万科企业股份有限公司（000002），成立于1984年5月，是当前中国最大的专业住宅开发企业，公司主要经营大城市住宅项目开发。2009年，其业务已覆盖珠三角、长三角和环渤海三大城市经济圈40多个城市，完成新开工面积561万平米，竣工面积536万平米，实现销售额634亿元。公司于1991年成为深圳证交所第二家上市公司。
近年来，万科先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”和“亚洲最优50大上市公司”，并多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。在2009年《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获全球住宅类开发企业第一名。
2009年，公司主营业务收入488.8亿元，同比增长19.25%，净利润53.3亿元，同比增长32.15%，每股收益0.48元。
（注：英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据，来源于上市公司各年年报，本着忠实原始数据的原则，未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整，可能与交易系统中的数据产生一些差异，特此说明，后同。）
数据显示，历年来公司主营业务收入稳步增长，特别是从2006年开始，收入规模迅速扩大，2005—2009年，复合增长率高达46.68%，规模扩大4.63倍，净利润复合增长率40.95%，规模扩大3.95倍。2006年，业界住房供应结构的调整加大了市场对大户型供应减少的预期，导致公司主流大户型产品价格上升；另外，90/70政策出台后形成的业界规划调整期，使06/07年住房供应出现暂时性断档。以上两点，推动房价上涨并导致公司2007年净利同比增幅高达110%。2008年，金融危机的爆发及行业自身对2007年过热后出现的调整，导致公司营业收入增长大幅减缓，净利大幅下降。
毛利率方面，数据显示，2003年以后，公司毛利率开始明显高于行业平均水平，差幅达5个百分点左右，并呈逐年上升态势，2007年达到最高值，接近43%。2008年，公司毛利率出现一定程度下滑，2009年更大幅下滑至30%以下，且低于行业平均水平近8个百分点。
三项费用方面，数据显示自1999年以来，公司管理费用率从未超过6%，并明显低于行业平均水平，且呈逐年下降趋势。2009年公司管理费用率为2.95%，低于行业平均水平1.42个百分点，规模效益明显。
营业费用控制方面，自2002年以来的大多数年份，公司营业费用率均低于行业平均水平，但近年来该指标与行业平均水平趋同，说明经过二十年的发展，中国房地产市场的竞争已相当充分，房企在营销和市场推广方面已形成一定规范，费用率固定。2009年，公司营业费用率为3.1%，与行业平均水平一致。
财务费用方面，数据显示尽管公司财务费用率总体明显低于行业平均水平，但近年来两者已越来越接近，2009年为1.17%（行业平均值为1.53%）。
对外投资方面，数据显示自2000年以后，公司已很少进行大规模对外投资，近四年来其投资净值占所有者权益比重维持在5%—10%之间，投资收益占利润总额比重也未超过10%，说明公司管理层致力于做大做强主业的经营理念没有动摇。
2007年以前，公司销售利润率呈持续上升状态，与行业平均水平相比优势明显。近两年来由于毛利率连续下降，拖累销售利润率降低并开始低于行业平均水平。2009年公司销售利润率与上年相比有所回升，为17.63%，但与行业平均水平相比仍相差近5个百分点。
再看资本结构，数据显示公司资产负债率呈缓慢上升状态，并与行业平均水平及其变化趋势基本相同，2009年为67%。
资本回报方面，数据显示公司净资产收益率长期大幅高于行业平均水平，近年来维持在15%左右，2009年为14.26%，高于行业平均水平近2.5个百分点，资本回报能力较强且较稳定。
流动性方面，历年来公司流动比率虽波动较大，但一直高于150%，短期偿债能力强。
2010年以来，中央接连打出房地产调控“组合拳”，掀起楼市调控风暴。房地产新政涉及面广泛、操作性强、政策组合度高，显示中央抑制房价过快上涨的决心。伴随着一系列新政的出台，住宅市场观望情绪渐浓。
万科近日发布的公告显示，今年1—6月份，公司实现销售面积320.
在这样的背景下，我们认为2010年大多数具规模房企的业绩继续向好，原因是：
（1） 房地产行业独特的收入确认方式，使得其财务报表上当年主营业务收入，主要反映的是对以前年度预售收入进行结算的结果，2010年的业务影响，要到今后几年才在业绩中体现；
（2） 此次调控主要针对住宅，对商业地产影响不大，正好为大型房企进军商业地产创造了机会。数据显示，以万科、保利为首的房地产龙头企业已开始在商业地产布局，这种转型将为房企产生新的业绩。
国家统计局数据表明，上半年我国商品房销售面积3.94亿平米，同比增长15.4％，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4％，房地产开发投资同比增长38.1％，其中6月份环比增长46.3％。
2010年一季度，公司实现营业收入75.50亿元，同比下降8.08%，实现净利润11.27亿元，同比增长46.54%，每股收益0.1元。
我们使用英策咨询的上市公司财务模型，对万科2010年全年业绩进行了预测，预计其全年主营业务收入为617.49亿元，同比增长26.32%，净利润53.30亿元，同比增长33.29%。按公司目前总发行股数109.95亿股计算，2010年其全年每股收益为0.65元（2009年EPS为0.48元），年末每股净资产为4.05元（2009年为3.55元）。参考
以上内容仅代表作者个人观点，不构成任何买卖建议，仅供参考。股市有风险，投资需谨慎。
（英策咨询）
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
