万科：找到了自身存在理由的企业

（一）万科的成长分析

1991年1月29日，万科在深圳证券交易所上市。自上市至2010年12月31日，万科的营业收入增长75倍，净利润增长103倍，股票复权价比上市开盘价增长41倍。现在万科已经是世界最大的住宅企业。

万科的成长有两项基本特征：一是遵循市场规则，不受潜规则的影响；二是对我国房地产行业的发展趋势有清醒和准确的认识。

万科的成长万科创始人王石曾经明确表示：“如果让我行贿，我宁肯出国当二等公民。”万科的成长遵循市场趋势和市场规则，所以万科才能敏锐和准确地捕捉市场机会，顺势而行，成为行业的引领者。万科的成长证明了只有遵循市场规则，而不是潜规则，企业才能持续健康成长。

因为万科遵循市场规则，不受潜规则的影响，全部精力用于市场趋势分析，所以万科能够清醒准确地把握市场发展趋势，及时抓捉市场机会，战胜竞争对手。

我们还清晰地记得2008年末至2009年初中国房地产市场价格暴跌，暴跌的起点是2008年11月万科领先降价抛售商品房，当时受到其他房地产商、有些官员，甚至业主的强烈抵制。当时，最著名的是南京市江宁区房产局局长周久耕，于2008年12月发表“将查处低于成本价卖房的开发商”的不当言论，被网友人肉搜索后，曝出其抽天价烟，戴名表，开名车等问题。2009年10月10日周久耕因犯受贿罪，被法院判处有期徒刑11年。

万科为什么会在2008年11月开始降价抛售商品房呢？我们先看万科2008年半年度报告。

万科2008年半年度报告指出：2008年1-6月，“从同区位、同类型房屋的成交价格看，珠三角及部分内地中心城市已经有所下降。”“公司计划将下半年新开工面积调整为350 万平方米，全年新开工面积较年初计划减少165万平方米。”

万科2008年第三季度报告指出：2008年7-9月“外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性。报告期内，多个城市的房价出现下降，成交量更进一步大幅萎缩。”“三季度，公司实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。”

根据国家统计局公布的数据，2008 年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。2008 年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。

从万科2008年半年度报告和第三季度报告中，我们看到万科对我国房地产市场的现状和发展趋势的清晰、准确的分析。清晰准确的行业分析必然产生2008年11月万科率先降价抛售商品房的明智决策。

万科2009年度报告指出：“房屋存在唯一的价值和意义是有人居住在其中”。“真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。”“数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到城市，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。”

万科正确的决策指导思想保证了公司未来的成长空间。2009年在部分房价、地价上涨较快的城市，万科坚持“宁可错过，决不拿错”的原则。2009年万科新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。

万科的市场定位不仅明确而且持续。2010年万科在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型的占比由2009年的86%进一步提高到88%。

万科2011年半年度报告指出：“2011年2 季度，14 城市批准预售面积环比1 季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。核心城市的投资增速与2010年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。这与2008 年二季度的情况非常类似（2008 年二季度房地产开发投资增速，全国为34％，五个核心城市为7％）。”

万科对2011年我国房地产行业的预警应该引起我们的注意。

万科的未来成长空间有多大？我们引用万科2010年度报告的话说：这是一家“找到了自身存在理由的企业”。知道自己为什么存在，才能找准成长的道路，才能捕捉到更大的成长空间。