网易财经3月13日讯 内地投资者张先生（化名）刚刚卖掉他在香港大角咀的豪宅物业，整体亏损将近20%。而在三年前，他以2200多万港元购入该物业时恐怕难以猜到这笔投资会以如此惨淡的结局收场。
在内地楼市近日吹起“降价风”之前，香港四大地产商已经开始推出各项新盘优惠，甚至有项目降价幅度超过40%。降价潮也蔓延至二手楼盘，最近的交易中更频频出现亏售房和断供房。山雨欲来风满楼，香港楼市是否会重演1997年亚洲金融危机后的崩盘惨剧？
四大地产商大幅降价推新盘
刚踏入2014年，香港四大地产商已经摩拳擦掌密集推出各项新盘优惠。首先由恒基地产和新世界在1月份打响头炮，他们联手打造的、位于新界马鞍山的新盘迎海·星湾第二期，提供最高15.4%的售价优惠和税务回赠，比第一期的二手价便宜8.6%，开价十分进取。
紧随其后的是李嘉诚旗下的长江实业，其新盘DIVA的首批单位加入降价战团，提供最高达楼价25%的折扣，引起社会热议，更有人认为这是李嘉诚看淡楼市的信号。
然而更令市场震撼的是在2月初，新鸿基推出位于元朗的住宅项目----尔峦；一共156个新单位，售价比去年推售时降价35%，加上其他折扣和税务优惠，项目最高降价幅度超过40%。
香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥向网易财经表示，一手楼盘降价，主要是今年一手楼盘的供应量大幅上升，地产发展商之间的竞争加大；加上年底有加息的风险，为整体楼市前景增添不明朗因素；所以发展商趁楼市还没有出现大幅调整之前赶紧降价售楼。
关于香港新盘的供应量，香港特首梁振英在最新一份施政报告中提到，未来十年将会落成47万套房屋，当中28万套属于私人楼盘和居屋单位；根据香港运输及房屋局的数字显示，未来3至4年潜在供应有7.2万个单位，创7年来新高。
也就是说，香港未来十年，平均每年会有2万多个私人单位供应。单计算今年，楼花加上已落成但未售出的新盘数量，供应就已经接近3万个，比2012年激增两倍，地产商的一手楼盘销售竞争不断加剧。
值得关注的是，楼盘降价已经波及香港地价。就在3月12日，香港地政总署公布大埔白石角住宅地皮流标，原因是开发商投出的地价标金未能达到港府就该土地所定的底价。加上早前香港铁路有限公司的铁路上盖项目亦告流标收场，《华尔街日报》认为，系列事件或反映地产商在面对市况向淡和建筑费上升之下，对地产后市展望审慎。
香港经济学家关焯照则认为，四大地产商及其它地产商减价卖楼，反映他们“要钱不要货”、看淡后市的心态，“地产商都希望做到货如轮转，所以一旦楼市出现逆转，他们就割价放售；当楼价急跌之时，地价便被推低，然后地产商又可以趁机买入便宜的地皮发展；当楼价回升，地产商就又可以在升市中获厚利”，关焯照如是说。
降价潮蔓延至二手楼盘
随着一手、二手楼盘之间的溢价越来越少，香港立法会正式通过楼市调控措施草案，显示抑制楼价的决心后，降价潮也蔓延到二手楼。
香港港岛区的太古城是香港其中一个有重要指标意义的屋苑，其一个约60平方米的两房单位，最近由叫价740万（港元，下同）降价至693万元，降价6%，低于市价4%。而另一个指标屋苑，位于九龙美孚新村的、一个约60平米的单位也由700万元减至580万，减价幅度高达17%。至于新界多个二手楼盘也出现减价5%-8%的成交个案。
追踪香港楼价表现的中原城市领先指数，3月7日公布的最新数据显示数字比上月下跌0.17%，其中新界西的跌幅最大，跌幅超过2%。
美联地产的“楼价走势图”也显示，踏入2014年香港楼价持续下行，从最新的数据来看，2月份按月跌0.9%，以实用面积计算的平均每平米约8700港元，与去年2月份的高位约9000港元比较，一年间楼价更累积下跌约4.3%，按年跌幅为逾四年半以来最大。
关焯照认为，香港一手楼楼价比高峰时期下跌超过10%，而且一手楼价逐渐逼近二手楼，令二手楼的需求萎缩，楼价自然会受冲击，这些情况会慢慢浮现出来；而随着一、二手楼价间的溢价不断缩小和互相竞争，整体楼价将会下调。
另外，潘永祥提到香港的调控楼市措施，通过加大投资者的买卖成本来抑制需求，显示出政府压抑楼价的决心。这将令投资者下调对楼市的升值预期，对投资物业的需求减少。
“买房的人不一定都是自住，也有相当一部分是用作投资。如果交易成本上升，楼价又正在向下调整，自然会售出物业而投资其他资产”，潘永祥说。
香港特区政府已分别在2012年10月和2013年2月出台规定：购买住宅3年内卖房需支付10%-20%的“额外印花税”，和非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15%的“买家印花税”。这些措施从买卖环节入手，目的在打击炒卖楼行为和加重非香港人的买卖成本，这两项措施近日已获香港立法会通过。
