京城第四轮房贷利率上调启幕 资金面收紧为主因

（原标题：京城第四轮房贷利率上调启幕 ）

在今年京城楼市首套房贷利率大面积上调三次之后，6月5日，市场传出消息称，有银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍，二套住房按揭贷款最低仍为基准利率的1.2倍。北京商报记者从市场渠道获悉，此次提高了首套房按揭贷款利率的是民生银行，其他银行尚没有跟进执行。

首套房月供增加287.6元

北京商报记者6月5日就首套房贷利率政策咨询了中行、交行、招行、中信、光大、浦发、平安、兴业、广发、北京银行等多家银行，均未出现变化。

经计算，首套房贷利率调整至1.1倍后，首套房购房者每贷款100万元，比2016年市场宽松时，月供增加1202.7元，比本次政策之前的基准新增加287.6元。

从往年来看，银行房贷一般从四季度左右才开始收紧，但今年以来，刚刚过了前5个月，京城楼市的房贷利率折扣已经经历了三次调整。先是在元旦后，将8.5折全面回调到9折；3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折；“五一”假期后，约10家银行将首套房房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%。这是时隔三年后，京城银行首次恢复房贷基准利率。

资金面收紧为主因

对于房贷利率的再一次上调，中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先是资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。

多项统计数据也显示，自去年9月，央行的货币政策转向稳健中性后，银行存款、理财、大额存单等利率就开始全面走高，银行之间的资金互通成本也不断攀升。近两周来，一年期的上海银行间同业拆放利率（Shibor）连续与一年期贷款基础利率（LPR）形成“倒挂”，这意味着银行吃存贷利差的盈利模式被颠覆，借入资金成本已经高过借出资金成本。

在此情形下，已经有部分银行将这部分成本传导到贷款端。近期，银行收紧贷款的消息不时传出，华北地区一家地方农商行总行信贷部人士告诉北京商报记者，该行的贷款利率已经一路上行，目前一年期贷款基准利率是4.35%，但在实际业务中，该行对部分企业的贷款利率已经接近10％。

除了出于对资金流动性的把控，张大伟还指出，贷款风险也是银行考虑的一个因素。他表示，房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。而且过去两年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

事实上，在去年10月，北京商报记者在一次房贷调查中就发现，某总部位于北京的某股份制银行，在中关村地区的一家支行自主对房贷折扣进行定价，一直执行首套房贷上浮10%的政策，主要原因就是成本考量。此外，在今年3月北京实施“认房又认贷”政策之前，北京商报记者就曾得知一家城商行某支行已经开始执行“认房又认贷”。

一位银行人士表示，这样的做法，正是在本轮楼市调控叠加资金面紧平衡的大背景下，各家银行或网点对自身资金流动性和贷款风险把控的体现。

第四轮调整启幕

值得一提的是，除了民生银行以外，在6月5日的调查中，另有两家股份制银行北京分行人士对北京商报记者表示，虽然该行在北京地区还没有统一上调房贷利率，但因额度有限，所以没有明确的利率定价，在实际执行中需要议价。还有一家总部位于南方的股份制商业银行北京分行人士坦言，虽然现在首套房的房贷利率还保持基准利率，但同业出了新政策以后，也在密切关注市场动态，似有跟调趋势。

由此看来，此次民生银行首套房贷利率上调会不会是今年京城第四轮房贷调整大幕的开端？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，按照整个货币政策、利率周期来讲，后续房贷继续收紧也是有可能的，此次有银行分行整体上调房贷利率就是一种信号，预示2017年下半年可能还会延续，购房者要警惕相应的风险。

张大伟也认为，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。他同时表示，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响非常大。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。

不过，虽然房贷利率还有上调的空间，但严跃进也从另一个角度指出，市场还有新的机会，比如市场成交量已经出现下滑，贷款规模相对也会下滑，对于一些符合条件的购房者，反而又能获得现有的一些贷款资源，所以刚需购房者尽可能节奏要快，但也不用过于焦虑。首套购房信贷方面不会有明显调整甚至失去平衡，“去库存”和“保民生”将会并行，购房基本权益还是有政策保障，不会全部收紧。