网易财经11月8日讯 8日，上海房管局网站公布楼市调控新规。新规定内容包括二套房贷首付将由六成提至七成，外地人购房门槛提高，可能收紧预售许可证停售，加大中小套型土地供应等。
但分析称，尽管调整政策趋紧，但新规或治标不治本，只能让市场需求后置，中长期来看，一线城市房价仍处于上涨趋势。
二套房贷首付比例提高 首次改善群体需求后置
按照“沪七条”的规定，要进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高，只不过增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。
“但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。”张宏伟表示。
同时，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。
张宏伟分析，在首付比例提高的前提下，利率不变对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
张宏伟认为，其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如一线城市的广州、部分二线城市，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。
“但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。”他表示。
外地人购房门槛提高 或被“潜规则”破解
按照“沪七条”的规定，上海市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行两年左右，大多数人都都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。
此外，从执行面来看，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
因此，当前来讲，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
张宏伟表示，对于一线城市来讲，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
但是，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
收紧高端楼盘预售许可证 结构上控制房价走势
“沪七条”提出，房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。
张宏伟表示，从调控经验来看，收紧高端楼盘预售许可证，结构上控制房价走势有可能是今后上海等一线城市的特征之一。
他认为，个别城市通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳。
但是，这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。
增加供地难改一线城市房价上涨大趋势
“沪七条”提出，2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。
张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，一线城市市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，加大供地难改市场基本面上涨态势。加大土地供应也只能尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。
在他看来，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨。（赵婷）
本文来源：网易财经
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