内地客亏损20%抛售豪宅
在这阵“降价风”之下，近期也频频出现亏售、甚至断供房的案例。根据市场交易信息，3月上旬香港至少有12宗亏售案例；而断供房的个案最近主要集中在在豪宅区，今年以来已有10多个过千万的断供房被拍卖，情况有恶化的迹象。
目前亏售的个案里很大一部分涉及内地客，主要集中在豪宅区。综合香港物业代理的信息，目前亏损比较严重的，是一名内地业主张先生（化名）。该业主在三年前以2200多万港元购入位于大角咀豪宅物业----珑玺的一个约100平米单位，在本月亏本卖出，加上行政费用等，总体亏损达450多万港元，亏损率达到20%。
另外，一名内地投资者年前购入九龙和港岛的两个豪宅物业，近期亏本出售，两个单位亏损共超过400万港币；而其它的亏售情况则由几十万到几百万港币不等。有物业代理预期，三月份亏售个案很可能会超越上个月24宗的纪录，代表亏售的情况有恶化的趋势。
潘永祥认为，新兴豪宅区如奥运站、九龙站等豪宅区，客源主要集中在内地，资金流动性存在较大不确定性，故下行风险也比较大；另外，由于房源集中积累下容易产生恐慌，成交价可能会越来越低。
香港富山地产行政总裁柯兴捷认为，豪宅市场近期频频出现亏损出让现象，主要原因是内地进一步加强执行金融市场化措施，令内地资金压力持续加大，导致持有香港物业的内资被迫抛售物业套利，将余资回拨内地营运周转，他认为会有更多减价亏损出让的现象。
另外值得注意的是香港近期断供房的个案不断涌现，特别是豪宅断供房的个案有增加的趋势。根据市场的交易信息，目前已经有10多个千万以上的豪宅断供房成交，当中以一些深受内地买家欢迎的大型豪宅屋苑，例如奥运站和九龙站为断供房的重灾区。
香港卓先测量师行联席董事潘子明说，近期豪宅断供房的确有增加趋势，主要集中在1000至2000万港元的住宅，当中有两种主要特征。首先是超过一半的断供房业主是中资买家，因为私人财政问题而断供，银行便没收财产并拍卖抵债；另外一个是因为政府调控措施下，物业难以放售，而伴随多项按揭利息成本上升而无力还款。
有市场人士说，现时市场约有50至60个断供房个案，虽然相比2004和2005年近5000个来比较并不算多，但目前已经有明显上升的势头；在一些本地拍卖行的拍卖日里，总有一两个断供房被拍卖。
香港楼市是否会重演崩盘
如今香港楼市的种种消息，已令各种担忧1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘是否会重现的声音不断在媒体上出现。
香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞对媒体表示，目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平，“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”
对于香港今年的楼市走势，市场普遍预期下跌5-15%，市场分析背后的原因主要有三。首先是新盘供应量大增，新旧楼间的溢价逐步缩小，楼盘之间的价格竞争将不断加剧；其次是政府调控楼市措施令本地楼盘交投量下跌，同时降低楼价上升的预期；另外是美国启动退出量化宽松导致热钱流走，外围加息对楼价增添不明朗因素。
潘永祥认为，如果三大利淡因素同时发生，香港楼价有可能下跌超过两成。香港置业高级执行董事伍创业认为，全年楼价将下跌10-15%，重回2012年第一季度的水平。不过，香港美联测量师行董事林子彬则认为外围和香港加息的影响未必如想象般大，从目前情况来看，预料楼价今年整体向下调整5%-10%。
香港楼市所面临的降价潮与断供潮，会否传导至内地？业界存在不同看法。
“香港楼市和内地楼市的挂钩程度未必那么大，因为是两个不同的市场”，高力国际亚洲区研究行政董事卢永辉说，目前没有证据显示香港和内地的楼市有很大的关联性，但是香港和内地都要面临外围经济的影响。
特别是在美国退出量化宽松的大背景下热钱流走，如果随后加息，买家的借贷成本就会上升，地产发展商的发展成本也会上涨。“香港楼价目前已经见顶，一旦加息后香港楼价难免会进一步下滑”，卢永辉说。
潘永祥则认为，香港楼市对内地楼市的启示主要在心理层面。“香港地少人多，住也不够住了，楼价也不一定只往上走”，潘永祥说，内地整体的土地供应比香港多，供求关系整体也没香港那么紧张，“如果香港楼价大幅度下跌，内地投资者肯定会担忧”，潘永祥表示。（刘文韬）
本文来源：网易财经
作者：刘文韬
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