董藩：中国未来的房地产市场上，600多个城市中，2/3的城市投资价值在下降，或者会彻底丧失投资价值

网易财经：2022年什么能称得上你心中的核心资产？

董藩：在我看来，房地产仍是核心资产。从家庭层面看，一个家庭70%-80%的财富由房产价值构成的。房子的问题解决不好，会影响我们的生活质量。从国家层面看，目前最大的困境是房地产市场不景气带来的整个国民经济不景气，国民经济不景气使得就业、地方财政收入和居民对未来的预期等都受到严重冲击。只有房地产这个核心资产恢复应有的价值和交易秩序，预期才能提升，整个国民经济才会向好，就业形势才能改善。

网易财经：在一线城市，2022年是买房的好时机吗？

董藩：当下政策已经初步明朗，政策底部早已越过，市场底部也已经出现。中央政治局会议和中央经济工作会议都已经表态，对房地产合理需求给予支持。中央的两个最重要会议对房地产调控的精神做了调整后，各地的具体政策会陆续调整，理论上预期会逐渐改善。虽然部分开发商陷入困境，但房地产交易市场的恢复会比开发秩序的恢复更快一些，并带动交易秩序逐渐改善。

所以，关注2022年买房的人可以研究从什么时点进入了——我认为一线城市、二线城市现在就可以进入。但还犹豫的稍作等待也可以，免得自己不放心。3月份“两会”召开后，各地政府可能都会推出新政策，例如降低首付、降低贷款利率或者购房补贴等。各地是因城施策，所以再等待一下也可以理解。

网易财经：在三、四线城市，2022年是买房的好时机吗？毕竟大多数人生活在三、四线城市。

董藩：如果购房者是自己居住，那该买就买。但自己想得开，也可以不买。因为从长期来看，绝大部分三、四线城市的房价升值是非常难的。在中国未来的房地产市场上，600多个城市，有2/3的城市房地产投资价值在下降，或者彻底丧失投资价值，大约1/3的城市房产才有投资价值。在一些经济不景气、人口也衰退的三、四线城市，不买房子，选择租房，其实是理性的选择，可以把钱投在大都市中。很多人没想开，因为没有房子会面临不少舆论压力，大家会认为没房子就意味着无能、懒惰、没面子、没财富、不稳定等。如果把这笔钱拿到一、二线去做投资，从长期看是很好的选择，避免了财富缩水。

网易财经：现在应不应该all in买房，也就是把全部现金流拿来买房？

董藩：这没有统一答案，每个人的情况不一样。在一线城市，从长期看房价会上涨，这种情况早一点进入，从长期看避免了追不上房价的尴尬。但如果不是在一、二线城市，未必一定要做这样的决策，毕竟家庭开支是多元的。

另外，资金使用有机会成本，如果有别的在收益率上能够超越房地产的投资方式，可以先做其他投资，赚钱后再来买房，也很合理。但如果政府不打压房地产市场，跑赢房地产投资回报的其他投资机会，是很少的，而且一般与普通人无缘。普通人最好的投资机会还在房地产上，我们培训时反复给大家讲这个可称为 “真理”的道理。

网易财经：有专家表示，年轻人买房要掏“六个钱包”才能凑齐首付，你怎么看待这个现象？

董藩：这是非常正常的现象，不必抱怨或者谴责。这么说有两点原因：

第一，在中国，很多人都希望更早买房子，但个人积蓄有限，所以压力比较大。日本人的平均买房年龄是40多岁，澳大利亚人是52岁。在这个问题上，每个国家的社会氛围和整体共识不同。中国的平均买房年龄大约是26岁，26岁就要买房，自己还没有多少积累，肯定有压力。如果能想开，到40岁左右再买，多数人的压力就会小很多，个别收入低、能力弱的除外。

第二，无论是“六个钱包”还是“四个钱包”，其实还与中国民间的财富文化有关。中国和发达国家的家庭文化氛围不同。在中国，财富是家族性的，父母有钱意味着子女也有钱，父母给子女买房很正常，子女发财了给父母买房也很正常。而国外不同，年轻人到18岁后，孩子和父母的钱划分很明确，除非有一天父母把遗产留给孩子，父母与子女的财产才能合为一体。在中国，年轻人如果买房有压力，不仅是爷爷奶奶，甚至姑姑、叔叔都可能会帮助这个年轻人买房。正是由于这样的家庭文化和财富文化，使得年轻人有能力较早进入房地产市场。这种现象无法判断对错。当然，父母或其他亲属没有能力或者不愿意的，不能逼他们，否则就是不孝了。

