黄怒波：地产商“走夜路，吹口哨”为己壮胆

网易财经12月讯 2009年12月，中坤集团董事长黄怒波做客网易财经会客厅。黄怒波在节目中指出，目前房地产市场存在着很大的问题，总得有一些继续的宏观调控措施会出来。

同时，他透露，转战商业地产和旅游地产的中坤集团，正在积极的探索出一条新模式之路，面对此次行业大洗牌。

黄怒波曾是政府官员，却半路投身商海；安徽著名古村落“宏村”便是他早期开发的旅游地产项目，他目前拥有67亿的个人财富（2009年胡润百富榜数据）。

他是儒雅的诗人，却向往山高云淡，勇于挑战珠穆朗玛在内的世界七大高峰和南北极。黄怒波说他首先是一个诗人，然后才是一个企业家。他也说他不是一个一流的诗人，也不是一个一流的企业家。在做客网易财经会客厅后，他将前往南极，他说他马上就得去剃个光头，因为那边洗澡不方便。

以下为访谈实录

网易财经：各位网友朋友，大家好。中央经济工作会议关于2010年房地产行业的定调出乎了很多专家和业内人士的预料。业内也有观点认为，房地产行业将进入“软调控”的时代。

民营房企的生存和发展样本的中坤集团又将如何应对呢？今天我们很高兴和中坤集团的董事长黄怒波先生，一起来畅谈中坤集团作为民营房企生存和发展的样本，对于以后的应对之路。黄总您好。

黄怒波：您好，各位网友好。

网易财经：首先想请您谈一下，对楼市下一步走势的发展和预测。

黄怒波：这个行业的洗牌，或者说泡沫的破灭肯定会到来的，不知道在哪一天。但是我想它是逃不过去的。从近百年，或者五十年来世界上历次的经济危机来看，绝大部分都跟房地产市场的泡沫破灭有关。

再次从中国的这次宏观调控来看，实际它说的任务都没有完成。目前出现这个现象也是很奇怪的，当然了，可能还是流动性过剩，还有刚性需求在支撑。但是，我想没有一个政府会让房地产市场的价格这么失控。这个状态没有一个政府会允许它这样下去的，所以我想房地产市场第一，我们从长远看，它是一个非常好，非常健康的行业，跟中国的经济发展、健康走向有关系。

第二，这个房地产市场存在着很大的问题，这个问题给中国以后的经济发展会带来很大的隐患。第三，当然，要相信中国政府的调控能力。

所以好多地产商，实际上我开个玩笑，叫“走夜路，吹口哨——自己给自己壮胆”。大家心里都明白，不在今年，那就是明年，也许是后年，总得有一些继续的措施会出来。

网易财经：这个营业税作为调控措施的一个急先锋已经出台了，您认为这个事能不能从根本上起到抑制房价的作用？

黄怒波：这不可能。这个房价的上升有多重因素。当然，我们先不讲所谓的刚性需求，也不讲流动性过剩，很大的一个因素是政策性因素。就是去年为了应对金融危机，中国政府出台了一系列所有能想得到的、能给的政策，大家争着出，这个因素很大。

有很多很多的政策。但是这次仅仅是调整营业税的这么一个政策，从根本上不可能动摇目前这个高房价的浪潮。但是，它是一个信号。你要注意到发改委主任张平还有一句话“要抑制投机性的购房需求”。

实际上我想这个投机性的也不对，它应该叫投资型的。因为你中国让老百姓能用以理财、投资的资产很少嘛。只有房地产。但这也是个信号，我想它下一步会从这个地方入手。

网易财经：经历了一年多的行业调整期，2009年的房地产市场可以说经历了一个“V”字形的回转。您认为这个楼市这一轮的牛市还能继续走多远？

黄怒波：第一，还是那句话，从长远看，十年、三十年，它都是一个牛市。还是一个老话，中国经济的整体结构向好，而且尤其是这次的金融危机，实际上推进了中国经济的结构性调整。这次中央经济工作会议放出的信号非常强烈，中国政府又是执政能力极强的一个政府，它很快就会把这些都实施了。

