董藩主题论坛一文字实录

北京师范大学管理学院教授 董藩

网易财经1月14日讯 首届网易经济学家年会于1月14日在北京中国大饭店举办。三位诺贝尔经济学奖得主首次共同来华，与厉以宁、茅于轼等国内50位顶级经济学家共同对话和交流。北京师范大学管理学院教授董藩在主题论坛一上表示房地产10年之内将达到开发高峰，中国征物业税难度较大。

董藩演讲实录：

颜杰华：

大家对房地产都比较关注，今天来参与这场讨论的嘉宾也是最重量级的，6个，还有一个正在路中。

前面很多人也在问房地产，首先请在座五位嘉宾每人花三分钟时间亮出你们的观点，对房地产市场怎么看，有什么想法？要不就从最那边开始吧。

董藩：

我进来时听到有人在问房地产泡沫的问题，中国的房地产泡沫就是传说中的“鬼”，都在传说，但谁也没见过。关于房地产的问题，我想了想，主持人说要谈长期趋势的看法，长期趋势的第一个还是要继续上涨，这是毫无疑问的，尽管上涨过程中不排除某个时点上有波动。

在这个过程中，我们会发现大时代开始了，很多城市明显上涨，上涨幅度非常大，有些上涨比较缓慢，有些相对平稳，某些资源枯竭、特别偏僻的城市，人口外流会导致房价基本不动甚至微跌。

我们会看到北京、上海、杭州、广州这样的城市，五年之内遍地是几十万的楼盘，十万的楼盘不再是新闻，二十万的楼盘才叫豪宅，十年之内，十万的楼盘遍地是新闻，二十万的不再是新闻，三十万的才叫豪宅，现在这种迹象已经出现了。

我们还可以看到住房自有率的上升，真正的房地产市场是什么？这个市场上不但要让很多人买不起房子，而且要让已经有了房子的人在某种条件下失去房产，这才是它本来的含义。

在财富排行榜上我们发现，中国人的数量大大上升，其中大部分都是房地产开发商，这是有客观原因的，因为只有房地产价格量这么大，可以说十年之内，二十年之内，很难看到外国人的身影了，剩下的是很少量的，只有中国才能创造这样的财富神话。

昨天我在德意志银行金融年会上讲了这个观点，很多人很惊讶，想想我们的财富增长速度，很快会看到这一天的到来。

我们在十年之内达到开发高峰，然后会平稳下来甚至下降，二十年左右，中国经济将进入到很难看的状态，因为房地产彻底饱和了。

谢谢大家。

颜杰华：

六位嘉宾的观点都谈完了，之前我跟董老师交流，也问到了租售比的问题，同样的数据，他的解读是不一样的，请董老师讲一讲。

董藩：

刚才李教授谈到了租金售价比的问题，我从学术的角度来讲跟他的看法不太一样，为什么？中国的市场和外国的市场完全不同，美国有美国的背景，中国有中国的背景，在中国，只要大家能买房子，绝对是不租的，所有有点钱，能咬牙切齿进入买卖市场的人，全部进入买卖市场，在租赁市场，全部是低端的，购买力支撑不住，刚才谈到了，几代人一块儿买房子。

我们看到买卖市场中价格上涨非常快，而租金市场上涨非常慢，很多人在投资，所以导致租金售价比之间背离非常大。

中国有小产权房，小产权房的价格是没有计算到商品房价格中去的，商品房价格表现出来很高，但实际有大量小产权房没有表现出来，如果搀到里面，价格就会下降。但租金市场上不是这样，小产权房照样可以出租，它照样影响到商品房租金市场的价格。

还有其他原因，比如宏观调控，我们宏观调控打压的从来都是买卖市场而不是租赁市场，租赁市场基本没有受到宏观调控的干预，以往的调控思路出发点是对的，但调控手段是错的，从05的到07年全部是这样的思路，导致供应跟不上，需求爆发就导致房价增长，这是和特定阶段宏观调控联系在一起的，租赁市场没有被干预，又比较低端，我们没有按照这个指标来解读中国市场，如果按照这个指标来解读中国市场，中国市场早就垮台了，所以我觉得那么解释好象不太合适。

颜杰华：

看来史教授讲的观点正好跟网易的调查（结果）不谋而合，这次在首届经济学家年会之前，网易就房地产的话题对40多位经济学家做了调查，问题是治理高房价的治本之策是什么，有超过六成的经济学家认为，摆脱土地财政才是治理高房价的治本之策。刚才也讲了，这么高房价的市场，赢家好象没有，正确好象是短期赢家，但长期来看也是有损失的。

另外有20%的经济学家认为治理高房价的治本之策是开建廉租房和征收房产税。

不管怎么样，房价涨得比较高我想有很多原因，供给问题、需求问题，还包括华人消费习惯的问题，不管怎么样，高房价看来是给群众带来了很大的压力，政府也好、企业也好，都希望平稳发展，去年年底政府开始采取一些措施，最狠的一招据说是物业税要出台，我想问一下董教授，你认为物业税会出台吗？

