（原标题：深圳二手房成交参考价原则上一年发布一次，对购房有何影响？专家解读）
2月9日上午，住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受记者采访对深圳建立二手房成交参考价格发布机制进行了深入解读。王锋透露说，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
去年深圳二手房价格涨幅达12.9%
“深圳市住房和建设局建立二手住房参考价格发布机制，应该说是在国内是个创举，对于落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标具有很重要的作用。”王锋说，近几年来深圳二手房市场出现的波动比较大，二手房的价格上涨比较快。去年的国家统计局公布的全国70个大中城市的房价指数，深圳涨幅是5%，而二手房涨幅得比较大，达12.9%，这在全国是比较高的。
王锋说，深圳的一、二手房价格倒挂现象在全国也是比较突出，二手房市场也存在很多的乱象，比如说挂牌价虚高，一些热点区域出现了一些投机炒作的问题。这次出台二手房的参考价格，应该说对于解决一、二手房价的倒挂和挂牌价虚高这些市场乱象发挥明显的作用。首先是有利于落实中央抑制房价上涨的调控部署。其次是有利于合理引导市场的预期，避免二手房市场过热，促进市场理性交易。第三有利于引导中介给出合理挂牌价格，避免挂牌价虚高问题。第四是有利于引导商业银行合理发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。王锋说，深圳二手住房成交参考价格
原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。
全市62%的楼盘参考价格与成交价格基本一致
关于网上流传的临近小区楼盘价格存在较大差异问题，王锋解释说，此次公布的二手住房成交参考价格是以网签数据为基础，通过调查市场实际成交价格、银行贷款评估价格等，综合分析、测算、评估形成的合理成交价格，并参照周边一手房价格进行修正，使参考价格更接近合理水平，有利于抑制二手房价虚高。此次发布的成交参考价格不存在针对特定人群进行调整，但部分小区由于受不同配套、学位等因素影响，导致其与周边楼盘价格产生差异。之前有些专业数据机构，发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万/平，这个价格的测算是来自挂牌价格，其实不是真实的市场成交价格。
王锋透露说，在对全市的3595个楼盘的调查中，发现深圳东部的大多数区域，像罗湖、龙岗、坪山、大棚、盐田区的参考价格与成交价格基本上是一致，这些楼盘占全市楼盘总数的62%，应该是能够真实反映市场的成交的情况。但是仍然有一些区域，特别是一些西部的热点区域，比如福田香蜜湖片区、南山后海片区、宝安宝中片区的二手房价格要远远高出一手房价格，市场不理性现象非常突出。
二手房买卖双方会进入博弈阶段成交量将下降
对于有市民担心的二手房参考价格出来后影响购房的问题，王锋表示，对真正的刚需购房者来说这个政策没有多大影响，二手住房是可以按照理性的市场价网签的，但是有了这个价格指导，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风。接下来就是中介挂牌不能太高，商业银行也要以这个参考价格为依据放款，保持市场的稳定。接下来，相关部门会出台具体的实施细则，进一步加大对房地产市场监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
王锋认为，二手房参考价格政策对深圳楼市的短期影响是有的，接下来二手住房买卖双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更了解市场价格，深圳的二手房成交量肯定会下降。但是同时政府也在增加新房的供应。他呼吁购房者不要去跟风去买投机炒作严重的楼盘，长期看，这个二手房参考价格政策会让市场趋于理性，有利于刚需购房。
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深圳对二手房价格的管控正逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
参考价几乎相当于市场价的七折
据悉，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
此次3595个住宅小区的二手房参考价为首次公布的价格。按照官方的解读，后续深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
据证券时报报道，针对此次深圳住建局发布的二手住房成交参考价格，市场普遍认为参考价低于市场挂牌价和成交价，高价豪宅和优质学区房“价差”尤其明显。
以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，目前挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
中介平台连夜屏蔽二手房售价
在深圳住建局发布二手住房成交参考价格后，2月9日，深圳市房地产中介协会发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》（简称《提示》）。
《提示》共计四条，内容包括要求各房地产中介机构、中介人员坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格；发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布；对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施；对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。
与此同时，2月8日下午，多家中介公司被深圳相关部门召集开会。
“我们也很突然，按照要求，高于成交参考价的房源信息不能发布，但临近过年人手又不够，无法逐一比对楼盘价格，只能连夜做房源价格下架处理。”深圳一中介公司人士解释道。
澎湃新闻登录贝壳找房平台发现，该平台的深圳房源已全部屏蔽房源报价，App、网站也已同步下架历史成交记录。
以深圳罗湖区凤凰印象花园为例，该小区公布的官方成交参考价为75700元/平方米。贝壳找房平台2月8日显示，该小区挂牌参考均价为96047元/平方米，最新历史成交的一套二手房单价为96270元/平方米。不过，目前，贝壳找房平台已显示该小区暂无均价，在售的3套房源也暂无房价数据。
除了贝壳找房，中原地产、乐有家、Q房网等中介平台，也已全网屏蔽房源售价。
有经纪人告诉澎湃新闻，由于目前未收到新政执行的细则，后续如何操作等待官方发布的信息。“今天上班的时候和银行沟通，银行也暂未收到通知。”
参考价格如何影响楼市？
从深圳政府官方此次发布的成交参考价格来看，普遍低于此前中介平台上显示的最新成交价格。
举例来说，澎湃新闻此前查询的鸿锦阁项目，该小区公布的官方成交参考价为43700元/平方米，但贝壳找房平台此前显示，该小区挂牌参考均价59982元/平方米。
而位于福田华强北的君悦阁也面临同样的情况，该小区官方成交参考价为103400元/平方米，贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考价167506元/平方米。
郑叔伦指出，目前具体的细则还没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房。下一步，也不排除政府会考虑按照参考价去贷款甚至按照参考价去过户。
有经纪人认为，目前细则还没出，同时临近年底，对市场造成的影响还没有那么快显现出来。
本文来源：第一财经
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杨斌_NF4368
