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5天4个大消息 深圳上海楼市释放重磅信号

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最近的楼市,热闹得很。

深圳5天抛下3颗重磅炸弹,上海楼市疯狂躁动后政策迅速跟进……前者是再不结婚就晚了,后者是再不离婚也晚了。还有各种增值税年限、流水数据……

一边是越控越涨的房价,一边是越涨越控的政策,来去之间,到底什么才是当前楼市的真正信号。

唯一确定的是,这一定是一场相互试探、相互博弈且将持续很久的游戏。

01

深圳53个大消息

深圳此前已屡屡出手,整治楼市乱象,进行房产调控,但依旧没有阻拦住楼市的火热,近日,又有两大网红楼盘获批预售证,推出超1000套超上千万的住宅,据悉“打新”中一套或赚500万!

于是,在刚刚过去的5天里,深圳楼市迎来了3个大消息。

第一,假结婚被盯上了。

119日,深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,对此前“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

其中最被关注的一条是,居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;

而在此前深圳市住建局发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知》中,居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

而在最新的文件中,去年7月这条可以登记在双方名下的细则被明确指出不再执行。这也意味着,通过假结婚来获得购房资格的行为被围堵,这种方法行不通了。

第二,出头鸟被罚了。

122日,深圳市住房和建设局通报华润城润玺一期认购人购房咨询、资金、流水等情况审核审核结构,其中提到,有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。上述人员在申购商品住房时,违反诚实信用原则,规避房地产调控政策,弄虚作假,提供虚假证明文件其行为已经涉嫌违反有关法律法规规定。

深圳住建局指出,为严厉打击各类违法违规行为,切实维护深圳市房地产市场秩序,已将有关违法违规线索移送公安机关依法处理,并在查明事实后将相关失信行为推送深圳市公共信用信息平台,进行联合惩戒。

第三,再出狠招!深圳严打代持、假流水购房,违者3年禁购。

123日,深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,强调商品住房购房资格审查,进一步严厉打击“代持”等炒房现象。

要点整理如下:

1、启用购房意向登记系统,购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记。

2、房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查。

3、对偿债收入比例不符合要求的购房人,房地产开发企业应当合理评估风险,采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人,应当拒绝接受其购房申请,并及时报告辖区住房建设部门。

4、对于违反规定的购房人或者相关责任人,住房建设部门依法采取以下措施:

停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。

停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格。

停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。

将相关失信行为推送市公共信用信息平台,进行联合惩戒。

对于涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,购房款来源成为很重要的审查内容,这有助于防范各类违规资金进入房地产市场,尤其是此前深圳出现了代持购房的现象,即出现了各类其他来源的购房款参与炒房的现象,所以实际上通过严管此类资金,能够真正堵住各类违规资金,这有助于减少投资投机炒房现象,这也实际上使得合规资金的购房空间会更大。

02

上海也坐不住了

沪深的楼市调控,几乎是同时落地的。

近段时间,上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。重拳出击,虽迟但到。121日晚间,上海楼市新政出炉

从《意见》来看,这一轮楼市调控总共有10条,涉及到土地市场、住房限购、增值税征免年限、差别化信贷政策等,直接对原先的楼市政策进行了全面升级。

根据《地产情报站》分析,此次下手的力度很大,我们或许可以将其视作深圳715政策的“上海版本”。

值得注意的是,无论是深圳715新政,还是上海这次的121调控,在家庭购房方面,调控内容是一致的——

夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起,3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异钱的家庭总套数计算。

说白了,这是为了防止通过假离婚获取房票。

而上海这一波的楼市调控,除却堵住假离婚漏洞外,还有一条对楼市的影响也很大——

调整了增值税征免年限。

将原先的个人对外销售住房增值税征免年限从2年提到了5年,打击面很大,变相提高了上车门槛,也减少了市面上流通的房屋数量,强行给楼市降了一波温。

另外,上海这波调控还堵上了贷款的漏洞——

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

如果说前面说的是从个人的角度加码楼市调控,那么这一条,就是从金融层面上调控楼市了。

说句不好听的话,别太把需求当回事。

房价小涨,你可以说是楼市需求抬升的;但是房价大涨,你再说是刚需推动了房价,那就不太合适了——要是没有热钱流入楼市,仅凭刚需口袋里的资产,是很难将房价撬得过高的。

另外,每年攀新高的居民杠杆率或许也可以佐证这个观点,只有流动才能产生价值,而当钱流进房地产了,自然也就产生了房地产的价值。

堵上贷款漏洞,能最大限度地放缓杠杆的释放速度。2020年,深圳就曝出了房抵贷入市炒房的消息,银保监会发文后,甚至传出过炒房客因严查房抵贷导致资金链断裂的新闻。当时就有传闻称,通过房抵贷套钱的城市,远不止深圳一个。

03

什么信号?

上海对准了“假离婚”,深圳瞄准了“假结婚”,目的都是堵住楼市投机的漏洞。

然而,这些政策并未能扼住楼市的热度。

根据《国民经略》的分析,2021年1月,深圳二手房均价已经攀升到7.1万元,相比2018年的5.5万元,上涨了30%左右。

至于深圳二手房的挂牌价,甚至已经攀升到8.7万元的高位,远超京沪,直追香港。

事实上,在深圳上海之外,房价重回上行走势的城市不在少数。

这是2020年房价涨幅最高的15个城市:

过去一年,深圳、宁波、成都、沈阳、杭州均已出台调控,不论这些调控成效究竟如何,调控本身就是一种态度。

值得一提的是,这些城市里,深圳已经连续多次升级调控、杭州也多次升级摇号新政、成都也对楼市新政打了几次补丁……

这说明,只要无法按住楼市热度,调控就会不断叠加,不要指望一次性调控就能应付过去了。

这些城市仍旧不乏继续加码调控的可能。

枪打出头鸟,这是过去楼市调控的常态,只要不冒尖,自然不受关注。如今,凡是出现过热苗头的城市,皆在政策关注之列。

所以,谁还没有出台楼市新政,谁最需要进行楼市调控,可想而知。

《米宅》分析也认为,深圳现象背后是一线城市必将迎来的调控窘境。

限购、限价、限贷、限售四限之下,限购所压抑的购买力总会积蓄、爆发。

比如上海是全国限购最为严格的城市。非沪籍人士要获取1张上海“房票”,必须要连续缴纳5年社保(断档期不得超过3个月)+必须已婚!

这次上海行情启动的一个最重要的诱因就是距离上次调控3年之后,一大批人终于从2年社保、熬够了5年社保。当初有多压抑,购买力迸发起来就有多疯狂!

大势不可违、人的流动挡不住、人的需求挡不住、钱的流动挡不住、钱的需求也挡不住。

像深圳、像上海,只能在调控的深水区疯狂打补丁、花式劝退投机客。

这是未来所有一线城市的脚本。对于普通人来说,天线要摆对位置。

而对于未来的楼市调控,《国民经略》的分析也指出——

传统的限购、限售、限制假结婚,对于如今的楼市作用已经不大了。

市场上已经有了各种各样的规避手段,限制外地人购房就玩假结婚,限制打新就玩代持,限制新房售价就玩双合同,限制房贷就玩经营贷……

归根结底,楼市的核心在于信贷,只要按住信贷,就能按住房价。

去年至今,监管部门先后出台了房企融资三道红线和房贷两道红线,一个限制开发商加杠杆,一个限制居民加杠杆,指向的都是信贷。

只要这两大政策能够真正落地,对楼市的影响将会超出预期。

文章来源:国民经略、地产情报站、米宅、21世纪经济报道、证券时报等

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