黄瑜 中指控股CEO、中指研究院常务副院长
网易财经：2020年您认为改变房地产公司的大事件是哪一个？
黄瑜：“三条红线”试点是大事件，限制房企财务杠杆，约束房企有息债务增速。
“三条红线”是房地产长效机制重要内容，也是房地产金融审慎管理重要组成部分。是对房地产公司进行直接管理，精准管理，促使房地产公司更加稳健经营，更加合理、合规经营。
网易财经：房企融资“三条红线”如果全面实行，会导致房企大洗牌吗？
黄瑜：“三条红线”一旦全面实施，将基本固化房企竞争格局。“三道红线”下，房企负债水平及融资规模受到限制，中小房企扩大财务杠杆跨越发展弯道超车的机会越来越少，房企都会更加稳健经营，房企竞争格局将会固化，不会导致房企大洗牌。
网易财经：从上市房企财务健康状况来看，您最关注哪一个指标，为什么？
黄瑜：现金短债比指标。近年来，在经营上出现较大问题的房企，基本是现金流问题。在市场下行期，由于销售回款变慢，如果现金短债比较低，企业流动性紧张，短期债务不能偿还，从而会引发企业经营发生风险。
网易财经：从健康角度，您会关注哪一类房企？
黄瑜：健康的企业都值得关注，每一家企业都有自己的特点。经营稳健和社会责任较强的房企，这类房企是中国房企的优秀代表。一方面，公司经营稳健获取经济效益，不高负债、高杠杆、高风险，适度保持增长，引领行业提高产品和服务水平，既保持了公司发展又为行业做贡献。另一方面，要较强履行社会责任，房地产行业与民生息息相关，又占有较多社会资源，企业要较强履行社会责任，把公司发展与社会发展紧密结合。
网易财经：您如何预判2021年房地产市场走势？房企如何应对？
黄瑜：首先来说市场特点，整体来看，2021年全国商品房销售面积存在小幅调整压力，但受益于销售均价有望继续保持小幅结构性上涨，商品房销售额仍可实现新突破，全年增量或在3%以内，市场规模红利仍存在。
至于房企应对，应聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇。未来在政策引导下，中心城市、城市群等的经济和人口承载能力进一步增强，其中“十四五”规划重点提及的“京津冀、长江经济带、长三角、粤港澳、成渝”等核心城市群和都市圈，房地产市场发展存在明显优势。
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本文来源：网易财经
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