你比如说，今天早上我看新闻有一个信号：三年内要实现八小时铁路圈。基本除了西藏和乌鲁木齐，所有的省会城市，八个小时就要到。你知道这个是多大的含义？这在世界上是第一个国家做到。但是它背后就是中国城市化、城镇化速度的大大加快。这个背后是对整个中国经济上升很重要很重要的。

反过来城市化人口不断的加大的时候，你想，土地能够吗？土地不能够无限加大，在这个大的背景下，应该都是一个牛市。但是它不排除你谁赶上“击鼓传花”总得赶上有一个调控吧？总得赶上下一个“V”字低谷在哪里。如果这次不是金融危机的话，宏观调控继续，房地产业可没有现在这么一片喜气洋洋了。

网易财经：有报道说，中坤集团在未来几年将退出住宅的房地产市场，进而转向商业地产和旅游地产的开发。现在楼市已经火爆了，最近你说的有个别项目的利润甚至达到了百分之两百。到现在您是否还坚持退出这个住宅房地产开发的项目？

黄怒波：这个退出的概念是有个期限，是我前五年看到这个市场已经很混乱了，那个决定是战略性的，暂时退出。把注意力转到持有型物业上，商业。再转到打造我的度假地产。度假地产说穿了，还是持有型的物业，我持有嘛。

那个主要是别的资源的稀缺性。比如说我明年可能也有高端的住宅供应，那我肯定有自有的土地开发。就是在掌握一个度。但是呢，在目前当下这个住宅市场更疯狂的时候，我不是作为一个主流产品进来，因为我觉得风险过大。

现在看来，我还是对的。现在连很大的上市公司都玩不过国企了，那我不是更聪明，我早早的就跑出来了。

网易财经：提到中坤地产，还有一个不能不提的项目，就是“宏村”的项目。您能不能为我们的网友们介绍一下开发“宏村”地产的过程？

黄怒波：“宏村”当时最早是因为我85年在中央讲师团，在黄山待了一年。那个村子给我的印象太深刻，太美了，但是太破了。

后来我投资了以后，他们叫我去，其实也抱着把它保护起来的想法。后来就把它和“南坪观露”一块都保护下了。

但是我们几年后，门票的收入就直线上升，这个保护到后来，把它推向了世界文化遗产，所以这是我们给世界贡献的一个世界文化遗产。再到后来明白了，这个村子不能无限的开发，就是游客不能无限的到来。应该把他们引出来。

再后来发现，他们为什么都来？因为它是古村落，为什么美？因为它的“徽文化”。人跟山水、园林的关系，就把这个延伸出来了，为什么不面向全国，全世界做一个度假地呢？你三亚有海，我这儿有徽文化，有古村落。后来我就在“红村”的旁边，我们又投了十几个亿，捐了庙，建了别墅，把湖也征下了。就是这么一步一步的不断的提高。

网易财经：我能不能问两个具体的问题，比如说“宏村”项目我们中坤赚了多少钱？“宏村”开发与当地政府的关系是怎么样的？

黄怒波：赚钱那肯定是，严格的讲，它不是一个“下金蛋的母鸡”。是一个挤牛奶的一个奶牛。你比如说，从这个村子本身，你是不能投什么钱的，你是保护。保护是什么含义？你不能建任何新的东西，只是把新的动员老百姓拆掉，恢复旧的。

但是，你想，这个成本也很低，顶多是几千万。但是每年的门票，今年的门票有可能过亿，你算一算。当然了，一开始的门票钱，政府和老百姓没有把它当回事，门票可能只有百分之五，给老百姓，大家都很开心了。到后来我们挣着钱了，政府，老百姓，从县里，到市里全都眼红了，说不行，我们得改合同，这个你们挣得太多了。

当然这个也算了，因为本身也不是我的村子，是人家的，只不过我脑子反应快一点。那就改吧，把协议一下子改成了百分之四十。百分之四十你要知道，一个亿他们拿走四千万，然后政府的好多营销，好多什么都是，中坤还得支持，还得出钱。

