楼市长效机制 远不止“租售同权”

（原标题：楼市长效机制 远不止“租售同权”）

我国楼市多年来屡调屡涨的经历表明，在投机需求膨胀和货币流动性过分充裕的不变情境下，以控制房价为核心的楼市调控政策很难见效。政策严厉时，房价上涨暂歇；调控政策一放松，房价就加速上涨。这样的调控并没有改变市场对楼市前景的预期，以及市场对楼市存在的各种客观需求。特别是当楼市成为各种投资、投资需求出口，甚至成为“典藏”等另类投资的出口时，在货币过分充裕的情况下，市场对楼市的需求几乎是无限的，而房价的过快上涨给金融体系和整体经济的稳定都带来了巨大的潜在风险。

笔者认为，支撑这些年来我国各地楼价持续上涨有这样四大基石：城乡土地二元结构、单一的楼市供应、过低的持有成本和过多的货币。以此而论，租售同权的改革措施，改变的是我国楼市过往一直未有改变的“单一供应”状况。

城乡二元土地结构，是指我国土地分为集体和国有两种类型，只有国有土地才能进入市场，且只是使用权。土地进入流通环节的第一道程序，是集体土地的“国有化”——土地征用。在建设型体制下，决定了土地成本只能是单向的运动，地价只能涨不能跌。单一的楼市供应，是指我国以自有住房为主的住房供应体系，它不仅指有形的住房供应结构，更大程度上是基于文化、习惯、法律所带来的居住实现方式单一。比如，外来者在其工作、生活的城市，若没有自有住房，他们的安定感和社会地位是无法获得满足的。拥有自有住房，是当前中国社会拥有体面生活的必要前提。过低的持有成本，等价于没有物业税。毕竟，没有物业税，意味着拥有住房的当期成本为零，这使拥有多套住房者没有动力发挥房屋的使用价值，甚至有大款出手买断整个小区上百套住房，然后坐等涨价而不出租。过多的货币，主要是货币存量过分充裕。就货币存量和GDP的比例而论，显然我国货币已过度深化。货币过度深化局面形成后，除非发生危机式的强力“出清”，否则中短期内想要有显著的改变，几乎是不可能。

而在此前的多轮楼市调控政策中，以上决定房价单边涨价的四个基石可说都未被触及。“限购”、“限贷”并不能改变需求，只是约束了需求的实现形式，所以市场出现各种应对措施也就不奇怪了。而增加土地供应，也并未改变土地一级市场垄断下地价易涨难跌的局面。从去年下半年开始，房地产投资放缓、基建投资力度加大的投资局面所引发的讨论持续不断。然而，现实的情况则是，降杠杆、去库存挤掉的是房地产市场的局部泡沫，并未造成整体房价的快速下降，反倒是对基建投资资金来源压力的担忧日渐增加。

因此，楼市长效机制的重心，是要在改变楼市的需求方面着力。

当前的楼市政策着力点，首先体现在租售同权上。7月，广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，首开“租售同权”先河。随后，住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。市场认为，“租售同权”将化解部分购房压力，对楼市需求产生较为持久的影响。

细加剖析，我国房地产市场的矛盾主要集中在两个方面：一是投机性比重过高；二是高房价大大挤压了其他行业。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，如今的楼市显然已迎来长期性拐点，未来成交量再上升的概率并不高。

央行上周发布的《中国区域金融运行报告（2017）》就建立房地产长效机制，提到了明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划，将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，稳定预期，可探索建立和完善土地当量制度，通过交易在全国范围实现综合占补平衡，提高土地在全国范围内的集约利用；完善中小城市发展基础，加强住房金融宏观审慎管理，积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。显然，楼市长效机制也是个系统工程，而“租售同权”仅是在改变楼市单一供应方面下工夫。长效机制要见效，还需在多个方面齐头并进。就目前而论，楼市长效机制的第二个变革，应该是“改变极低的拥有成本”——即出台物业税。全国两会已多次提出了物业税的发展方向，财税体系也已作了先期的调查和研究，部分城市已试点了不完全物业税。租售同权，改变的是单一住房供应体系，产生的效果就是楼市需求的分化；物业税增加了持有住房的成本，在挤出投机泡沫的同时，更提高了全社会资源的使用效率。

（作者系上海证券研究所首席宏观分析师，中国金融研究院研究员）