反复使用的有效方式。离婚后的单身一方，可以享受单身购房首付比例30%的优惠政策。央行营管部与北京住建委2017年3月24日发布公告要求对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行，以此杜绝北京离婚炒房现象。
由于共有产权住房属于政策性、保障性住房，此次针对《办法》与《导则》反馈意见中对于离婚人员申请共有产权房屋问题，《办法》中明确限制“有住房家庭夫妻离异后单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制。
其实际意义是，离婚前家庭没有住房，则属于一直无房人员，离异后再婚家庭亦无房，也属正常婚姻现象。符合家庭申请条件，亦可以申请共有产权住房。此意见，明确了已有住房家庭通过离婚再申请共有产权的方式被明确规避。
（二）防控学区房炒作
共有产权住房质量不输普通住宅，将建设图书馆、健身房、人脸识别等高端小区标配，进一步降低了所谓北京城区优质房源的炒作空间。以政府为主导的共有产权住房，势必将获取更多的公共资源，其中学校、医院等配套基础设施建设的便利性与审批的简捷性，也将优于商用地产与住宅开发商。
如共有产权住房配套设施建设齐备，将对北京的天价学区房、为获取入学积分而炒作学区房产的现象产生正向有效调控。
（三）杜绝年轻单身炒房
北京聚集大量单身精英人士，多数单身人士为落户北京，搏尽全力购买住房。但是从国际经验来看，欧美日德等发达国家的单身人士极少购房居住，只有婚后才买房安居，其购买首套房年龄基本在40岁左右，而据调查数据显示，北京青年购买首套房的平均年龄在27岁。
《办法》与《导则》反馈意见中认为共有产权住房需要优先满足家庭结构稳定且人口较多的家庭。达到政府公共物品建设使用的边际效用最大化，未满30周岁人士可 “先租后买”，这样的梯形消费，将有利于稳定。北京市也承诺将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。
（四）防止炒作大户型
《办法》与《导则》反馈意见中对共有住房套型总面积进行了控制。北京的住房投资考虑到投资需求，在购房时受到套数限制（单身一套、已婚两套），倾向于购买大户型，以获得更多房价的上涨红利。
反馈意见中结合“购租并举”的住房供应体系，认为公共租赁住房套型总建筑面积在60平方米以下，共有产权住房严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例，最大不超过120平方米。以满足居民的刚需住房为最主要目的，引导有实力人群购买商品住房与高端住宅，杜绝高收入或不符合条件居民申请共有产权住房，通过共有政策设计引导住房梯度消费，满足不同人群住房需求。
二、《办法》与《导则》反馈意见冲击房价的几大路径
共有产权住房《办法》与《导则》反馈意见的提出无疑是北京房地产市场价格稳定政策的又一跟进，满足了普通居民的刚性住房需求。
第一，共有产权住房降低价格增加普通居民购买力。共有产权住房降低了居民首次购房的缴款难度，以政府享有20%的产权为例，首付比例将减少6-10%。提高了符合条件居民的购买能力。
第二，共有产权住房扩大供给满足普通居民购买欲。北京当前用地紧张、人口疏散压力较大，人均住宅面积仍有待进一步提升。政府主导大力推广共有产权住房建将有力满足刚需人群的居住需求；同时，房屋品质承诺不输普通住宅，也使普通居民可以安心购买，放心居住。
第三，共有产权住房的约束措施制止投资分子投机欲。共有产权住房在申请人资格方面进行了有效限定，特别是对于前期离婚炒房等现象进行了制度设计，有效地堵住了一些投机分子的投机需求。
第四，共有产权住房创新政府转移支付的新机制。当前政府转移支付的方式仍然较为单一，除了补贴之外鲜有创新财政手段支持居民的衣食住行需求。以共有产权形式实现政府对居民购房需求的支持，既有效杜绝炒房现象，又可以满足居民基础诉求。
总之，北京自2017年3月17日以来的十余条房地产调控政策有效控制了投机分子的炒房需求，以满足人民群众的普通住房需求为根本出发点，特别是此次《办法》与《导则》反馈意见更加明晰了北京市政府实现了稳定房地产价格的决心。
作者简介：李虹含，中国人民大学国际货币所研究员，苏宁金融研究院特约研究员。
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