甘犁:房价崩溃对普通家庭具灾难性影响

2014-09-15 13:10:40 来源: 网易财经
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网易财经9月讯 9月12日,沈阳宣布取消楼市限购,至此全国46个限购城市中,仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京等7个城市限购政策未做调整而已经解除限购令的城市超总数八成。“限购松绑潮”会刺激楼市成交量大幅回暖吗?各地楼市调控政策调整逐步加码,楼市预期真的改变了吗?网易财经《意见中国》专访西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁。

房价上涨缩小贫富差距

网易财经:西南财经大学的中国家庭金融调查与研究中心发布了2014年中国财富报告,展望与策略。报告显示是2013年全国家庭资产基尼系数是0.717。

甘犁:是这样,财富的基尼和收入的基尼是不一样的,财富的基尼一般是要大于收入的基尼系数,收入的基尼系数要大于消费的基尼系数,这个关系在各个国家各个地方都是这样的。财富的基尼系数0.717在国际上相比不算特别高,比如说美国它的财富基尼系数只有高达0.8。

网易财经:我看到你的报告里面指出的是北京市家庭总资产是83.6%从事房地产,中国人将房地产的资产配置比率安排那么高的话是否会加重这个贫富分化的严重性呢?因为有房的人有钱的人可能更容易享受到这个房价增值的这个。

甘犁:这个目前看起来没有,目前看起来反而在减少贫富分化,因为我们即使很穷的家庭他也有一套房子,而且从他的资产增长比例来说,增长率增长速度反而超过特别有钱的家庭,所以因为有钱人的资产配置比较平衡,他既有房产也有别的,他跌的话整体资产不会跌那么多,而穷人整体资产一下跌的很惨的话这个时候贫富差距会拉大,所以它是双刃剑或者两个方向他有不同的后果,如果是房价涨,贫富差距反而会减少,如果房价跌,贫富差距会拉大。

而且财富的基尼系数在过去三年有一个显著的下降,大家说为什么会下降?因为都看到是收入财富的分布还是仍然非常不均,下降的原因非常地明显,也非常地应该是跟大家直观感觉是一样,就是房市。有钱人家庭就是中国最有钱的这批人家庭他的资产配制更为平均一些,他的房子占他的资产当中的比例要低一些,他还有些工商业资产,还有些金融资产,还有些其他方面的资产,那些资产在过去几年增长的速度不如房子增长的速度那么快。所以总的来说有钱人它的资产增长速度反而低于我们老百姓,因为老百姓他的资产只有房子。

 网易财经:他的资产基本上都在房地产里。

甘犁:都在房子,房地产里,房子呼呼往上涨,所以因为这个原因的话老百姓反而资产的增长速度超过比较有钱的这种家庭这样合起来的话,我们资产配置从总量上来说是要好转一些,所以我们的基尼系数在下降。这是第一个。第二个这实际上也是一个风险,因为老百姓如果它的房子,它的资产都在房子里面,一旦房市出了问题以后它的资产缩水的幅度也会很大。

房价崩溃对普通家庭具灾难性影响

 网易财经:为什么中国老百姓会把资产大多数配置在房地产上呢?你觉得这个是合理的吗?

甘犁:我觉得应该说有两方面的原因,第一方面原因当然是中国老百姓我们有这么一个传统,觉得房子是很重要,要买房,没有买房子好象就不能安家立身的。第二个原因实际上也是市场的原因,房子在过去这些年涨的很快,然后凡是以前买了房子的人现在好象都至少是帐面上的资产就非常地好,增长的很快,所以经常我的同学我的朋友,我的亲人我的亲戚买房子都赚了钱,我也去买房子赚钱。所以这个是一个非常重要的投资原因,再加上我们的股市又不景气,所以大家就说我的钱没地投资了,我只有投房子。我们都讲不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里面这是很简单的道理,如果你把所有的鸡蛋放在一个篮子里面一旦出了问题,鸡蛋就全碎了。房子你把所有的钱都放在房地产里以后,房地产这个市场出了问题以后,有可能它对家庭的影响是灾难性的。

  网易财经:其实房子本身就有两个属性,一个是居住属性,一个是投资属性,从国外的情况来看是怎样的呢?国外的人他会投资多大的资产比例在这个房子上?

