网易财经3月21日讯 在楼市调控和市场走向愈发扑朔迷离之际，曾号称迈进全精装房时代的万科，也不得不打破精装战略，"毛坯房"再度重出江湖。近期，万科位于北京南郊的一个楼盘以低于市场预期3000多元/平方米价格毛坯入市，甚至引发市场关于一线城市房价下降的强烈预期。
是基于市场降温因素还是仅为促销手段？行业人士称，近期楼市成交持续萎缩，未现明显回暖迹象，房企势必要加快周转资金回笼，毛坯入市或更能符合市场需求。
被疑主动降价 万科毛坯房重出江湖
近期万科在北京推出一个住宅楼盘选择以毛坯亮相，对于这个一向走精装路线的中国最大房企来说，显得颇为意外，更令人惊诧的是，该盘毛坯售价相比预期市场价格更低了3000多元/平方米。
据北京本地媒体报道，这个名为“住总万科橙”的楼盘项目在本月16日开盘共计推出333套房源，以毛坯均价为2.1万元/平方米入市，吸引上千人认购。
根据公开资料，市场早前预期该楼盘对外的精装修房价格高达2.6万元/平方米左右。媒体报道称，“即使去掉精装修价格，万科橙此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右”。
作为中国最大的房地产企业，万科的一些动作总会引领市场风向。而此次北京楼盘毛坯入市更是被解读为一线城市房屋价格出现松动的信号。
对此外界降价解读，北京万科表示，这是参照政府指导意见进行定价销售的，开盘销售均价为21680元/平方米。同时依然会为客户提供装修房服务，但不是强制捆绑。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆日前对这一事件也表态称，万科所开盘的项目亦没有优惠和降价促销的说法，“这全是扰乱市场的行为”。而对于一线楼市是否出现降价，毛大庆表示，“这都是无稽之谈，市场表现稳定。”
网易财经注意到，参考网易房产数据库资料显示，在该楼盘所属区域附近区域楼盘报价诸如，鑫苑鑫都汇为2.09万元/平方米，中国水电云立方也仅2.08万元/平方米，相比而言万科毛坯房的价格并不便宜。
“如果价格再往上调，到2.3-2.4万元/平方米一样会卖光”，一位接近万科人士透露，只不过当时的销售策略就是把价格预期拉高，试探市场的反应，事实上肯定也偏高。
“本身这个项目就在北京的六环外，卖到2.2万元/平方米，相当于一些省会城市的高端盘了，不是低的概念了”，新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，如果定成精装修，那边客户群的购买力本身也会有问题。
整体楼市低迷 不排除万科再推毛坯房
在欧阳捷看来，万科精装房转毛坯可能更多意在周转率问题。他认为，做精装会延长建设周期。目前上海就推广精装修，但北京没有明确要求，为了满足高周转的要求，快速开盘快速交付，可以减少五到六个月的精装修期。
其次他认为，该房企客户群主要聚集在刚需，若买一百平都要两百多万了，压力还是比较大的。若不装修的话，大家承受能力也好一些，卖得也快。
据万科人士称，目前北京万科货量值不到100亿元，受到政府限价影响的货量值在20-30亿之间，整体来说影响不大，下半年入市产品集中在商业项目。
同时该人士透露，北京万科始终坚持万科集团装修房战略。但不排除今年北京市场上，跟住总万科橙类似产品会依然会以毛坯形式入市。
万科项目毛坯价入市究竟是基于市场低迷因素，还是万科受限于政府文件等非市场因素趋势？万科的一再否认并未能平息市场上的各种解读。
“在目前的降价潮下，房企必须打好价格战，只有这样才可以制胜市场。而精装房由于各类附加值较高，不如毛坯房的‘裸价’更有吸引力”，上海易居房地产研究院研究员严跃进如是说，以毛坯的形式能直接降低目前购房者的经济负担，对于购房者来说，装修等事项可以在后续逐渐进行。对于刚需来说，毛坯房更容易接受。
今年年初，长三角、珠三角区域部分楼盘相继大幅折扣，王石、任志强等地产大佬也看淡2014年楼市，一度引起市场恐慌。A股市场中，万保招金等多只地产股遭遇重创，集团大股东更是用增持自家股票行动来力挺市场。
链家地产市场研究部张旭认为表示，今年春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度的影响了买家的购房意愿，市场成交持续萎缩，且未现明显回暖迹象。
据链家地产市场研究部最新统计，2014年2月万科等25家房企合计销售656亿元，环比大幅下降41%，同比增长12.9%。
从2月销售额环比来看，万科、保利、恒大以及中海等大部分企业纷纷表现出不同程度下滑。北京市场上，3月上半月，其二手住宅共成交3943套，较1月同期下降16.6%，与2013年3月同期相比下降83.6%。成交量为近六年来同期最低水平。
市场竞争激烈 万科精装战略恐受考验
网易财经注意到，这个曾号称进入全精装时代的万科，在楼市调控之下，精装变毛坯也不是目前才出现。
早在2010年，万科位于广州市区一个住宅楼盘受新政影响，推出了“毛坯房”，每平方米1万元出头的团购价,比该楼盘此前的均价低了近4000元/平方米。
对于万科北京南郊楼盘的亮相，中国房地产学会副会长陈国强说，“那个区域刚需房比较集中，区域竞争加上万科追求高周转，有具体销售率要求，价格略微低开也是很现实的选择”。
在陈国强看来，刚需群体对总价其实是很关心的，万科尽管倡导精装修，但面临市场竞争，也不能不考虑这个因素。加上此外如果政府在审批预售证的时候，对企业有要求，那开发商就更显被动了。
他指出，过去政府不允许把装修费用和毛坯房费用放一起，因为这样做精装就可能比较被动，毕竟单价和总价都高过毛坯。
一直以来，万科就表示尽管装修业务的利润率低于毛坯房,但收益率高于毛坯房，所以坚持精装房战略。据其2012年报显示，2012年公司装修房交付量超过8万套,是业内前所未有的规模，2013年期装修房交付量将达10万套。
如今，随着北京那个新楼盘再次以毛坯价入市，万科的精装战略是否遇阻也引发关注。早在2012年，万科旗下项目多因精装修过程的质量问题而引发房主投诉，彼时其精装战略就曾受到市场考验。
张旭认为，目前部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，整体需求规模的确也出现了降温，房价调整的压力增加。
相比于三四线城市，一二线城市的市场降温迹象并不明显。据中指院数据显示，2013年北京及上海的房价涨幅更分别达到28.3%及15.6%。一线城市一手住宅销量按年升9.5%，二线城市的一手楼销量更大涨16.4%。
但今年两会总理报告特别强调对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，这也预示着涨幅厉害的一二线等城市，其楼市调控措施或将持续。
网易财经注意到，近年来，涨幅过快的城市政府采取限价策略以便控制房价涨幅，一些豪宅盘更是难以获得预售证。不少房企于是将毛坯房与装修合同分别签订，以双合同来规避政策，相比以往的价格而言，房价或变得更高。
戴德梁行华中华西区董事黎庆文认为，中国经济增速已显示出放缓的讯号，加上楼市经历去年的火红後，今年势将出现调整，预计中央政府在推行政策时将会更加谨慎，以求做到为楼市降温消暑。在没有放宽限贷限购令以前，预期高端住宅物业的销量或将更为冷淡。（朱玲 曾金秋）
本文来源：网易财经
作者：朱玲 曾金秋
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