本期看点

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    城市更新不能浪费每一寸土地

  • 今天是昨天和明天的拥抱

  • 城市不缺容貌,只缺灵魂

  • 最好的街区就是让建筑消失

  • 人,永远是最重要的

  • 最漂亮的人去的地方最时尚

  • 谁能运营笑容

  • 免费的东西越多,付费越值

  • 抄袭是垮掉的捷径

  • 最终会把新天地还给上海

房地产商,都应该来抄这本作业


1996年,这是上海的一片旧城,衰老到可以如很多老破一样被铲平;2001年,新天地从这里长出来,亮相即震惊业内。 20年光阴流水,这里没有再老下去。而是,越来越年轻,同步上海的心跳。 在上海,最in的是新天地。它用一场惊心动魄的起死回生,献出涅槃的“内功心法”。房地产商,或许都应该来抄这本作业。本期《城市心跳》,网易传媒副总编辑姚长盛对话瑞安管理(上海)有限公司执行董事张斌,一起翻开这套“心法秘籍”。

判断一个地方牛逼与否有一个简单的标准:是不是全城最漂亮的男女都去。

在上海,新天地很牛逼。

1996年,卢湾区的这块旧城区改造没有采用当时乃至以后十数年的推平方式。此举引来金融机构的不解,没法做抵押支持。其他的疑惑更多,多到让董事长都去问CFO,如果做失败了会不会破产。

2001年,这个另类项目亮相,随即引爆。一个数字:它的老砖保留了14万块。

2021年,卢湾区并入黄浦已经10年,房地产开发也进入第四代。很多同期的项目已经衰老,脂粉难掩憔悴。新天地,依然是漂亮男女最集中的地方。

你不知道的是,他们用一场惊心动魄的起死回生,总结出涅槃的“内功心法”。

本期《长盛时间·城市心跳》,网易传媒副总编辑姚长盛对话瑞安管理(上海)有限公司执行董事张斌,揭开了这本“秘籍”。

“10年前我们差点死掉”

“10年前我们差点死掉!”张斌感叹项目的九死一生。

“2001年开始建设的时候恰逢经济全球困难。2008年资金非常紧张。后期在不同阶段也会碰到运营压力。我们打造了上海商业圈子的‘黄埔军校’,人才全部自己培养。”

“过去在地产行业,大部分城市更新项目都选择大拆大建,快速周转,然后赚快钱,规模再做大。所以今天的城市,产生了很多空洞的建筑。我们选择的是深度挖掘城市的需求、文化的内容,从人的角度创造价值。”

“我们一直源源不断引入很多品牌,都是进上海的第一间,或者国内的第一间。很多商业模式是最新的。很多的时候就需要用这样的理念去做项目。”

“灵魂、脉搏”,姚长盛用这两个词语概括,城市更新需要如何把握城市的未来。

“一个项目20年还能保持年轻,这20年太艰难了。很多人赚快钱,因为看不到三年以后。”

长远的路,也是最艰难的一条路。

人永远是最重要的

张斌复盘整个项目,感触最深的就是——形式永远不是最重要的。

“我们学到很多中国哲学里的智慧,比如形、体和神。形是改造出来城市更新的空间,体是里面的人和生活方式,再后面是文化,把创新的东西作为一个灵魂。”

“所有的落脚点都是人,不管你的历史有多宏大,乐章的最后都回到人性、让人温暖的那一部分,每一个人都是我们城市的主人。”

“我们有一套方法论,在做定位、设计和运营的时候,团队最后的KPI都是有多少人来我这里。”

“细分”——这是姚长盛对这个理念的完美总结。

“以前做内容有一句话,只要求流量。比如你的流量是一个亿,那你就是一个亿的水平,一百万就是一百万的水平,十万以下,我们就认为这东西没价值了。”

” 现在我们说要求精准流量,你想吸引的人在你那,有一万人就很值钱了。”

