（原标题：谁在忽悠“年后北京房价涨3成”？记者还原真实的北京楼市）
“现在北京的楼市就是一场开卷考试，不要再问了，就一个字：买。只要你有钱有资格，不管是首套自住，还是改善，还是学区，还是投资，都不要犹豫，赶紧买。”某一天，如果您在微博看见这些内容，会不会慌得立马拿包出门看房？
在这种自媒体鼓吹的“跳涨论”下，一些购房人开始恐慌购房，市场出现短期波动。
但记者连续多日探访后发现，一些自媒体正在以忽悠“暴涨”为手段，放大购房人焦虑、拉动房地产市场涨价预期。从实际成交量看，虽然有零星学区房成交放量，但绝非楼市普涨。
将北京楼市比喻成“开卷考试”的，是名为“北京大土豆”的自媒体。1月17日，“北京大土豆”在账号上推出了一篇聊房子的文章，直接劝说读者：“最好在春节之前买好，尤其东西海朝这四个区……一定要紧迫起来，现在挂出来卖的二手房，实际房主真正靠谱能签的连三分之一都没有。”
有这种论调的还不止一人。“犹豫，错失良机；观望，追悔莫及”“2021年北京房子要不要买？别怀疑，必须买”……距离农历2021年春节还有半个月时，平稳许久的北京楼市突然多出躁动的声音。
在躁动之声中，除了中介机构业务员在带看过程中透露“楼市正在升温”论调外，“跳涨论”在自媒体平台的传播也很广泛。
“现在的一线城市楼市，已经跟普通人没有关系了，就拿北京举例，最近一年，海淀龙头学区涨了30个点，豪宅涨了20个点。”自媒体“房世子”1月22日在微博写的一段话，引发了很多人的讨论。
有些自媒体的论调，则更为赤裸。微信公众号“淘房军师”直接发推送称，“即便考虑到金融监管机构将严查经营贷，年后京沪房市还会有30%的上升幅度”，“购房人要买在暴涨前夜”。
“本来是想给娃换个学区好点的二手房，有一搭没一搭地看着，不是太着急，可好几个大V说房价要涨，弄得我也有点心慌。”近期正在看房的市民许先生十分担心，这样的“跳涨论”是否会直接影响自己未来十年、甚至二十年的生活轨迹。
真实的北京二手房市场如何？带着许先生的疑问与担忧，记者探访了几个区域。
海淀上地东里是近期的热点学区房小区。有媒体报道，1月24日，上地东里成交了一套南北向70.66平方米的房子，总价为1095万元，折合单价15.49万元/平方米。
“临近春节，新上房源比较少，和业主谈价的空间确实不大。”链家经纪人小崔说，去年7月之后学区房的成交量有所增加，价格也在小幅上升，但15万元/平方米的成交价是最贵的个案，不能代表什么。
“我手里就有一套80.65平方米的房子，满五唯一，业主诚心卖，报价才12.3万元/平方米。”他说。
“牛娃去海淀，普娃东西城。”这是流传在北京家长群里的一句话。当上地东里的高价个案被不断放大后，学区房再度成为热词。
可许先生用他的实际经历告诉记者，即便是在海淀区，也有很多小区仍旧平稳：“我上周在肖家河看了套二手房，进小区时问保安看房人多不多，他说整整一天就来了两个人，看房全程业主也都没提涨价的事儿。”
在丰台春园小区，当记者询问经纪人最近二手房市场如何时，对方也表示，卖房周期的确比半年前快了，但价格并没有太大浮动，大多数业主还能谈价。
抛开个案，从数据上看，北京二手房市场在去年年末出现翘尾，第四季度的二手住宅月成交量仨月连涨，分别网签了14330套、17268套、20944套。
到2021年1月，二手住宅成交尽管依然活跃，但月成交量已经回落到2万套内，单月网签了17513套。
“最近的翘尾现象，和学区房需求明显上升有很大关系。”中原地产首席分析师张大伟分析，受到新冠肺炎疫情影响，大量的出国读书人群回流，北京、深圳、上海、广州四个一线城市的学区房需求均明显上升，带动了市场回暖。
“除了个别学区房，其他区域和二手房业主还能谈价呢。”海淀区的门店店长小李坦言，业主一夜涨价40万元的情况确实存在，但属于极端个案，而且大多数大V炒作者没说上涨的只是报价而非成交价，“我其实不希望市场被炒作，放大不理性的预期，对谁都不好。”
小李告诉记者，每年四季度到下一年农历春节前，相对来说都是学区房的成交活跃期，因为学区房买卖多是二套，需要足够的换房周期，才能让孩子顺利入学，“不应该刻意放大这一轮‘暖冬’”。
“北京楼市属于全国一、二线城市中最稳定的，购房杠杆难度最大，这种情况下不太可能出现高温。”张大伟提到，主管部门此前已经表态，将严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，“当下的楼市远远未到‘小阳春’。”
本文来源：北京日报客户端-长安街知事
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