网易首页 > 财经频道 > 正文

房企资金压力加剧 业内预警债务爆雷风险应积极自救

0
分享至

记者调研了解到,房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。专家建议,切实落实融资新规,建立相应监测和预警机制,防止房地产金融风险进一步蔓延。

高负债房企资金压力加剧

2020年8月,重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后,房企融资环境随之收紧,加上年末偿债高峰期的到来,房地产企业普遍面临较大资金压力。

央行发布数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%,8年时间提高了9.6%。

业界专家认为,当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说,从违约的房地产债券来看,一是部分房企扩张激进,通过高负债高杠杆拿地、开发,有息负债过大对现金流有所吞噬,比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败,以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷,导致销售回款出现问题,主要典型是天津房信和泰禾集团。

业内人士表示,房企一直靠高负债、高周转来维系运营,如果触碰“三道红线”,将难以获得增量资金,这无疑卡住了房企融资的管道。

申银万国28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据监管新规的标准,55%的上市房企负债率超70%。

据贝壳研究院统计,2020年前10个月,我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。据植信投资首席经济学家连平测算,2016年以来,房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期,2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期,2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元,相比2020年到期量分别多增353亿元、1149亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力。按照近5年房企债券融资发行周期推算,预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间。

部分房企现爆雷风险

厦门大学管理学院教授戴亦一说,房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆,负债率较高,“长债短借、以债养债”现象普遍。“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持,而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位,就会形成资金和债务的错配。”

“很多房地产企业为了扩大规模,明知会亏,依然要拿项目,且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发,”蓝绿双城董事长曹舟南说,“不少房企是‘十个锅五个盖子’,容易产生现金流断裂的风险。”

中国房地产业协会会长冯俊说,去年以来,疫情对房地产企业回款造成影响,令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发。

部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底,公司负债已超过700亿元,资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

事实上,采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者,他从多家银行借了消费贷,每年可提现几百万元,然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%,而公司资金利率高达百分之十几。”

为了解决资金困境,2020年初福晟集团与世茂集团进行并购,联合成立世茂福晟平台,但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态,上海、湖南、广东等地也有项目停工。

再如泰禾集团,由于该企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级,泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末,公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上看不见尽头的维权之路。

旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为,在“房住不炒”的调控基调下,行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况,恐波及相关金融机构。

房企积极降杠杆降负债自救

在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下,高负债房企面临较大压力,纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

“短期告别高杠杆还颇为艰难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,面临即将到期的债务压力,开发商可能不得不对外融资“找钱”。同策研究院报告显示,2020年11月份,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。国泰君安研报称,股权融资不会增加有息负债,同时可以增厚权益,对改善公司负债水平作用显著。业内分析认为,在“三道红线”之下,未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

业内人士建议,一是切实落实融资新规,建立房地产金融风险监测和预警机制。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林建议,落实面向房地产企业的“三道红线”要求,并运用好面向居民的贷款价值比(LTV)、贷款收入比(DTI)要求,和面向银行的房地产贷款比例限制、贷款风险权重要求,可有效调控房企杠杆水平,降低房地产市场金融风险。连平建议,建立因地制宜的、动态的房地产金融风险监测体系,及早发现房地产金融风险。

二是警惕房地产投资波动。平安证券首席经济学家钟正生认为,随着融资监管的加强,房企将加速推盘,寻求通过销售途径回笼资金,而对拿地和新开工趋于谨慎,需要警惕由此引发的房地产投资波动。

三是关注房地产资金链问题可能引发的局部金融风险。戴亦一说,房企相当一部分贷款来自于民间借贷融资,后者特点是偿债时间短、借贷成本高。同时,民间借贷往往伴随“联保互保”等现象,一旦问题产生,容易引发连锁反应,致使多个公司或者个人出现资金危机,导致局部金融风险。

(本版稿件由记者贾娜、郑钧天、董建国、孙飞共同采写)

相关推荐
热点推荐

卫衣已经不受宠了,今年流行这“奶奶衫”,杨紫、杨幂都上头了

时尚穿搭生活馆
2021-01-27 11:04:06

“去你家客厅,就知道孩子成绩”,日本教育家这句话,值得深思!

亿童父母学院
2021-01-28 10:46:05

郑爽最后一丝希望,还是被张爸无情浇灭

八卦给你听
2021-01-28 06:56:03

“女朋友背着我去打了舌钉,该不该分手?”哈哈哈神评必须有啊!

八姐论八卦
2021-01-26 13:42:09

万亩防护林不翼而飞,那马云5年前创造的蚂蚁森林,现在如何了?

奇趣怪事哉
2021-01-28 07:09:51

为什么男人提出发生关系,女人大都不会拒绝,三个女人说了心底话

万千新鲜事
2021-01-24 05:29:15

赵薇不再沉默,曝陈坤隐瞒19年的秘密,难怪周迅嫁给前夫高圣远

mx八卦城
2021-01-26 21:19:00

郑爽要鱼死网破, 娱乐圈或一窝端?

八圈传播者
2021-01-28 02:45:57

订单排到了年后!死磕3年,70后大叔终迎爆发

天下网商
2021-01-27 15:24:43

女人和别人有了关系,就会经常对你这样,无一例外

知书夜话
2021-01-28 07:37:48

印度农民持马刀夺取新德里皇宫:大群印度警察集体跳4米崖壁逃生

无定河
2021-01-27 17:52:04

《浪姐2》首秀,6人暴露身材短板,陈妍希没腰,金巧巧发量成迷

娱乐江湖解读
2021-01-28 04:21:51

王思聪又换新女友!深夜在酒吧热吻旁若无人,一掷千金再包场

盖饭娱乐官方号
2021-01-27 17:55:51

事关中美关系,白宫高官罕见对华吐露心声,世界嗅到不寻常信号

海纳新闻
2021-01-28 11:19:22

黄晓明儿子照片曝光,小海绵长相神似BABY,网友:说整容的打脸了

甜心奶爸
2021-01-27 19:46:17

香港娱记朱皮曝郑爽张恒互撕内幕,网友大骂:收了郑爽多少钱?

文艺圈娱乐号
2021-01-27 18:47:37

《新闻联播》披露:今年港澳特首述职活动,出现“新面孔”

格物资讯
2021-01-28 08:29:39

刺激的换妻游戏,颠覆了我们四个人的生活

老茶馆故事
2021-01-24 22:37:07

霍思燕儿子“整容式”长大,堪称星二代颜值天花板:求快点出道

娱乐江湖解读
2021-01-27 11:59:16

作家陈岚发文怒斥张恒,称其颠倒黑白,骗郑爽3000万触犯刑法

明星跟班
2021-01-27 17:48:17
2021-01-28 16:21:02

财经要闻

头条要闻

亲自下场?日媒:拜登和菅义伟通电话 又提到钓鱼岛

头条要闻

亲自下场?日媒:拜登和菅义伟通电话 又提到钓鱼岛

体育要闻

又是加时收比赛!遇到巨头 老鹰兴奋

娱乐要闻

张柏芝做瑜伽拍美照 身体柔韧度超高

科技要闻

蚂蚁花呗用户可自己调整额度了!花超将提醒

汽车要闻

赛力斯新车规划曝光 推中大型SUV和运动车型

态度原创

旅游
健康
艺术
公开课
军事航空

旅游要闻

沈阳雾凇,美得让人窒息!

为什么阴道炎总是反反复复?

艺术要闻

湖北发现楚国贵族墓地,出土虎座鸟架鼓等器物

公开课

月薪1万很简单?五千已是“人上人”

军事要闻

F22最新飞行特技表演:机动性依旧逆天

×