网易财经2月讯 近日，网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他坚持学术中立的立场，却因话题敏感而谤满天下。他对政府调控房价所采取的行政手段直言批评。他常常揭示一些学者对房地产的错误认识，主张手段和目的要一致。他如何看房地产领域的行政干预？
董藩教授以其对房地产的尖锐评论，引起诸多争议。在做客网易财经时，
对北京市最近出台的外地人必须有5年以上纳税证明才能购房等规定，董藩持反对态度。他说：“中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是最大的不公平，而且内容是最多的。”“从本人来讲，我不是很赞同限购限贷的措施，调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？”
董藩预测，在严厉的行政手段下，房屋租金将暴涨。他说：“当这个政策一出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，你们也推了，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有人赞同我的观点。这几天租金的上涨情况已经印证了我说的观点。”这是因为，一方面，限购打击了租房的供给，同时又使得租房的需求增多。
董藩反对房产税，认为房产税不合立法程序也不合法理，并且会影响和谐。他说：“如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。”
董藩认为，对中国的房地产市场，不能简单地按照房价收入比、租金售价比、黑灯率等指标来轻率判定是否有泡沫。因为这些指标本身就存在问题。他认为，去除计算方面的问题，中国的房价并不高。房价上涨是正常现象，下跌才是特殊情况。他主张回到供求关系来调控房价。
董藩对任志强赞不绝口。他认为任志强虽然不是学者，但却具有学者的严肃和素质。他和任志强有80%的观点相似。很多以前误解他们的人，现在发现错怪他们了。
对于房地产领域的行政管制密集的现象，董藩感到担忧。他认为，这是改革进入深水区的现象。行政干预只符合某些官员的利益，不符合老百姓的利益。行政干预只是筑坝拦水，坝筑得越高，房地产的风险越大。
以下为访谈实录：
房价并不高
视频：网易财经对话经济学家董藩
网易财经：您认为目前中国的房价高不高？从您的角度来说。
董藩：这是一个学术问题，也是一个统计方法的问题，我说过几次，中国的房价不高，中国房价真的不高。当然，大家听到这里可能又要骂我，不高的理由在哪里？高不高，一是看价格，一是看购买力。
我们先看价格，在价格统计上，我们有严重的缺陷，首先，从全世界范围来看，只有中国农村房是不算入商品房价格中去的，为什么不算？因为我们的法律这么规定，法律有没有道理？这个法律是没道理的，这是和户籍制度连在一起的，只有中国有两种土地制度、两种房产制度，所以以此为基础我们制订了一系列的法规，和西方完全不接轨。
单位集资建房很多没有算进去，因为牵涉到部门腐败，或者说部门小集团利益问题。还有大量的小产权房，因为它是违法的，按理说它不应该存在，应该拆除，但我们拆除不了，面积很大，到底有多少我不清楚，这部分很便宜，也没往里算。历史上的房改房，很便宜，一两万、两三万卖给个人，远远低于市场价格，我们把它当福利品分掉了，没把它算入房价中。
还有城中村，城市周边有大量的人在自己的势力范围内盖房子，摞砖头，这些既没算成本价格，也没统计GDP，没有人要税，所以统计上有五块内容没有体现出来，真要把这五块加到一起算，可能就不高了。如果高，你解释不了这种现象，高就意味着买不起，买不起就意味着没有成交量，没有成交量就没有办法解释为什么今天这么大成交量。为什么一年能成交十万亿！这个量太大了，社会商品零售总额2009年也只有12万亿。
另外，从收入角度来讲，我们的收入也是有问题的，中国的收入是说不清楚的，在工作收入之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利收入、财产性收入，这些到底有多少，谁也说不清楚。
网易财经：现在很多人判断房价比较高，他们用的方法和手段，比如房价收入比、租金收入比，甚至黑灯率，是不是意味着他们的判断方法是错误的呢？
董藩：严重错误。我一直在强调这个问题，但我一张嘴说不过大家，我反而成为错的了。
