网易财经9月讯 9月12日，沈阳宣布取消楼市限购，至此全国46个限购城市中，仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整，而已经解除限购令的城市超总数八成。“限购松绑潮”会刺激楼市成交量大幅回暖吗？各地楼市调控政策调整逐步加码，楼市预期真的改变了吗？网易财经《意见中国》专访西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁。
空置率过高楼市前景黯淡
网易财经：我看到你的研究所在今年的6月份也是发布了一个住房空置率的报告，报告出来之后，有部分人认为这个空置率是比较高的。
甘犁：它实际上从空置率的定义来说确实比较复杂，其中非常关键的一个因素就是比如说你的休闲的房子度假的房子怎么算。实际这些问题是很难界定的。
所以我们做了一个（调查），因为我们有全国的抽样调查，有样本，那个抽样调查以后每一户我知道他有多少套房子，我问了以后在当时我调查的时间这个房子是不是自己住然后没有自己住，是不是租出去，我们给了这么一个空置率的数据，全国是22.4%，我们能够细节到六大城市，然后能够细节到全国的各个省，但是我们再往下走就细节不到了
网易财经：这个报告代表性是在哪方面呢？
甘犁：我们的数据在城镇在全国范围内和在省的范围内它是有代表性的，比如说我们北京的数据差不多将近在北京抽样的时候我们有1300多户在北京，1300多户因为是随机抽的，所以这1300多户来代表整体的北京市是没有问题的，所以我们当时北京算下来空置率是19%，整体空置率是19%。
网易财经：现在国家正在走一个大规模的城镇化，可能在城镇化的过程中这些空置率应该是可以被消化掉的？
甘犁：这是一个非常重要的问题，也是一个非常重要的在城镇化过程当中我认为整体的包括业界学界还有政府对城镇化的理解的一个误区，实际上城镇化进程分成两类，一类我把它叫做被进城，一类是主动进城，被进城是什么道理呢？我是一个农村户籍的住在农村，然后我的这个地方变成了城镇，乡改镇、县改区或者是县改市就是它的行政编码变了，但是我仍然住在我原来的房子里面，我的户籍仍然没变，只是我这个地方在统计的意义上变成了城镇，另一部分我们叫它主动进城，实际上我们一般认为的城镇化，就是农民兄弟们抗住包带着行李到城里来打工，他实际上离开了他原来住的地方，他在城里是需要房子的，至少从暂时来说被进城和主动进城他们对住房的需求和他们的状况是完全两样的。我们实际上的误区是拿主动进城的人来代替了整体的城镇化，所以我们有七千万进城的家庭只有一半的家庭需要住房，另外一半他暂时不需要，他房子在那儿，他房子面积还大，因为它是农村房，包括我们现在出现了城中村什么这些都有。今后它有没有需求？可能会有，比如再过十年二十年他现在买不起他也没有住房的需求，这个好简单的道理，所以我们建了那么多房子就出现了商品房大量地空置，以为这些人会住在那房子里面，但是实际那些人不需要，他也没有这个钱。
网易财经：一方面是不需要，需要的人也买不起。
甘犁：对，所以就这么一个简单的道理就是被进城和主动进城的一个非常大的差距我认为导致了中国大量的住房建设的浪费，房地产开发超前了，大大地超前了，他以为进来的两千万人或者一千万人，每年进城的一千万人都需要房子，这当中有一半以上是不需要的，所以才出现了我们一方面大量的空置。
网易财经：过高的空置率是你并不看好未来楼价走势的？
甘犁：对，一个非常重要的原因，因为这么多房子空在那儿，而且还有一个重要的就是我们的研究成果是这样，比如说因为目前的房价很明显，它主要是靠预期在驱动，就是购房的家庭当中超过一半已经有一套房子了，多套房的比例，大家要投资了，主要是投资了，因为预期驱动的话这个时候他就比较脆弱，因为我既然为了投资，这个投资品不是钢需不是我自己居住的房子如果风吹草动的话我要卖掉的可能性比较大。我们做了一个压力测试，我们发现空置房和非空房这两个差别比较大，非空置的房自己住的房子时间稍微长一点，购买的久一点，然后涨价可能涨的多一点，所以问题不大，就是他这种压力不大。但是空置房如果跌10%，整个价格总体跌10%，有20%的空置房，它有可能是亏本了，这时候他的压力就来了，如果压力来了大家想出售，你也想售，我也想售，这个房价就垮掉了。
网易财经：对，它这个影响可能不会是在自住房上，可能会是在空置房。
甘犁：对，这就是为什么空置房研究和细节。
网易财经：因为它本来就是个投资品。
甘犁：所以我们这些东西做完以后你没有办法对房地产市场乐观，就没有道理乐观。（倪惠）
本文来源：网易财经
作者：倪惠
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王晓易_NE0011
