房地产商，都应该来抄这本作业
读1996年，这是上海的一片旧城，衰老到可以如很多老破一样被铲平；2001年，新天地从这里长出来，亮相即震惊业内。 20年光阴流水，这里没有再老下去。而是，越来越年轻，同步上海的心跳。 在上海，最in的是新天地。它用一场惊心动魄的起死回生，献出涅槃的“内功心法”。房地产商，或许都应该来抄这本作业。本期《城市心跳》，网易传媒副总编辑姚长盛对话瑞安管理（上海）有限公司执行董事张斌，一起翻开这套“心法秘籍”。
判断一个地方牛逼与否有一个简单的标准：是不是全城最漂亮的男女都去。
在上海，新天地很牛。
1996年，卢湾区的这块旧城区改造没有采用当时乃至以后十数年的推平方式。此举引来金融机构的不解，没法做抵押支持。其他的疑惑更多，多到让董事长都去问CFO，如果做失败了会不会破产。
2001年，这个另类项目亮相，随即引爆。一个数字：它的老砖保留了14万块。
2021年，卢湾区并入黄浦已经10年，房地产开发也进入第四代。很多同期的项目已经衰老，脂粉难掩憔悴。新天地，依然是漂亮男女最集中的地方。
你不知道的是，他们用一场惊心动魄的起死回生，总结出涅槃的“内功心法”。
本期《长盛时间·城市心跳》，网易传媒副总编辑姚长盛对话瑞安管理（上海）有限公司执行董事张斌，揭开了这本“秘籍”。
“10年前我们差点死掉！”张斌感叹项目的九死一生。
“2001年开始建设的时候恰逢经济全球困难。2008年资金非常紧张。后期在不同阶段也会碰到运营压力。我们打造了上海商业圈子的‘黄埔军校’，人才全部自己培养。”
“过去在地产行业，大部分城市更新项目都选择大拆大建，快速周转，然后赚快钱，规模再做大。所以今天的城市，产生了很多空洞的建筑。我们选择的是深度挖掘城市的需求、文化的内容，从人的角度创造价值。”
“我们一直源源不断引入很多品牌，都是进上海的第一间，或者国内的第一间。很多商业模式是最新的。很多的时候就需要用这样的理念去做项目。”
“灵魂、脉搏”，姚长盛用这两个词语概括，城市更新需要如何把握城市的未来。
“一个项目20年还能保持年轻，这20年太艰难了。很多人赚快钱，因为看不到三年以后。”
长远的路，也是最艰难的一条路。
张斌复盘整个项目，感触最深的就是——形式永远不是最重要的。
“我们学到很多中国哲学里的智慧，比如形、体和神。形是改造出来城市更新的空间，体是里面的人和生活方式，再后面是文化，把创新的东西作为一个灵魂。”
“所有的落脚点都是人，不管你的历史有多宏大，乐章的最后都回到人性、让人温暖的那一部分，每一个人都是我们城市的主人。”
“我们有一套方法论，在做定位、设计和运营的时候，团队最后的KPI都是有多少人来我这里。”
“细分”——这是姚长盛对这个理念的完美总结。
“以前做内容有一句话，只要求流量。比如你的流量是一个亿，那你就是一个亿的水平，一百万就是一百万的水平，十万以下，我们就认为这东西没价值了。”
” 现在我们说要求精准流量，你想吸引的人在你那，有一万人就很值钱了。”
当一切回归到人，万物都能殊途同归。
谈城市更新和历史文物保护，张斌提到两种极端的表现，“如果把它们像博物馆一样保护起来，就没有生命力，不能自己造血。”
“另一种就是投机取巧，诞生很多网红建筑，只有一个哗众取宠的外形，没有找到项目跟城市的关系，所以没有影响力和烟火气。”
“项目有了经济价值以后，就会源源不断产生资源，再投入，再引进新的文化内容，这个项目才是可持续的。我们有一个使命，不做短命的建筑。”
“比如新天地的留白非常有价值”， 姚长盛表示， “免费的做的越多，收费的才能越贵” 。
坚持，是能够跨时间维度的。
不看坪效看笑容，是新天地的运营特色。张斌解释道，“关注笑脸，这就回到了人本身，一个笑容就代表了所有语言。”
“那是一种生命的活力。每个人都是用很积极的态度、笑容去面对昨天发生的事情和未来即将发生的事情。”
“所以这个项目，像我们一个最前沿的实验室，我们把最好的理念、最有意思的人和最多的资源，全放在项目里面去。”
“给人带来快乐”，姚长盛总结道，“软实力比硬实力更重要”。
至暗依然存在，要相信皎洁的那一面。
“每个城市都有它的脉搏”，张斌介绍，“我的项目，一定要跟城市长期的同频共振。”
“一方面是要把历史传承下来，另一方面，把未来的生活方式、关于未来的美好生活的想象能够融进来。因为昨天的价值和明天的价值，很多的时候是决定你今天做什么事情。”
“今天一个决定，就决定了整个历史和未来的价值。所以就需要非常的用心，诚惶诚恐的对待每一块砖头。”
“传承和创新在这个地方碰撞。昨天明天，相会在今天。”
“它有哲学的感觉”，姚长盛解读道，“就是把时间在一个空间里面去凝和。其实我们都是过客，昨天怎么拿过来，明天怎么把这些东西交给下一代，我们能干的就是中间这一点。”
历史和未来在这个地方碰撞，此时的存在，变的有意义了。
“建筑消失”，这是张斌提出的概念，“人从任何一个角落过来，都能够无缝地融入到这个项目里面。让人在建筑里面的穿行，变成很自然的流动。”
“设计的时候尽量忘记建筑，忘记自己，去想这一群人，他们是要什么感觉。心里面装的这些不同的人群，就变成你做任何一个作品的原动力了。”
“也就是你站在桥上看风景，桥下人在看你，你是他的风景。”姚长盛概括为，“建筑物消失，彼此互相成为风景”。
忘记自己——这是很高明的一个手法。
“抄袭我们的很多。”张斌谈了上海新天地几种被抄袭的情况。
“第一，抄名字。‘新天地’这个名字的由来就源于‘一大’，‘一’‘大’合起来是个‘天’，天对地，改造变新则取名为‘新天地’。现在全国各地各种‘新天地’，却都没有get到内涵。
第二，抄建筑。这是上海的风格，武汉、重庆、北京的风格不一样，城市应该有自己的个性在里面。
第三，抄内容。所有在新天地出现的品牌，都拿过去，但却达不到神韵和灵魂，这是需要每一个城市自己长出来精气神。”
“谁抄谁死。”姚长盛认为，“每个项目得是城市自己找出来的，即使上海新天地自己复制自己，其实都很困难。”
神韵和灵魂最难抄袭。
回顾上海新天地的20年，一个诞生在金融危机里的楼群，经历了九死一生。
从当年的默默无闻，到如今已成参天大树，开花结果：20年累计纳税100亿元！
尼采说，那些没有消灭你的东西，会使你变得更强壮。
总有一件事，值得干这么长时间，还值得干下去。
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