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深圳"代持炒房"行不通了 华润城12套房源将重新摇号

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代持炒房”、“众筹打新”等各种戏码接连上演的深圳楼市迎来了今年首张禁令。

深圳市住房和建设局官微于1月22日下午通报称,12人因涉嫌申购网红盘华润城润玺一期过程中出现违规操作,被暂停使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统。

随后该楼盘的开发商华润置地(01109.HK)也回应第一财经记者称,对剩余房源将依据公司公示的《华润城润玺一期花园(住宅)销售方案》,将由前海公证处监督按2020年11月24日公告的公证摇号顺序继续进行选房工作,直至所有房源售罄,切实保障客户合法权益。

通报处罚的前一日,深圳市住房和建设局不动产登记中心的一份文件强化了购房资格的细则,即原政策只要求一人有名额,其他联名人无购房资格也可以联名登记。而最新回复函则意味着,要求所有家庭联名购房者都需要具备购房资格。这也被民间解读为,通过假结婚来获得购房资格的行为被完全“围堵”。

“代持打新”违规者浮出水面

华润置地旗下的华润城润玺一期项目乃深圳2020年度当之无愧的网红盘。

华润城润玺一期项目于2020年11月16日获批预售,25-26日两日正式选房,1171套房源全部售罄。该楼盘有效诚意登记号达到9687个,冻结资金高达339.05亿元。华润城润玺一期最低的一套房屋单价高达1184万元。

深圳楼市“打新”现象由来已久,华润城堪称“打新”者耳熟能详的标杆性楼盘。

相较于普通的楼盘开盘,深圳在这类极具有话题的网红盘的销售上,涉及到预售、接受登记、审核资料、公示登记人名册、公示选房顺序号与登记号、正式选房、选房后交齐首付等,有一套更为严格的流程。同时,楼盘开发商还会设置验资门槛。

比如,华润置地就有提示,参与润玺一期选房的客户,须验资冻结350万元/套,选房后10天内须交齐首付。华润城润玺一期项目于11月16日晚间获批预售,17-19日接受登记;17-22日审核资料;23日公示登记人名册;24日公示选房顺序号与登记号;25-26日两日正式选房。

早在华润城选房之前,针对2020年上半年深圳个别新房项目出现多人抢购、“打新”的火爆局面,深圳“715”楼市调控政策就有涉及。该政策规定,针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

但是,买房者、小贷公司、律所、推荐代持人的房产中介仍不断涌入“众筹打新”、“代持炒房”等造富游戏。这背后是“打新”者参与各方对于利益的源源不竭的追逐动力。

润玺一期项目邻近的华润城润府一期、二期、三期如今二手房单价都在18万/㎡左右。在不少专注于“打新”的深圳购房客眼里,买到华润置地旗下的华润城就等于赚到。

有多位密切关注该项目的市场人士此前就表示,千万起步价的华润城润玺1期项目存在较高比重的代持购房人群。11月28日晚,新华社曾于2020年11月28日发文《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》,将矛头直指润玺一期“众筹打新”、“借票代持”等现象。

深圳市住房和建设局在1月22日下午就指出,经核,有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。上述人员在申购商品住房时,违反诚实信用原则,规避房地产调控政策,弄虚作假,提供虚假证明文件其行为已经涉嫌违反有关法律法规规定。

深圳市住房和建设局也表示,暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统;暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格;已在公共住房轮候名单内的,冻结其轮候资格。暂停相关人员在深圳的住房公积金贷款资格。

楼盘开发商华润置地回应称,公司在2020年11月16日《华润城润玺一期花园(住宅)销售方案》中已明确说明对于虚假不实材料的处理动作,多次提醒要求客户提供真实齐全资料进行审核,并发出“房住不炒”倡议公示。

屡禁不止与调控升级

“买到就是赚到”,使得深圳楼市“打新”者无视代持风险。

有数据显示,深圳楼市的投资需求比例常年保持在30%左右,高于全国绝大多数城市。深圳房地产研究中心数据显示,2015—2016年深圳房价从3字头跳至5字头的时候,投资性购房的比例迅速从20%上升至40%。

不少人垂涎于深圳楼市的“躺赢”价值,人不在深圳,却冲进深圳楼市。这支购房者队伍十分庞大。而这个人群,也是代持游戏的主力玩家。

深圳楼市投资价值日涨对应的是楼市调控持续升级。

以限购为例,“715”新政就有提及:入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保。涉及到限贷方面,“715”新政主要是提高了无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭购买非普通住房的首付门槛:最低首付款比例均提高10个百分点,即分别为60%、80%。

对于不少不具购房资格的旁观者来说,能够绕开“限购”、“限贷”不仅拿到了深圳楼市的“门票”,而且还能节约投资成本放大投资收益。

代持便是破解限购、限贷难题的方法之一。如果代持人从没买过房,且信用记录良好,可以享受“无房无贷的首次购房家庭,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。”

代持买房在深圳楼市较为常见。比如,不少购房者在买房时最常用到的,就是直系亲属间的代持。比如,拿子女的名字买房,父母做接力贷;以父母的名字买房,孩子做接力贷等。

但这一问题的另一面是直系亲属毕竟有限,所以,很多在楼市投机尝到甜头的购房者,就选择找非直系亲属或毫无血缘关系的朋友来代持。

一位曾参与过华润城润府三期摇号的润玺一期的打新者张姓人士就曾向第一财经记者分享到自身的代持经验,“代持人首选当然是直系亲属等家人;其次是身边没有债务等司法纠纷,婚史和社会关系相对简单的朋友;深圳的一些房产中介也会提供推荐代持候选人服务,这得自己认真甄别候选人是否靠谱。”

坊间关于代持买房的常规操作,一般是购房者与代持人会签订一份《代持协议》,大多数都会明确标注上房源的户型、单价、总价、首付比例、贷款期限、贷款利率等细节。完成后,出资方给代持人至少10万元的买房名额费,热门楼盘代持费超过50万元并不少见。围绕购房者这一利益中心,上下游会形成小贷公司、律所、推荐代持人的房产中介掮客等一批炒房利益链相关人。

同时,与“喝茶费”类似,也会有房企内部的销售人员参与“代持炒房”、“众筹打新”。除了他们本身深谙楼盘投资价值外,也有自身站在信息链条顶端的身份优势。

曾有深圳的房企销售人员告诉过第一财经记者,房企销售系统腐败频发,“打新”冒险投机被移交公安机关在内部时有发生。“一些房企内部销售充当代持人,除了能收取买房者的代持费用,还能稳赚百分之几的抽成金,外加公司还会给予部分销售业绩突出者以奖励,堪称一石三鸟。”

类似于润玺一期这样的楼盘,开发商多需要验证购房者的婚姻证明复印件;深户满三年的需要同时提供近三年社保清单和参明或者证明;不动产查询单等等。但是即便楼盘开发商也很难追溯到购房者资金环节,诸如,银行流水明细、首付款来源。

有中国人民银行深圳分行人士就告诉第一财经记者“通过流水和首付款来源,确实可以查出代持的情况。但这需要银监会、人民银行等上级部门下达要求。”

在1月18日,两个具“打新”价值的龙光前海天境、天健悦桂府的预售许可证在官网公布,共有1430套住宅产品。楼盘的发证机关都是深圳市人民政府而非深圳市规自局,购房者只能在深圳市政府打造的统一的政务服务APP“i深圳”上进行资料登记。这在以往甚少出现。这被外界解读为,政府对网红盘的管理越来越严格。但是”代持炒房”现象的杜绝是一个系统性的问题,需要系统行的解决方案。

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