第一个是房价收入比，一个家庭的收入几年能买一套房子，在西方三到六年买一套房子是合理的，这是怎么来的？最早是一个香港学者搞的，最后他把自己的结论都否定了，因为每个国家房子的条件差别很大，在欧洲表现为很好的别墅，但在南亚一些地区可能是窝棚。
而且我还要强调，在中国，我们的国土面积只有20%是适合人类生存的，在20%的面积上又必须保证18亿亩的更低，全世界几乎很难找到像我们这样紧张的人地关系的国家，和我们能够相比的就是日本和韩国，房价也很高。所以不能比。
第二，收入也是不能比的，在中国我们有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入，在西方，福利和收入都是透明的，所以不能比。
第三，我们在统计上还有别的毛病，刚才我谈到了，统计房价时没把农村的房子往里算，小产权房没往里算，集资房没往里算，城中村自己建房没往里算，如果算了房价就会大大拉低。
还有很多指标。
还有很多很多理由，美国有美国的国情，中国有中国的背景，拿着那个来说事儿，根本就没有道理。
当然还提到了租金售价比。我们的租金很低，过去北京一套房子100万，一年只能租出一到两万，只有1-2%，所以房价有泡沫，这是不对的，首先，计算房价时我们扔掉了五块，使房价显得很高，如果把这些都加在一起，房价就会大大降低。另外，被扔掉的五块影响了租赁市场的价格，小产权房可不可以出租？可以，过去的房改房可不可以出租？可以，拉低了租赁价格，还有，单位内部集资建房能不能出租？城中村的能不能出租？都能够，把租赁市场价格大大拉低，但又没有算入买卖市场上，所以得出的数据是完全错误的。
还有一点，中国的文化和西方完全不同，在中国人这里，能买房子坚决不租，因为租房子意味着无能、懒惰、没面子、没财富，这个文化就导致买卖市场极为发达，大家都往里挤，但租赁市场就剩下了以穷二代和刚毕业大学生为代表的人，他们收入水平很低，而那边很多人买了房子后要出租，供应很大，所以租售比就较小，当然，还有其它的问题。
黑灯率的问题，我们犯了一个很大的毛病，拿过去的眼光看现在的生活，拿短缺时代的评判标准来看待富裕起来的光怪陆离的都市生活，所以，所有结论都是错的。曾经有领导人说，有一个小区灯很黑，房地产泡沫很严重，不是这样。北京年轻人加班很正常，当你七点过来看灯时，他还在加班，甚至很多年轻人不做饭，加完班自己再吃点儿饭回到住的地方已经是九点了，所以你看到灯是黑的。
所有这些变化，在房地产领域中都有体现，我们要结合变化了的生活看待市场。如果考虑不到这一点，你就会得出很多结论：房地产有泡沫。我们也看到很多大学者，包括从海外回来、身份很高的学者，他们总认为房地产市场有问题，其实恰恰是没有从社会学的角度观察到经济社会变迁的不同，当考虑到这一切时，我们就要重新评估供给和需求，尽管市场很活跃、交易量很大，但不能简单得出结论，说是有泡沫。
网易财经：您刚才也说了，房就是商品，商品房。但商品房有个特点，价格可以有涨有跌，但我们看中国的房价一直涨，没有跌，您怎么看这种现象，有没有跌的可能呢？
董藩：很多老百姓郁闷，所有商品都是有涨有跌，为什么房价一直涨？有人到我的博客留言，说：我不相信有不跌价的房子。
房地产市场的运行规律和一般商品不同，房价原则上是上涨的，下跌只发生在特殊情况下，战争、瘟疫、极端政治事件。回到经济学来讲，价格是由供给和需求共同决定的，但房地产的供给和需求是特殊的，它的供应受到严格管制，而需求没有管制，也就是说，供应首先有地域面积的限制，其次有城市规划的限制，再一个，土地出让每年有出让计划，放三千亩就是三千亩，想多了很难。再就是给你一块地，有建筑红线圈着，不能是想多盖点儿就往外扩一扩，建筑内部有容积率、绿化面积等控制，当供给受到管制、价格没有管制时，一般都会上涨。
再一个，房子是没有替代品的。
还有一点我要跟大家强调，需求，原则上是只扩大不缩小的，这和一般商品又不一样。我们永远感到少一间。刚毕业时有一间房子很高兴，要生小孩觉得一间不够，需要两间。最后我们需要客厅、休息室、客厅等，需求是只扩大不缩小的，不单是商业，写字楼、住宅都是这样。
我说的远远比他少，我写的也远远比他少，但我们有80%左右的观点是重合的，站在市场的角度来讲，基本是一致的。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