当一切回归到人,万物都能殊途同归。

短命的建筑是对土地最大的浪费

谈城市更新和历史文物保护,张斌提到两种极端的表现,“如果把它们像博物馆一样保护起来,就没有生命力,不能自己造血。”

“另一种就是投机取巧,诞生很多网红建筑,只有一个哗众取宠的外形,没有找到项目跟城市的关系,所以没有影响力和烟火气。”

“项目有了经济价值以后,就会源源不断产生资源,再投入,再引进新的文化内容,这个项目才是可持续的。我们有一个使命,不做短命的建筑。”

“比如新天地的留白非常有价值”, 姚长盛表示, “免费的做的越多,收费的才能越贵” 。

坚持,是能够跨时间维度的。

我们只运营笑容

不看坪效看笑容,是新天地的运营特色。张斌解释道,“关注笑脸,这就回到了人本身,一个笑容就代表了所有语言。”

“那是一种生命的活力。每个人都是用很积极的态度、笑容去面对昨天发生的事情和未来即将发生的事情。”

“所以这个项目,像我们一个最前沿的实验室,我们把最好的理念、最有意思的人和最多的资源,全放在项目里面去。”

“给人带来快乐”,姚长盛总结道,“软实力比硬实力更重要”。

至暗依然存在,要相信皎洁的那一面。

昨天明天相会在今天

“每个城市都有它的脉搏”,张斌介绍,“我的项目,一定要跟城市长期的同频共振。”

“一方面是要把历史传承下来,另一方面,把未来的生活方式、关于未来的美好生活的想象能够融进来。因为昨天的价值和明天的价值,很多的时候是决定你今天做什么事情。”

“今天一个决定,就决定了整个历史和未来的价值。所以就需要非常的用心,诚惶诚恐的对待每一块砖头。”

“传承和创新在这个地方碰撞。昨天明天,相会在今天。”

“它有哲学的感觉”,姚长盛解读道,“就是把时间在一个空间里面去凝和。其实我们都是过客,昨天怎么拿过来,明天怎么把这些东西交给下一代,我们能干的就是中间这一点。”

历史和未来在这个地方碰撞,此时的存在,变的有意义了。

街区活跃的奥秘:让建筑消失

“建筑消失”,这是张斌提出的概念,“人从任何一个角落过来,都能够无缝地融入到这个项目里面。让人在建筑里面的穿行,变成很自然的流动。”

“设计的时候尽量忘记建筑,忘记自己,去想这一群人,他们是要什么感觉。心里面装的这些不同的人群,就变成你做任何一个作品的原动力了。”

“也就是你站在桥上看风景,桥下人在看你,你是他的风景。”姚长盛概括为,“建筑物消失,彼此互相成为风景”。

忘记自己——这是很高明的一个手法。

抄袭的下场就是死亡

“抄袭我们的很多。”张斌谈了上海新天地几种被抄袭的情况。

“第一,抄名字。‘新天地’这个名字的由来就源于‘一大’,‘一’‘大’合起来是个‘天’,天对地,改造变新则取名为‘新天地’。现在全国各地各种‘新天地’,却都没有get到内涵。

第二,抄建筑。这是上海的风格,武汉、重庆、北京的风格不一样,城市应该有自己的个性在里面。

第三,抄内容。所有在新天地出现的品牌,都拿过去,但却达不到神韵和灵魂,这是需要每一个城市自己长出来精气神。”

“谁抄谁死。”姚长盛认为,“每个项目得是城市自己找出来的,即使上海新天地自己复制自己,其实都很困难。”

神韵和灵魂最难抄袭。

回顾上海新天地的20年,一个诞生在金融危机里的楼群,经历了九死一生。

从当年的默默无闻,到如今已成参天大树,开花结果:20年累计纳税100亿元!

尼采说,那些没有消灭你的东西,会使你变得更强壮。

总有一件事,值得干这么长时间,还值得干下去。

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