甘犁:我们中国目前房地产在家庭总的资产比例是65%左右,不同的地区它这个比例还不一样,北京到83%,上海是75%,一线城市高一些,因为它房价很高。在国外的话我们按全国我们比如说以美国为参照点,我们基本上我们家庭资产配置是65%是房子,然后12%是金融资产,然后剩下加起来差不多65%+12%就是80%,剩下有5%是汽车,剩下的是工商业资产,还有一些其他的量不大了。这是我们中国目前的资产配置状况。美国正好有一点就是差别蛮大的,美国是这样,这个80%当中40%是房子,40%是金融资产,我们是60%  多是房子。

 网易财经:你觉得中国老百姓投资理念是很不理性吗还是说他并没有很好的一个渠道去了解到这个不同的?

甘犁:我觉得两者都有,我觉得理性不理性跟信息有关系,比如说投资房子如果你看过去的历史表现,那是非常理性的。我没投反而不理性了,,但是同时另外一个角度来说也有一个问题就是他信息量不足,他没有足够的信息,就是这么多房子买了这么多年,这么多人买了房子以后,今后这个房子是不是还会长期地长时间地持续地增长,这个就需要分析,因为你看的是将来,实际上这个分析需要大量的其他信息,比如说很简单,比如我要在这个小区买房子,我想买个投资房,我需要了解这个小区房子相关的需求和供给信息,需求我有个估计,。那么供给是不是有,其中一个供给就是多少家庭是空置的,这房子能提供出来卖出来,这种信息我们完全没有。

空置率过高楼市前景黯淡

网易财经:我看到你的研究所在今年的6月份也是发布了一个住房空置率的报告,报告出来之后,有部分人认为这个空置率是比较高的。

甘犁:它实际上从空置率的定义来说确实比较复杂,其中非常关键的一个因素就是比如说你的休闲的房子度假的房子怎么算。实际这些问题是很难界定的。

所以我们做了一个(调查),因为我们有全国的抽样调查,有样本,那个抽样调查以后每一户我知道他有多少套房子,我问了以后在当时我调查的时间这个房子是不是自己住然后没有自己住,是不是租出去,我们给了这么一个空置率的数据,全国是22.4%,我们能够细节到六大城市,然后能够细节到全国的各个省,但是我们再往下走就细节不到了

  网易财经:这个报告代表性是在哪方面呢?

甘犁:我们的数据在城镇在全国范围内和在省的范围内它是有代表性的,比如说我们北京的数据差不多将近在北京抽样的时候我们有1300多户在北京,1300多户因为是随机抽的,所以这1300多户来代表整体的北京市是没有问题的,所以我们当时北京算下来空置率是19%,整体空置率是19%。

 网易财经:现在国家正在走一个大规模的城镇化,可能在城镇化的过程中这些空置率应该是可以被消化掉的?

甘犁:这是一个非常重要的问题,也是一个非常重要的在城镇化过程当中我认为整体的包括业界学界还有政府对城镇化的理解的一个误区,实际上城镇化进程分成两类,一类我把它叫做被进城,一类是主动进城,被进城是什么道理呢?我是一个农村户籍的住在农村,然后我的这个地方变成了城镇,乡改镇、县改区或者是县改市就是它的行政编码变了,但是我仍然住在我原来的房子里面,我的户籍仍然没变,只是我这个地方在统计的意义上变成了城镇,另一部分我们叫它主动进城,实际上我们一般认为的城镇化,就是农民兄弟们抗住包带着行李到城里来打工,他实际上离开了他原来住的地方,他在城里是需要房子的,至少从暂时来说被进城和主动进城他们对住房的需求和他们的状况是完全两样的。我们实际上的误区是拿主动进城的人来代替了整体的城镇化,所以我们有七千万进城的家庭只有一半的家庭需要住房,另外一半他暂时不需要,他房子在那儿,他房子面积还大,因为它是农村房,包括我们现在出现了城中村什么这些都有。今后它有没有需求?可能会有,比如再过十年二十年他现在买不起他也没有住房的需求,这个好简单的道理,所以我们建了那么多房子就出现了商品房大量地空置,以为这些人会住在那房子里面,但是实际那些人不需要,他也没有这个钱。

  网易财经:一方面是不需要,需要的人也买不起。

甘犁:对,所以就这么一个简单的道理就是被进城和主动进城的一个非常大的差距我认为导致了中国大量的住房建设的浪费,房地产开发超前了,大大地超前了,他以为进来的两千万人或者一千万人,每年进城的一千万人都需要房子,这当中有一半以上是不需要的,所以才出现了我们一方面大量的空置。

  网易财经:过高的空置率是你并不看好未来楼价走势的?

