央行新政釜底抽薪？多家银行房贷限额 购房者或遭违约风险

（原标题：央行新政釜底抽薪？多家银行房贷限额，购房者或遭违约风险）

“关键是现在几乎所有银行的房贷贷款规模都已经超过了央行所规定额度的上限。因此，新增房地产企业贷款几乎不可能，尤其是按揭贷款，变得极为困难。”北京住宅房地产商会会长黎乃超1月22日对时代财经表示。

一个“釜底抽薪式”调控楼市的手段，悄然落地了。

1月24日，有大V@大源按揭通过微博爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V爆料称，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

据21世纪经济报道，多家长三角银行总行及分支机构也因1月住房贷款额度用完，而发生了暂时停贷。

“现在几乎所有银行的房贷贷款规模超过央行所规定额度的上限。因此，新增房地产企业贷款几乎不可能，尤其是按揭贷款，变得极为困难。”北京住宅房地产商会会长黎乃超1月25日对时代财经表示。

黎乃超预计，如果购房者已交首付，会给一定的缓冲期，贷款可能还会发放。但是，未来老百姓购房，利用按揭这一途径取得资金将变得极为困难。

黎乃超认为楼市可能经历一个极大的变数，“准备入市的人只能观望，因为没有杠杆。对开发商来说这也是一个极大的利空消息。”

贷款新政更加严格 指标量化

目前，全国多地房贷按下暂定键的主要依据是，2020年12月31日，人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

银行规模越大，其房地产贷款以及个人住房贷款余额占比越高。以被划分到第一档“中资大型银行”的工商银行为例，该银行今年房地产贷款占比上限为40%，而个人住房贷款占比上限为32.5%。而被划为第五档的“村镇银行”房地产贷款占比上限为12.5%，而个人住房贷款占比上限为7.5%（如下图）。

据光大证券分析报告，从总量看，目前金融机构按揭贷款整体占比大致在20%左右，虽然近两年增量占比有所上升，但是总体仍然稳定，若按照《通知》要求的分类监管要求上沿测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿左右。

根据上市银行2020年年中数据进行测算表明：大型银行中，建行、中行和邮储银行超标；股份制银行中，招行、中信、浦发、平安，兴业超标，部分城商行超标。以上银行面临2~4年的过渡期安排。

中国社会科学院金融研究所银行研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李广子1月25日对时代财经分析，该政策的导向作用非常明显，要求各类银行对房地产风险进行有针对性的防控，适当降低贷款集中度。

“对于银行来说，解决办法一是压缩分子，压降房地产贷款规模，降低新增房地产贷款投放；二是做大分母，加大其他信贷投放力度，稀释房地产贷款集中度。 ”

为何今年刚刚开始，各地银行传出房贷超标？黎乃超介绍，这次贷款新政非常严格，主要体现出量化，央行规定了每一个银行的贷款规模。更为重要的是，贷款发放指标首次平均到每个月度里面，“一月份贷款额度用完了，自然就停贷。已经交了首付或是网签的房子，也就是俗称‘在路上’的房贷审批，只能继续等待。”

购房者或遭违约风险

由于两条红线涉及房地产贷款以及个人住房贷款余额占比，这就意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款均受到限制。

时代财经采访发现，广州确实存在已交首付或已进行网签，但贷款审批近两个月尚未有审批结果的情况。据21世纪经济报道以及第一财经报道，上海长三角等城市、江苏等地也均出现类似情况，甚至有银行明确表示“暂停贷款”。

如果贷款很长时间都没有办理完成，是否会因违约导致消费者买不成房子？黎乃超称，目前监管机构还没有明确的说法。

“通常情况下会有两种方案，一种方案是银行与监管机构沟通商量，之前已经签了合同及网签的情况，能否计入去年的额度里？第二种方案是各地建委根据各个城市的情况定调，如果房屋没有成交，谁来负责？按违约还是双方都不承担责任，把首付或定金退还？”

在1月24日举行的国新办发布会上，中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，《通知》对按揭贷款这一块应该影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是范围，在集中度里面影响都不是太大。

肖远企还表示，银保监会今后还是要根据一直以来的集中度管理规定和《通知》的要求，密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。

中原地产首席分析师张大伟1月25日对时代财经表示，他于1月22日分别致电过上海、深圳、广州等地分公司及部分同行，了解到的情况是“有贷款收紧的可能性，但是目前还没有影响市场成交。”

张大伟认为，房地产贷款一直在收紧，总量增幅缓慢，所以该政策的影响不会很大。对于购房者来说，他认为可能“麻烦一点”，“人们去办理商业贷款可以选一个利率最低的银行，如果不能办理，再问下一家银行，最多就是麻烦一些。”

李广子对此也认同，“如果银行集中度超标了，还可以转向其他银行去寻求贷款。从借款人的角度来看，影响也是暂时的。因为整个行业的集中度应该还不是特别高，影响不会特别大。”

央行严防“灰犀牛”

事实上，早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。

当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

去年年末，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。

郭树清于去年12月发文：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

对于央行以及郭树清的警示，李广子此前在接受时代财经专访时曾指出（社科院李广子：房地产业风险不断积累，居民债务风险可能会向金融体系传染），房地产按揭贷款是居民部门债务中的重要组成部分，一旦居民由于债务负担过重导致违约，其风险将传导到银行体系。如果出现大范围违约，对银行造成的风险就会比较大。

“从银行角度看，要做好相关风险调控，做好风险分散，避免贷款投放过于集中于房地产等领域，做好贷款集中度管理，防止风险过于集中。”

如今，做好贷款集中度管理的靴子落地。“这个政策对房企的存量房源的去库存将会带来重大打击。”黎乃超对时代财经称。