所以在这个方面来说，应该说跟政府、村民已经形成一个盈利的共赢的模式，所以现在就没什么阻力。

但是这个回收是怎么样的呢？它不会再继续投，就是在村子本身上。但是门票只会涨。所以你想还有二十年的收入，那你算这该是多少呢？

但是这个你要想到，企业在前期，在谁都不理解的时候，承担的这个风险。所以为什么我们到后来又投了度假的呢？投度假是回收期比较长，比如十年、二十年。但总的来说这个投资应该是个经典的案例。

网易财经：中坤集团旗下的旅游地产项目，从一线城市到三线城市，从国内到国外。这么庞大的一个系统，主要的经营战略是什么样的，您又是如何实现它们的统一管理的？

黄怒波：它是这样，首先我打造了一个复合型的度假产品体系。比如说这个项目，我们首先在景区，古村落。同时它又是一个旅游景区，有门票收入，第二，它又有度假酒店，有酒店收入；第三，它有投资型的别墅，也有投资的物业产品说如。它一定要嫁接在一块，所以叫复合型的度假战略。

第二就是国际性。比如说美国、日本、东南亚我们也在去。第三个特点就是它持有性，基本上都是自己在控制。

为什么这么做？我持有了以后，整个在战略的布局上是我能控制的。比如说我缺海的产品，我缺雪的产品，我缺什么产品，就自己把它补足。

第四个产品就是会员俱乐部模式，我打造一个第二生活社区。这时候背景就看到中国经济城市化的速度越来越快以后，人们的消费会从购物消费、居家消费转到文化消费、体验消费、精神消费。

从这个大背景上，所以这是中坤一个大的特点，这个一般企业也学不来，你没有文化也学不来的。

网易财经：比如说最近推出了一个“红山楂度假俱乐部”。它在采取会员制的基础上，采取了一个消费加股东的旅游资源开发模式。它和传统的房地产有什么区别？

黄怒波：这个其实在美国，在国际上有很多这样的模式。我们也参考了很多其他的行业。比如说像美国有一个户外度假产品店，它的模式就是把消费者长期都变成它的股东。他每年从消费里面有分红，有回馈。第一先打折了，第二还有分红。

这个模式我挺欣赏的，这个主要培养客户跟企业忠诚度的关系的问题。在这方面，我们中坤走的是这条道路。因为真正做到最后，你最大升值的，还是跟房子有关系，跟物业有关系。你不能简单的靠景区的门票。

所以在这方面，中坤是看到它的一个要害点，第一是稀缺资源，稀有景区。第二，一定跟土地，跟房地产有关系。我们是这样嫁接的。

第三，要跟以后的投资、理财有关系。

网易财经：我知道您也投巨资打造了“红山楂网”，您认为网络将在未来的地产中发挥怎样的作用？

黄怒波：实际上这个很重要很重要，你可能知道，旅游当中最重要的一个环节，目前被谁控制着？被经销商，就是旅行社在控制。

但是现在的交通的发达、科技的发达，已经越来越散客化了，散客化的同时，网就体现出它的重要性了。下一步我认为，大量网络的终端会在手机上。那对我们以后的“红山楂网”起很大影响，我就把它变成一个直接面对消费者的，我不知道叫BTS还是叫BTO什么。但是，我不需要中间的经销商。

这个网应该是解决他的度假的预定功能、管理功能，从出行、交通，一系列的问题都应该解决掉。

当然，我提这个是战略目标，第一，它应该是中国乃至世界最大的度假门户搜索网站，这是战略目标。第二个是我自己使用的一个交易工具。

网易财经：您曾经透露说，要在全国范围内寻找海岛。您在参加大连“达沃斯”的时候，有媒体报道说，大连市政府也邀请您一起来开发海岛。到底现在您是否找到了合适的海岛？

黄怒波：谈得很近了，很快。大连市政府的效率确实是太高了，我们从那儿回来，他很快就来函，我也很快派队伍过去了。他们也很重视。现在已经谈了好几论了，大连确实投资环境好，他给我们的条件也好。

比如说我首先可以选一个很棒的开发区，选一块游艇的俱乐部，码头，很大。但是它就帮助你，主动提出，我还可以给你别的土地，给你作为一个平衡的能力，这样我更高兴。做房地产别墅是咱们擅长的，所以大连这个我觉得是谈得比较快的。那个应该可以满足中坤解决海岛俱乐部资源的这么一个需求。

