土地盘点：全国土地市场萧条一片

在往日土地竞买现场，交易师提醒竞买者“理性报价”的“桥段”，瞬间就已成为历史。历经周折，12月23日，2011年上海土地出让终于宣告收官。在最后一拍中，赵巷特色居住16号地块总成交价仅14.09亿元，楼板价仅为9559元/平方米，跌回到2007年时的水准。截止当日，上海今年的土地出让金收入勉强达到了1183亿元人民币。而在2010年，上海全年土地收入创纪录地达到了1382亿元。

受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有上海一地。包括北京、广州、深圳、杭州等地在内的城市土地出让金收入均呈现大幅下滑。相关数据显示，1-11月，全国130个主要城市的总土地出让金为1.18万亿元，与去年同期相比减少5200亿元，降幅达30%。在开发商慎拿地，土地大幅溢价的故事行将落幕之际，这也意味着，依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式，已经不可持续与复制。

土地成交普降三成

流拍、退地及底价成交等因素导致的土地出让金大幅度下降，是全国土地市场陷入低谷的重要标志。2011全年土地成交低迷已成定局。

来自中原地产数据显示，楼市政策、货币政策双收紧的2011年，地王身影已经很难寻觅。不仅如此，非高价地块成交也陷入冰点。今年前11月，国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%，仅16个城市宅地成交同比上升，多数城市成交量同比萎缩严重。而国内130个主要热点城市的土地出让金同比去年减少了5200亿，降幅达到30%。

网易财经注意到， 在重点监测的13个城市中， 仅有深圳和长春两个城市土地成交面积出现上涨，深圳受市场供应量的影响较大，2010年成交基数低，相比今年成交量来看，数据大幅上扬；成都今年土地成交下滑同比幅度最大，高达58%。而北京、上海，广州这三大一线城市前11个月土地成交量下滑明显，其中上海土地成交量同比降幅高达30%，北京市场土地成交下跌22%，广州市场成交下跌8%。

而在土地市场寒风凛冽的同时，各地土地市场市场纷纷出现流拍、取消拍卖或低价成交的现象。据统计，仅11月中全国35个热点城市内流标和中止出让的地块就达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。在一些二线城市，甚至还出现了开发商“退地”的情况。如11月2日，济南市国土资源部门公告出让的11幅土地，其中9幅因无人申请购买而流拍，另外2幅以底价成交。原先有意出手的龙湖最后以“资金紧张”的理由退出了竞买。

此外，随着部分房企率先降价销售，拿地价格亦出现10%~20%的回落。“限购”政策对土地市场的成交影响最为显著。在房地产调控持续深入的2011年，许多开发商采取“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”的策略期待调控政策的松绑。中原地产分析师张海清指出，开发商对后市缺乏信心，受此影响，政策不放松，未来土地市场难有起色。

风光地王变鸡肋

在土地出让金缩水的同时，地王价格也出现大幅跳水。2010年上海总价地王为外滩国际金融服务中心（8-1）地块，成交总价92.2亿元，而今年上海总价地王浦东新区浦东大道1550号地块成交总价45.18亿元，仅为外滩地王价格的5成。2010年成交总价TOP10地块共实现土地出让金收入440.34亿元，而今年则为274.05亿元，土地出让金减少近4成。

而开发商在此前频繁举牌砸下重金抢得的地王，在限购局势难以解套的情况下，正成为他们头痛欲裂的根源。是选择急流勇退、以退为进，还是选择前途未卜的逆流而上?房地产市场的深度调控给一些“地王”项目出了一道选择题。

不难发现，在北京、上海、广州等一线城市，手握地王地块的开发商，或迟迟不肯推出新盘，或选择低价入市。市场遇冷，他们不得不选择妥协。

统计显示，自2005年广州首次出现地王，迄今为止共产生了52块地王，其中15块在建，7块未动工，至今已开发售罄的地王只有8块。未上市的22块地王总占地面积达234万平方米，接近广州一年的住宅用地供应量；2010年“两会”之后第一天，经过一番激烈争夺，北京大望京、亦庄和蓟门桥三块地王分别被远洋地产、中信地产和中国兵装集团斩获。然而，近两年时间过去，现在大望京地块没有入市；蓟门桥地块悄然入市；中信的亦庄地块低价入市，但是销售业绩平平。

而在上海，不少地王项目选择放下身段“以价换量”。10月份，上海嘉定区溢价率最高的地王项目龙湖郦城，均价从1.8万元/平米降到1.4万元/平米。2009年12月，龙湖地产以17.3亿元的价格拍下这块地，溢价率高达417%。同期拿地的嘉定南翔地块，楼板价高达1.3万/平米。近期，该地块项目开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，单价直降6000元到7000元。

就在内资房企拿地疲软之际，外资企业却带着鼓起的钱袋子频频“惊艳”各地土地市场。

11月28日，新加坡嘉德置地子公司凯德置地在重庆市朝天门豪掷65.36亿元获得一宗商住两用地块，折算楼面地价8000元/平方米，成为本年底重庆“地王”。这也是凯德今年在中国最大的一笔投资。事实上，在近4个月内，凯德已经至少斥资近115亿元通过收购股权、购买土地的方式投资内地地产业务，为其深耕中国的战略布局。

此外，港资房企也纷纷在内地“跑马圈地”。9月，恒隆地产以34.97亿元夺下昆明两宗商业地块，造就今年昆明的总价地王。10月，珠海市唐家湾情侣北路（南段）两宗商住地块被仁恒置地联合其他两家企业近30亿元收至麾下，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价地王。10月，香港瑞安集团则以31 .98亿元的底价将南京今年以来最大体量的G 51麒麟科技园商住地块揽入怀中，成功跻身南京“地王”。业内还在盛传，李嘉诚的和记黄埔有限公司正斥资400亿元抄底内地楼市。

在内资房企资金紧张、土地市场日渐萧条之际，地方政府出台多种措施来提振市场，外资选择发展较快的二线城市进入，实际上是在“抄底”。