网易财经：你认为年轻人买房更划算还是租房更划算？

董藩：其实前面已经间接谈过这个问题。通常我还是提倡买房，因为根据以往的经验，大部分人的收入增长很难追上房地产投资的回报率，回报率的计算也很复杂，一般要考虑四、五个方面，不是普通人理解的只是房价上涨。但如果部分年轻人收入较低，还硬要提前进入这个市场，可能带来巨大的压力，甚至会影响父母的生活，这是我不主张的。进房地产市场有一定的条件，千万不要超越家庭和个人的承受能力。买房是为了改善生活、追求幸福，如果买完房子后压力更大、更不幸福，就适得其反了。

网易财经：很多年轻人在一、二线城市买不起房子，会产生到三、四线城市或者县城买房的想法，又担心县城的房价下降。你怎么看待这个现象？

董藩：不是所有三、四线城市都没有投资价值，有的三、四线城市，城市化率还不高，而周围都是小县城、小镇，且人口众多，未来人口会继续向它汇集；或者产业发达，能吸引很多外来就业人口进入；或者气候、景观有突出优势，能吸引很多外地人来养老、旅游、度假，这样的三、四线城市仍有价值，因为未来的需求有保障，房价还有可能上涨。

但如果周围三、四线城市竞争激烈，城市化比率已经很高，周围小城镇人口较少，甚至小城镇的人口也大量外流到一线或者长三角、珠三角等地打工，而不是进入这个当地的三、四线城市，这样的城市就没有投资价值，长期来看可能会亏损。

网易财经：你认为在元宇宙投资房地产是一门好生意吗？

董藩：未来可能很多社交活动、娱乐活动、消费活动甚至会务，会在元宇宙这样的虚拟空间体现出来，产生大量和现实类似的交易关系。这意味着元宇宙内的很多标的物会成为资产，产生价值和带来回报，当然也可能带来风险和损失，就看投资操作和运气了。所以，元宇宙值得关注，因为它会产生交易关系，产生经济价值，我们正在组织这方面别的学习与交流，希望更多普通人认识到这一点。

年轻人在房地产投资等传统的财富分配中不占优势，因为过去的积累较弱，而房地产的投资门槛有较高。但在基于互联网的新财富的形成与投资活动中，年龄大的人往往不占优势，像数字货币，年轻人能很轻松地进入这一领域，而岁数大的人怎么都玩不明白。所以，年轻人可以多关注新领域的财富机会。

网易财经：未来20年，元宇宙会诞生世界上最大的公司或者世界首富吗？

董藩：可能会诞生。创新总是以我们无法想象的方式和速度出现，这些年我们在互联网领域创造的财富，是过去不能想象的，也出现了比尔?盖茨、贝索斯、扎克伯格、拉里?佩奇、马云、马化腾等一众巨富。元宇宙作为新的互联网形式，未来能创造的财富可能也无法想象。我估计未来10-20年，8万亿元甚至80万亿元的财富创造，都有可能，就看这个市场的成长速度了。

网易财经：年轻人何时开始规划养老比较合适？

董藩：我没听说过我的硕士、博士生们规划自己的养老问题，但他们可能关注父母的养老问题。他们大部分是独生子女，未来的确会在养老上面临很大压力，要做一些准备：一是要努力赚钱，只有经济条件更好，才能较好地解决父母的养老问题；二是科学规划，比如一个在大都市工作的、老家外地的年轻人在大都市购房还是有压力的，经过努力后自己买了房子，但如果他是独生子女，父母还是需要来这个大都市的，可能又不习惯住在一起。我认为可以研究一套方案，大都市周围的小城镇相对非常便宜，可以考虑在那里给父母买一套房。不管房子升不升值，父母将来住在那里，年轻人在周末从城内出发一个小时内甚至二十分钟就能到，基本上就等于和父母团聚了，理论上看是不错的方案。

如果说年轻人规划养老，若是能力很强、收入很高，可以研究养老国际化这条思路。这是一条比较超前的思路，需要国际化的思维与眼界做前提。我比较推崇这条思路，经常跟一些四、五十岁的学员谈这个问题，他们都是有了较好积累的投资者或私企业主。

网易财经：如果父母想去养老院养老，孩子该不该支持呢？

董藩：有些父母觉得借不上子女的光，又不想拖累子女，所以去养老院。这是不得已的选择。虽然父母口头说愿意去养老院，但内心可能并不愿意。传统上，中国人认为最好的养老方式是居家养老。我倡导政府建一些小区，子女和父母能住同一个小区，比如住在对门，孩子这边是三室一厅，父母一室一厅。这样就能随时见父母，随时陪着父母，甚至一起吃饭，陪着父母散步。

如果最后自己实在忙不过来或处理不好，再雇人帮忙，或者送到养老院，尽量不要很早就去养老院。现在中国养老院的总体服务质量并不好，甚至有很多很惨的报道。养老院的费用也很高，不到万不得已尽量不去。我不是不支持中国的养老事业，只是现在养老院的服务质量，以及我们和西方不同的文化氛围，让我不放心。