甘犁:对,一个非常重要的原因,因为这么多房子空在那儿,而且还有一个重要的就是我们的研究成果是这样,比如说因为目前的房价很明显,它主要是靠预期在驱动,就是购房的家庭当中超过一半已经有一套房子了,多套房的比例,大家要投资了,主要是投资了,因为预期驱动的话这个时候他就比较脆弱,因为我既然为了投资,这个投资品不是钢需不是我自己居住的房子如果风吹草动的话我要卖掉的可能性比较大。我们做了一个压力测试,我们发现空置房和非空房这两个差别比较大,非空置的房自己住的房子时间稍微长一点,购买的久一点,然后涨价可能涨的多一点,所以问题不大,就是他这种压力不大。但是空置房如果跌10%,整个价格总体跌10%,有20%的空置房,它有可能是亏本了,这时候他的压力就来了,如果压力来了大家想出售,你也想售,我也想售,这个房价就垮掉了。

 网易财经:对,它这个影响可能不会是在自住房上,可能会是在空置房。

甘犁:对,这就是为什么空置房研究和细节。

网易财经:因为它本来就是个投资品。

甘犁:所以我们这些东西做完以后你没有办法对房地产市场乐观,就没有道理乐观。

取消限购也托不住下跌的房价

网易财经:楼市真的是出现了一定的问题,你觉得政府会放任这个楼市下滑吗?

甘犁:现在出现的各地普遍的限购开始取消了,这就是政府在试图救市,因为看到了楼市的一个可能潜在的风险,或者已经有风险了,有的地方严重一点,有的地方没有那么严重,对限购的作用可能也有些争议,取消限购会不会产生这么一个效果?我觉得限购当时没有把价格限制住,我们也知道哗冲上去不管你怎么限,史上最严限购政策也没用,所以它没有把房子压下去,把房价上涨的势头压进去,我觉得也不太可能能够把房价下跌的趋势压住,就是托住我觉得不太可能,因为房价现在目前的核心是预期,如果预期要涨,现有限制不住,赚钱的动机是多么地强烈,如果预期要跌,我怎么会买呢,你送我,你降价我也不买。别说取消限购了。所以而且有一个非常重要的观点在中国大家认为北京上海没问题,从需求和供给的角度来看北京上海的话可能是不一样的,因为北京比如说几环以内全国各地都想来买房子,都比较坚挺,但是要重视要注意一点就是说现在如果北京上海如果是钢需驱动问题不大,如果仍然是预期在驱动,预期是有传染的杭州的房价下跌,北京的老百姓不看,杭州一个地方没事,如果再出三个杭州五个杭州,全国各地都在做,它怎么不可能受影响?它会的,每天报纸都是报,怎么会不看呢,一定会看的,一定会影响他的预期的。所以蛮复杂的。

网易财经:其实现在可以看得出来,包括我们看到楼市发布的一些数据显示,投资需求是在下降,大家在投资的时候已经开始谨慎。

甘犁:我们数据有点不一样,我们今年2季度和一季度相比我们问了那些购房的家庭到底为什么购房?其中一个理由他告诉我,他是投资。我每次数据给出来的时候大家有点疑问怎么可能,实际上我觉得是非常有道理的,就跟股价一样的,如果股价一跌了以后有一批人最乐观的人会冲进去买,就觉得机会来了,这个地方跌了,就抄底去了。然后我们问卖房的家庭到底为什么卖房?各种理由,其中有一个理由就是因为我估计房价会跌,我去卖房。可以高点卖出去,这个比例显著上升,这个也是道理,所以说这个预期在分化,然后整体预期在下降。

