土地供应制度巨变 开发商资金链再受挑战

（原标题：土地供应制度巨变，开发商资金链再受挑战）

房地产长效调控机制的建立，已传导至土地供应端。

2月24日，青岛市自然资源和规划局发文指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告、实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

2月23日，天津和郑州也发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。不仅是上述城市，据近期一份网传文件，“两集中”制度将在22个重点城市实施，且今年发布住宅用地公告不能超过3次。

业内人士直言，如果“两集中”供地政策确定，对市场和房企的影响将不亚于“三道红线”的威力。至此，房地产调控长效机制已拥有三大利器，即“三道红线”、房地产贷款集中管理制度和集中供地政策。

对土地市场来说，集中规划、集中供应，有助于避免开发商“抢地潮”的出现，在2020年土地市场热度居高不下的背景下，新政颇有为市场降温的意味；对房企而言，集中在几个时间点拿地，对集团现金流铺排是极大的考验。

“如果真的落地，那么房企会调整融资、销售节奏，而大型房企这方面的调整能力是比较强的。”有业内人士直言，总体来看是规则变了，大家需要一些时间来消化，但基本面没变，该缺钱的还是缺钱，能力强的依然会领跑。

平抑土地市场热度

2月24日，网传一份22城将推“集中供地”模式，要求这些重点城市的土地供应实现两集中，即集中规划和集中挂牌，要求2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

在这份文件中，22个城市分别为北上广深四大一线城市，外加南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

多位房企人士对此表现出极大关注，而其中多地政策均已得到证实。24日晚间，青岛市自然资源和规划局发布通知指出，青岛将落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，对2021年全市住宅用地供应工作进行部署。

通知提到，要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

23日，天津市规划和自然资源局也发布通知，指出2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次；二是集中组织出让活动。天津定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地出让公告。

多位业内人士用“巨震”来形容新政的威力，称其为土地供给端长效机制的重点内容。

“目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价的意义重大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。

对于新政效果，受访人士普遍认为，土地集中供应有助于间接降低土地市场的热度。

一位头部地产土地投资部门负责人向第一财经表示，一旦22个城市落实新的土地出让制度，将对于平抑地价有好处，但也对开发商资金带来新的挑战，目前房企内部正积极研究政策会对公司运营带来的影响。

中原地产分析师卢文曦表示，如果能做到集中规划，则避免了开发商抢地潮的出现。“一旦有步骤有规划供地，开发商则不会因为某一次没有拿到地而焦虑，毕竟全年规划摆在那里，房企可根据政府的出让节奏做出适合自己的规划。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少地方政府“饥饿营销”的动机，减少“多个房企围猎某一地块”的现象。对各家房企来说，拿地机会相对多，有助于控制地价。

过去一年，土地市场热度不减。克而瑞统计显示，2020年全国土地成交金额累计达74300亿元，同比增长16%；全国300城土地成交楼板价增至2591元/平方米，同比上涨8%，再创历史新高；成交溢价率也由2019年的12.9%增至2020年的14.0%。

“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对房企资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低土拍的激烈程度，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

李宇嘉还表示，新政对地方政府也是倒逼。过去，热点城市供地计划很随机，经常完不成计划，而且供应规模、节奏、分布也不明确，这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。集中供应模式下，地方政府可根据市场热度决定供地计划的调整。

开发商现金流受挑战

对于突如其来的新政，房企人士则表现出担忧与焦虑。一位身在长三角的房企区域负责人表示，自己所负责城市暂未受到影响，但仍极为关注政策和市场的变化。一些房企的投拓人员，已紧急召开会议研究土地新政的影响及对策。

开发商的担忧不无道理。中指研究院直言，如果22个重点城市土地集中出让，对房企短期资金或将形成巨大挑战。

该研究院指，假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源；若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。

陈霄也表示，“两集中”政策将加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对房企的资金状况将会是新的挑战。

在“三道红线”、土地新规等多重加持下，房企销售回款的任务更加艰巨，房企销售端也势必将面临新的调整。

严跃进表示，如果集中供地政策落实，那么根据开发周期来算，各地房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态。房企要根据各地预售条件和房地产供求市场变化，积极预测后续集中销售期，同时注意同业竞争、客源争夺等问题。

在营销方面，“从过去的经验看，房屋销售市场好的时候，往往后续月份地市交易就不错。所以对于房企来说，2月、5月、8月等都可能会形成房屋促销的重要阶段。”严跃进认为，房企需和营销部门做好协调工作，必要时降价促销加快回款。

资金压力之下，房企合作拿地的动作也会增多。中指研究院称，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击。为了更多地参与竞拍，提高拿地成功的概率，企业可采取联合拿地的方式，共担资金压力。

值得注意的是，对于分批次出让这一环节，卢文曦认为这有助于市场更加规范。从前单块土地出让过程中，开发商为拿地会注册多个马甲，然而一旦实行集中供地，开发商注册马甲拿地的行为将得到有效遏制，这有助于中小房企在土地市场的表现。