林战:莱蒙国际以价换量策略成功

2012-08-09 17:44:08 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月9日讯 今日,主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。市场哲学:窗口期的市场营销的主题讨论中,莱蒙国际集团首席财务官林战表示,莱蒙国际上半年采取以价换量策略,上半年的销售额比去年同期上涨了大概38%。

以下为讲话实录:

李战洪:下一个请问林总,我看到你也有两个说法,先是说不顺势而为的是反周期运作;最近又说建议别人保守发展,不是莱蒙国际建议别人保守发展?自己反周期运作?莱蒙国际是怎么做的?

林战:我们说的反周期是购地的时候要反周期,销售还是要顺势而为。2011年,一些调控措施出来,我们定了一个目标是要快销、多销。从以往来看销售价格,当然有产品结构不一样的影响,去年的均价与2011年是持平的,今年上半年比去年同期大概下降了10%多一点。那么,其中一个最大的原因是希望以价换量。目的是达到了,今年上半年的销售额比去年同期上涨了大概38%,不到40%。到现在,应该说已经完成了年初定的全年销售目标的很大一部分,到6月底差不多已完成60%-70%。

为什么我们这么做呢?很简单,企业都是追求利润的。我相信,在降价卖楼拿回来的现金流再投到新的项目中去,我们可以产生更高的利润。刚才,您问调控政策是要吃掉企业的利润吗?

李战洪:莱蒙国际的毛利润竟然达到60%,你们的利润在这轮调控中吃掉了多少?还有没有66%?如果你有66%,可能新一轮的调控政策又要来了,以莱蒙国际为代表的。

林战:房地产企业的购地销售和结算有一个比较长的周期,去年反映的66%的毛利率是在几年前买的地,现在新买的土地毛利率很难做到60%多的利润了,起码可以看到现在去投资比起2010年买地又要好很多,因为竞争少了,地价低了,所以我们希望争取多一点现金流,争取买多一点地。

李战洪:莱蒙国际的市场哲学在窗口期的时候,莱蒙国际是怎么做到毛利润达到66%的?怎么做逆周期?

丁建刚:66%的毛利润说得很清楚了,是买地的时间不一样,如果地重置的话,实际上没有这么高的毛利润。莱蒙国际在杭州抓窗口期抓得非常准,那块地拿了很长时间,一直等,到今年4、5月份的时候窗口期打开了,当然他的利润还是很高,市场价格还是非常低的价格,卖得很不错,这是我的感受,我不知道是不是符合莱蒙国际的实际。李总问你,怎么样抓住窗口期?怎么保证66%的利润?

林战:刚才,我说了是土地成本低,今天再买地要做到60%多的利润相当之难,哪怕你挑到很好的土地,可能毛利润也就是30%-35%左右。

丁建刚:如果按照分段土地增值税计的话,搞不好得不到高利润。

林战:你说得很对,这是毛利润的概念,没有算土地增值税的。当年拿地比较便宜,今年要重置的话,那就不是60%多的毛利润概念了,你要讲清楚,否则会引起社会误解。

丁建刚:我讲得很清楚,是讲毛利润嘛。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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