   网易财经:可能预期出现了变化就是过去所有人都觉得房价会涨,现在开始有人觉得会跌。

甘犁:有人觉得会涨,因为跌了以后有人觉得会涨,而不是抄底的人是这样,如果放假现在完全不动的话,这批人不一定会买,这种乐观的人也不一定会买,他也在观望,一旦跌了一阵子了,因为现在各地都在跌,跌的不多,而且可能不是整体性的大幅度下跌,比如有的楼盘说日光盘为什么一下子打折三十,降价30%,周围的楼盘都没降价的时候,这个时候好多人就去抄底,觉得我买了以后我可以在旁边一下就能涨30%的价格,那种楼盘日光盘一天就卖完,这种情况也是会有的。其实我觉得楼市是非常脆弱的,大家的预期在分化。

网易财经:接下来我们还想回到就是一个财富报告,我看见财富报告里面有提到10%的家庭是拥有63.9%的总资产,我想知道这10%的家庭的家庭构成是怎样的?

甘犁:有,我们具体的可能里面也许有些数据我记不住了,但是很核心的一点就是说主要是这里面的大部分是企业主。

 网易财经:民营企业还是?

甘犁:肯定是民营企业,国营企业是国家的钱,高管实际上比例是很少,挣很多钱的高管人数很少很少,在数据里面反应不出来,官员也反映不出来。所以其实这部分家庭当中主要是民营企业家。

 网易财经:还有一部分比如说是未统计到的官员,以及国企高管是未统计到的?

甘犁:我们是有的,这方面的信息我们不是特别地有把握,比较难统计,没有把握。比如他是不是真正地把他的灰色收入告诉我们,因为我们只能通过访谈的形式来获得这些信息。 

网易财经:如果是囊括到政府的这些官员或者是一些高管的这些灰色收入算进去的话这个差距会不会更大?

甘犁:现在对灰色收入的估计当然目前最权威的是王晓鲁(音)他做的灰色收入统计,他的统计方法和我们的方法有很大的差别,所以很难他的统计直接为我所用,这个现在做不到,所以我也很难估计我觉得这个事情很难估计。

网易财经:你认为这个基尼系数,其实在上一期你到我们的节目来做过访谈之后我们当时做的主题是叫基尼系数过高不是非常严重的事情,不是非常坏,之后我们就收到一些反馈,一些网友认为如果这个基尼系数过高不是问题的话,那形成这个基尼系数过高背后的成因会不会是一个很严重的问题呢?

甘犁:我觉得成因也不是问题,但是它给了我们一个机会,就是说我们现在不能叫问题,就是说我们现在没有做到的,我一直讲的就是我们这个社会和其他社会的一个重大的差距还不是说我们市场经济不够发达,或者我们市场经济被扭曲了。差距是在于就是我们对我们的穷人保护和支持不够,保障不够,我们现在就是所谓的叫二次分配转移支付,我们现在没有足够的,没有拿出足够的资源从社会创造的财富当中拿出足够的资源去扶持支持帮助中国最贫困的家庭,这个是我们的问题。

推行“负税率”激励政策以减少贫穷

网易财经:你认为就是拉近贫富之间的差距是需要着力?

甘犁:二次分配。

 网易财经:如何保证政府将这部分钱如数地下放到下面呢?

甘犁:我们提出来而且我们目前也正在实践的一个方法就是我们叫做负税率,负税率就是说你这批人现在的状况比如低保,你挣了一块钱以后,低保核实你挣了一块钱,那我给你的补助就少一块,因为它的目的是为了救济,特别赤贫的家庭他去救你,你挣了一块钱就给你补,这个时候从你的角度来说我挣一块钱,我多挣你就少给,我总量不变,我凭什么挣钱,所以它的后果对你的劳动积极性是一个很大的影响,我们现在提出来不能这样,应该什么呢?比如你挣了一块钱我不仅不拿走,我还给你比如三毛钱,两毛钱五毛钱的补助,你积极性来了,你说我去挣一千块挣更多的钱,政府给你补贴更多,这样的话你为社会做了贡献,政府也帮助了你,我们叫做负税率概念

网易财经:算是正向激励。

甘犁:对,正向激励,说的很对,我们正在做这个事情,所以我们现在有一个团队大家专门团队,因为这里面有很多细节搞不清楚,比如说如何核实你的收入,如何去做,到底是给你多少合适,真正能不能产生效果,这个是非常长期的工作。(倪惠)

倪惠 本文来源:网易财经 作者:倪惠 责任编辑:王晓易_NE0011
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