胡葆森：中国房地产十年之内不会全国性过剩问题

3月3日2014年全国两会在北京召开，期间网易房产专访全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森，胡葆森表示中国房地产市场在十年之内不会出现全国性的过剩问题，未来在解决3亿人城镇化的过程中，还将产生新的需求。

胡葆森认为目前中国处于城镇化的中期阶段，总体上供求关系基本平衡，甚至还会出现求大于供的时候，政府工作报告提出未来还要解决3亿人的城镇化问题，这将带来近一百亿的新增住房需求。

杭州楼盘降价问题被很多人认为是敲响房地产行业的警钟，其中一个原因就是大型房企在当地的扩张，导致本土房企竞争力弱势显现，而建业地产深耕河南、尚无出省计划，万科、碧桂园等一线房企纷纷进军河南市场，带来新的市场格局。胡葆森表示，这些大的开发商进入河南的三线城市之后，形成了一种新的市场竞争局面，为此建业地产也调整路线，转变为“新型生活方式服务商”，并且有兴趣入股河南正在筹建的中原银行，提出收购旅游公司等计划。

今年胡葆森提交了4份建议，分别是《关于加快中小城市及小城镇新型城镇化建设的建议》、《关于完善相关处理政策，规范引导小产权房治理的建议》、《完善以中国文化为主题的中国教育——关于将国学纳入大中小学、幼儿园教育的建议》、《关于推广社区书院以推动国民核心价值观培育的建议》。

胡葆森认为，1995年到2010年间，我国的小产权房竣工面积为7.6亿平方米，占城镇住房竣工面积的8%，小产权房的形成是房主企图参与分享城镇化红利的结果，只要小产权房符合城市新的规划方向、符合规划，可以考虑让其补缴土地差价，分类、分批、分期的促进合规的小产权合法化，这种模式下“政府又多了一块收入，同时小产权房问题也解决了”。

以下为采访实录：

网易房产：今天仇保兴副部长说：说中国房地产十年之内不会崩盘，这就表示给开发商有一个更强的信心。您觉得他这个话传递出什么样的信息？

胡葆森：那肯定是一个正面的信号。这就等于从政府到开发商，甚至包括很多学者，在这个问题上是共识。我个人也认为，中国房地产市场十年之内不会有问题，因为还处在一个城镇化的中期嘛，比如讲真正到了后期了，这个市场可能在局部就会有问题，因为有些城市人口的购买能力，住房问题已经被解决了，那么你还是按照那么大的量在推出的时候，那就供大于求的时候就很容易出问题，现在还是供求关系基本平衡，甚至是求大与供的时候，所以总体上今后的十年进城，刚才讲了三个亿人的问题，三个亿人，你就想象，一人按三十平米，这三亿人是多少呢？又将近一百亿。

网易房产：需求还是有的。

胡葆森：将近一百亿，十年，一年十亿平方米，就是现在的总量，也就是你现在每年的总量差不多十亿平方米开发的总量，能解决这三亿人的住房问题，这就不错了，实际上还不一定能够完全解决，对不对，三亿人，一人三十平米，就是九十亿平米嘛，这个算术很容易算，还有这么大的需求。

网易房产：有人说现在是取消限贷限购的时机，部分城市有可能会取消限制政策，您觉得呢？

胡葆森：不会，我觉得不会一刀切的在所有的城市都取消。

网易房产：那会一线城市保留，然后三四线城市间接取消吗？

胡葆森：我想至少在一线和二线城市短期内不会取消。

网易房产：三四线城市就有可能被放松？这次两会也提出要分类调控。

胡葆森：三四线城市本来有些城市就没有限购也没有限贷。

网易房产：我们看到现在万科、恒大等企业在进入金融行业，入股银行之类的行为，建业在这方面会进行一些发展吗？

胡葆森：建业也有这方面的思考。

网易房产：能跟我们透露一下吗？

胡葆森：比如讲河南正在筹建中原银行，我们对这件事情也有兴趣，也正在研究。

网易房产：也可能加入到金融行业领域？

胡葆森：有这种可能性，但是因为我是上市公司，没有做出决定之前都只能说是有这样一种兴趣。

网易房产：本轮房地产调控以来，很多大品牌房企进入到了三四线城市，像碧桂园、万科等一线房企也进军到河南。杭州的这次楼盘降价风波也被认为这种新的竞争关系是原因之一，建业地产有受到影响吗？

胡葆森：我们不掐，现在有很多品牌也从三四线城市回归到一二线城市。

网易房产：这些企业进入到河南以后，会对建业产生影响吗？

胡葆森：当然会，有一些大的地产商进入河南的三线城市，肯定对市场的空间提出了一个新的一种，造成了一个新的竞争这样一个局面，我们肯定也会调整我们自己的一些战略战术。

网易房产：能稍微具体跟我们聊聊吗？

胡葆森：这个建业不是最近提出来要加大服务体系的建设，然后从而就是要发挥自身的这种客户资源的这样一个优势，因为我们二十二年在一个市场上，我们的客户资源肯定要多于这种刚进入的地产商，如何把原来的，比如讲我现在有七八万客户，七八万户业主，我如何服务好他们，通过服务好他们，来解决我的一个开发方式的转型问题，这就是我在探索一种新的发展模式吧，原来主要是买地建房、卖了房子拿回来钱再去买地，这是一个快速周转型的，我今后可能就会通过为过去的这几万户业主，甚至未来十万户，十几万户业主向他们提供一种新型的社区服务，通过这种服务的升级，寻找我新的利润增长点，从一个单纯的开发商向一个综合的服务商转型，向一个新型生活方式的服务商转型，现在建业也是在探索这个过程。

网易房产：您今年还带来了关于小产权方面的建议，您对小产权方面有什么呼吁？

胡葆森：首先就是完善它的法律法规，其次要分类、分批、分期来解决，甚至出台一些补贴优惠的政策，我举个例子，比如像有一栋楼是小产权房，假如说你今天，如果按照同类的这种房子的市场价格，给它提出一个补地价的标准，让它补完地价之后，它的成本约等于同类房价，是房价的60%左右，那你说他愿意不愿意去补这个地价？他有可能就愿意去补这个地价，为什么？他补完这个地价这个小产权房就变成了一个商品房了，而且它的成本是同类价格的60%，那也就是说他的房子就变成了一个成本只有60%，可是他的价值可以和同类的商品房价格训练看齐，这样的一种激励措施。

比如讲，你要在今年年底前补这个地价，我就给你办这个商品房的这样一整套的手续，让你合法化，用这种激励政策让一部分小产权房合法化，但是这样等于让他用一个比较优惠的价格，补完地价之后，让他的房子的成本约等于现在同类房子售价的60%—70%，那我想所有的人都愿意去补这个地价，他补完了这个地价，政府又多了一块收入，同时小产权房问题也解决了。

但是前提是什么？前提是这部分房子必须符合这个城市新的规划方向，新的规划，比如讲这个房子就规划到应该拆的那个区域，那你现在就不能让他补，你补了之后让他合法化了，将来还得拆迁呢，所以这个先分类，按照规划，哪些是符合规划的，哪些是不符合规划的，这里边我的建议比较具体，不能在这儿谈得这么具体了。