中报证实：房产商资金链紧绷

房地产上市公司资金链压力报告

从06年起，房地产市场就已成为举国上下关注的焦点。在人民币升值、我国城镇化加速等一系列条件刺激下，房价一路飞涨，引发了社会上的广泛讨论。但07年底，在房产商“房价将永远上涨”的豪言中，疯涨的房价似乎放慢了脚步，房屋销售急剧萎缩，房地产上市公司的股价几乎全线腰斩，不少房地产业大佬惊呼，“房地产的冬天来了”。销售疲软，房价松动，资金链紧绷，方方面面印证了当前房地产业生存环境确实严酷。

房地产上市公司作为业界翘楚，无论资本还是技术，实力均强于中小型房企。本期专题将聚焦于房地产上市公司资金链，借此管窥行业全貌。

我们无法得知房地产业的冬天到底有多长？有多冷？但希望能够回答，这场寒冬中，哪家房地产上市公司没有“御寒的冬衣”－－资金。

本期专题从负债水平、自身还款能力、债务期限三个方面综合考查房地产上市公司的资金链状况，并以此制定房地产上市公司资金链压力排行榜。

房地产行业资金缺口高达7100亿

房产大佬潘石屹曾表示，在去年和前年经济高潮时期，大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模。但今天，在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，则需要做好“过冬”的准备。评价一家房地产公司的指标随之要发生变化，大家更看重的应该是企业的现金量和存款量有多大、负债率有多高。

随着货币政策从紧、销售情况不容乐观，很多房地产公司的现金回流很慢，从而掐断了资金来路，房产商的压力确实很大。国泰君安曾发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。

5成房企债台高筑 18家负债超警戒线

资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金完全不足以偿还负债，更别提根据业务发展需要在土地开发、项目建设的巨大投入了。而根据已批露的房企上市公司中报，41家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的18家房企负债率在70%红线之上，说开发商债台高筑并不为过。

图1：房地产上市公司资产负债率变化

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44家房企经营现金流为负

每股经营性现金流反映了企业通过实际经营活动，运用资本创造现金的“造血”能力。据网易财经行情中心统计，房地产上市公司经营性现金流较去年同期锐减，已批露的60家上市公司中，44家现金流为负，显示在销售疲软的情况下，房企“失血”严重，若再不加速回笼资金，就只能通过借新债偿旧债，或在股市圈钱的方式来偿还到期资金。

图2：房地产上市公司现金流变化

70家房企短期借款高达363.98亿

2008年上半年，短期借款指企业向银行或其他金融机构等外单位借入的、还款期限在一年或超过一年的一个经营周期内的各种借款。我们选用这个指标来衡量上市公司负债中即将到期的部分，以此说明房企还款的紧迫性。

网易财经行情中心的统计显示，截至8月27日，已公布中报的70家房地产上市公司，短期借款总额高达363.98亿。*ST高新、美都控股两家的短期借款就高达净资产的一倍以上，若在一年内仍不能筹集到资金还债，则面临资不抵债的险境。

图3：房地产上市公司速动比率变化

上榜前三名公司资金链危情分析

首开股份：亮丽业绩难掩资金链困局

首开股份主要定位于北京市场的房地产开发。与去年同期每股亏损3分钱相比，今年上半年净利润大幅增长，每股收益达到0.23元。但这不过是在吃07年的“余粮”。

首开股份上半年负债高达197亿，在已公布中报地产股中排名第4；每股经营活动产生的现金流量净额为-2.15元,而去年同期则为-0.47元,同比上升达357％，排名第7；一年内需偿还的短期借款高达25亿，行业排名第6。在融资阀门越收越紧的情况下，首开股份通过降价加速回笼资金的可能性很大。

浙江广厦：面临4亿短期资金缺口

浙江广厦于2001年末进行了资产重组，主业由原来的工程建设转为房地产开发。近两年在房地产方面进行了大规模的投入，旗下地产项目分布于杭州、南京、重庆、西安等大中型城市。

浙江广厦资产负债率高达86.82％，行业排名暂居第3；由于支付土地和纳税支出现金较多，每股经营现金流降为-0.653元；中报披露的短期借款达10.04亿元，而现金仅有6.32亿元，存在一定的短期偿债压力。

栖霞建设：现金流趋紧 被迫“瘦身”

栖霞建设定位于长三角，经营项目主要在南京、无锡和苏州等华东城市，是我国首家上市房企。2008年上半年业绩显示，栖霞建设除竣工面积保持50万平方米不变外，2008年全年合同销售金额由35亿元下调为20亿元，新开工面积由120万平方米下调为62万平方米，项目计划投资总额由45亿元下调为35亿元。

“财务风险较大，现金流趋紧”也是目前该公司的写照。中报显示，期末公司资产负债率比07年底上升3个百分点达70％，银行借款占总负债比例为85％，两项指标均处于行业高位，显示公司面临较大财务压力。期末账面现金8.9亿元，比07年底下降23％，销售回款速度放缓导致现金流趋紧。

编后语：加速销售才是解脱之道

现金流紧张是目前房地产行业面临的共同问题，而市场低迷、销售不畅则是房地产企业目前面临的最大困难。在整个房地产市场观望情绪仍比较严重的情况下，如何采取有效措施促进销售，加速资金回笼是房地产企业保证下半年业绩增长的关键。也许，对地产商而言，销售量远比销售价重要。