网易财经：您开发这个大连的海岛，将采取一种什么样的盈利模式呢？

黄怒波：这个模式，严格的讲，它本身如果从它的经营、营业额上，它不会有什么盈利，就跟高尔夫一样的。但是它有两块，第一块政府要给我配套，我也会选择一块商业用地。比如说我开发度假别墅，我会在这个上面把投资基本收回来，或者平衡。

第二个，我主要是做一个国际性的“红山楂度假俱乐部”。在俱乐部里面，我有很多产品是很赚钱的，比如说“红村”，以后的北京门头沟。但是也有很多是永远不赚钱的，也可能像新疆的一些南疆的地方，它需要不赚钱的产品跟赚钱的产品之间，互相有一个弥补。

但是无论是你住在我“红山楂度假俱乐部”，都是物业持有型。中国经济在发展的时候，我的资产全部在升值。你要看到那是我十年后的利润，我等于把当下的一些利润，储存在十年后，再把它拿到，这是一个企业的战略，这应该是规避风险的办法。

网易财经：大钟寺国际广场，是目前北京市场比较受关注的一个项目之一。也有报道称，中关村近十万平方米的IT经营面积要转到大钟寺里面去。您能否透露一下，这个项目目前进展的情况如何？

黄怒波：这个项目的进展也很有意思，其实去年政府就找过我们，希望把大钟寺整个能承担从中关村几家的商场，我不知道叫什么，鼎好啊、海龙这些，都转到大钟寺来。但是这个后来就没有下文了。

为什么？它有几个问题。第一，我对大钟寺的业态设计，是我一种理想的第四代商业模式，就没有考虑这种散售的电子商场。第二，我对这个产业还是有看法的，就是它是没落的，被淘汰的。就是卖假冒伪劣的、盗版东西的嘛。当然，也不一定对。但起码，它就是一个很落后的产业，就像大钟寺当年的农贸市场一样。

但第三个，那边也是一个企业行为，它要来的话，它面临着好多的问题，所以停下来了。

前一段政府大概又开了一个会，他们又找过我们协调。现在我觉得困难挺大，我的招商差不多百分之百完成了。现在比如说大钟寺，在全国就这么一个大商业，有一个什么大特点呢？苏宁电器前天我刚批准这个合同，签约了。旗舰店进来。家乐福的旗舰、亚洲旗舰店已经进来了。在王府井的旗舰店进来了，还没有一个大商业，三个这样不同行业大巨头的旗舰店在一个商业综合体里，所以这个以后从营业额、从税收、从人流也会了不得的。

那么明年五一前肯定全面开业了，你看现在所有的商家都在做准备，做内部装修。这个空间已经没有像电子商品进来的空间了，我想。

招商率差不多应该说百分之百了。

网易财经：主要还是一些像家乐福、苏宁、王府井。

黄怒波：大户呢，比如说像王府井百货，它是一个旗舰店，打的青春、时尚，要进来。它跟双安会构成一个王府井商圈，王府井是百货的。我们又把这个叫做大钟寺商圈。家乐福它要了我大概两、三万平米，在他们测算，以后可能在亚洲，乃至世界营业额，单日会是最大的。

它的业态也到了第四代，家乐福，不是说你们现在看到的有的地方。苏宁是把他们的旗舰店放过来了，我看蓝景丽家的他们已经关掉了。

他在这儿也要了我大概两万平米。这个面积相当大，这三家加起来，在整个全中国的商业里，还没有这样三个大巨头放在一块的。

此外，我们还有一些影院系统啊，还有一些餐饮系统。这个量也比较大。

网易财经：王石最近有一个言论，他评论说，未来世界上前十大开发公司，一定都是中国公司。黄总您认为这个可能吗？如果能实现的话，这十大公司都应该是中国的哪些开发商？

黄怒波：我觉得他这个论据，当然，王石有王石的一些想法。他这个判断，我觉得他认为这十年以后，可能只有中国经济是发展最快的，而且中国的市场大，结构调整以后，市场内需会很大，他有一系列的依据。