董藩：

政府好象在积极推进，但我认为搞不出来，税务局好象说今年要拿出一个可行的操作方案，但我想那个方案不可行，也许他会拿出一个方案，但骑白马不一定是王子，可能是唐僧，会飞的也不一定是天使，很可能是鸟人。拿得出来不一定是真正意义上的物业税。

什么是物业税？现在很多人的说法是不对的，对不动产征收的一种税，物业税实际上是对增值性财产增收的一种税，全世界公认房地产是增值性财产，另外有一些虽然有，但没法儿征税，比如价格没法儿评估，到最后只剩下了房地产，但在中国，土地制度是非常特殊的，房子在涨价，哪部分在涨价？砖瓦吗？不会，它是贬值的，建材涨价吗？也不会，真正增值的是土地，国家的土地在增值，又向老百姓征税，而我们已经支付了七十年的租金，这合理吗？法理上是说不通的！这是第一。

董藩：

香港有一个物业税，但是是房子出租后征税，那不是真正意义上的物业税，和西方的物业税完全不同，因为物业税是财产税，财产，一个是你拥有的，借用了别人的东西很难，你不能说是你的财产，看这个概念，有人这么下，或者实用，那是对着中国来了，为中国征这个税提供一些借口。各位，也许你们有人没有房子，你们盼着征物业税，但征物业税的你妈不高兴，你放心。

我讲，征物业税有三个基本条件：土地必须私有化，刚才讲了，如果不私有化，增值的部分不是我们的，他向我们征，这说不通。第二，要搞清楚房子在谁手中，我们要搞清楚哪套房子是合法的，哪套房子是违法的，违法的税还收吗？这就引出了三个问题，首先跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得彻底胜利，把违法的房子都没收了，这样才行。但反腐败的斗争非常难搞，相信中央有决心，但有一个过程，这个过程有多长，我天天在家算，至今没有算出来。

第二，要征物业税我们必须清理好所有的产权关系，但我发现，广大中小型城镇二手房交易也在极速发展，但很多地方不办过户手续，在政府那里登记和现在真正的持有人根本是两码事，我们绝不可能只在大城市政，不在小城市征。

现在，你去找他，原来在谁手里，说我卖了，你总不能征吧？那你卖给谁了？你又没给我钱，我给你记着？合同拿出来我给你看看，治安搞得不好，来了小偷，别的都没偷，就把我的合同偷走了。

中国的文化和西方完全不同，欧美国家每个人诚实守信，如果不依法纳税他进不了天堂，将来要下地狱，南亚信佛教，如果不依法纳税，来世变牛变马，所以他们都不纳税，但是中国是无神论者，对吗？我们不信那些，很多人只信权只信钱，所以有些人有了权就搂钱，自己也要弄个位置坐一坐，我们和别人完全不同，更多人想的是怎样偷税漏税而不是依法纳税。所以真要严格征税时就会发现是在他身上剜一块肉，物业税是一种财产税，只有两种征法，一种是利息税，银行代扣了，如果先发到你手上让你再交你不会去的。

还有一种是个人所得税，单位代扣了，如果发给你，再让你去税务局交，你还是不去的，而且那时候我们发现所有老百姓都不去，你去惩罚谁呢？所以真正征物业税到实施那田就会遇到老百姓的反对。

在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。谢谢大家。

观众提问：

感谢网易给我参会的机会，对于各位老师的观点，我觉得大家都是看到了一面，是不是整个社会的分配机制出了问题？假如所有人在社会一次分配中收入提高了，在现有房产制度上做适当调整，使大家的收入都增加了，（情况会是这样吗？）

董藩：

你说的有道理，决定房价是总供给和总需求，什么是总需求？总需求是一种集合购买力，很多人买不起房子，但有一部分人能买得起房子，照样把房价托得这么高，由于我们国家恰恰贫富差距比较大，所以在我们的社会背景下，问题显得比较突出。

还有一个非常重要的原因，中国的文化和西方完全不同，在中国人这里，能咬牙切齿的买房子是坚决不租的，周天勇先生是我的师兄，虽然我们有些观点不一样，但我们有“学缘”关系，在中国人这里，如果租房子就意味着无能、懒惰、没面子、没地位，所以大家都拼命要买，其实租房子是非常便宜、非常合适的，刚才那位80后说将来没房子我怎么弄？租房子嘛，你不要这块增值收入就完事儿了嘛。

第二，你要学会理财，不要抱怨社会，这个社会是公平的，没有比市场经济更公平的社会了，在计划经济时代，你问一问大家在计划经济时代住什么房子，如果你有才能，我相信以后你一定会住上好房子，第三，实在住不上，有王建老师说的，政府会给你一个房子，但这是十年以后的房子，因为保障是不保障年轻人的，年轻人没有证明他是弱者或失败者，十年之后你证明了自己是弱者和失败者，政府一看确实是，好，管着你。

还有一点，如果你的家庭条件还可以，应该早买房子，我告诉你，早买房子是孝敬父母而不是让父母生气的事情，因为在我们国家，财富分不开，儿女买房子父母一定援手，是家族财产，现在买房子他能帮你首付，但十年五年后，再让他帮你，他根本帮不了。所以有些道理要想明白，对我的学生，从来是进来之后我先“洗脑”，他们很多想法是错的。