但是有两个问题，第一，房地产商很难做成一个垄断性很强的，跨地域的一个大的行业。你看凡是在不同的一二三线城市扩张的企业，或多或少都会遇到一些问题。至少在美国，我没有看到说能够像特普那样的，也没有做成一个控制性很强的企业。王石这个想法可能乐观了一点。

我的看法可能这五年内，房地产企业有它大的灾难，一定会面临着一些灾难的。很简单，那个就像现在的煤炭行业一样。尤其现在钢铁业，钢铁最近说了，一百万吨以下的，都得别玩了，那得百分之八、九十都不能玩了，五百多家。你想想，这个政策要出来真的执行了，那不就完蛋了嘛。

房地产业怎么就不会呢？你不能认为你可以绑架一切啊，所以在这个事情上，我对王石的看法不太同意。我是唱悲观的，就是小心一点，谁把下一轮灾难能够躲过去，那是聪明的。

网易财经：黄总，您作为一个房地产商，同时也是一个诗人，是什么能够让您始终坚持诗歌创造呢？

黄怒波：那本身，首先我应该先是一个诗人，我从小写诗。为什么要挣钱呢？就觉得诗人太穷了，连出一本诗集都出不了。出一本诗集是诗人的梦想，所以后来觉得不做官了，算了，还是做企业。但是诗歌的理想它磨灭不掉，那是北大给我的这么多年的教育。

反过来，因为做企业，让我更有创作的冲动。因为这更让我了解到了这个社会更尖锐的冲突。作为一线的商人，对社会的矛盾和它的冲突，比任何人都感受得强烈。

在这个时候，身份的困惑，诗歌的张力也更强，所以我一直在写诗。

网易财经：您认为，您下一本诗集应该能在什么时间推出？

黄怒波：很快，我最近有好几本。一个是我等完了《三七加二》是一本，我其实登山很大一部分为了写诗。我不是一个一流的诗人，也不是一个一流的企业家，但是我最后写《七加二》，前无古人，后面有没有来者不敢说。因为写诗的人，谁也没上过七大洲的高峰加南极、北极。只有我。

而且每到一个地方，我最大的目的还不是登顶，是我的创作。你在南美，在北美，你有不同的感受。用诗歌把它写出来，人跟自然的关系，跟不同文化的关系，这个要出。

再一个，我同时大概有两、三本诗集在明年都应该推出来。

网易财经：今年您登珠峰的经历，带给您哪些感悟？您能不能详细的介绍一下？

黄怒波：哎呀，今年珠峰的经历当然很痛苦。痛苦在哪儿？忙了几年，在那儿待了五十多天，最后冲顶的时候，到了八千七不得不撤了下来。这个其实对全世界登山的人，极少有能做出这种决策，在八千七的时候撤下来。

曾经有一个美国人，就在八千七，两只手都冻了。同样陪我的高山向导当初陪的他，他就说，你不能再上了，你要下去。他说我死也要死在珠峰。结果他就登上去了。因为八千七，顶多再走两个小时就登顶了。而且已经平行了。

等我上到八千七，坏了，整个手没有任何知觉了。

在那儿正好有胸口，我的个子高，那个石头一排就在我胸口这儿，我往上面使劲拍，就没有知觉。然后这个地方帽子戴不住，风大。因为里面还有头灯、雪镜、氧气面罩，还有帽子，那个帽子就显小了。一戴上，风一吹就下去。就这个地方当时冻的，就觉得整个就不行了。那时候就很痛苦，走还是不走？

我叫那个罗布湛堆，就是奥运火炬手，他是我的向导，我说你掐掐我的手。他过来就使劲掐，毫无知觉。我想可能是要截肢。那时候就想，再走吧，截十个，不走可能截三个，就是这种感觉。

但是到最后，当然是我有几个让我决定撤下来的理由。一个是我想起了这次奥运火炬之后，采访西藏队十四座高山嘛，有一个电视我看了，他的脸不是歪的嘛，你可能没看，我突然想起他了。

我说我下去不像他这样了嘛，冻坏了，这不行。手没有了还行。后来就拿步话机，跟山下问，怎么办？旺加队长说，山永远在那儿，人重要，下来。当时就撤了。

网易财经：好，谢谢黄总。

专题：中坤集团董事长黄怒波做客网易财经会客厅