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深圳千万级"刚需盘"陷代持风波 打新热衍生摇号贷

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11月25日,每日经济新闻发布题为《买到就浮盈500万!深圳千万“刚需房”遭争抢:上市公司高管找人代持,摇中3个号》的报道。项目名为华润城润玺,本次共推售1171套房源,建面约100/125/175/200平方米不等,包含精装修,均价约13.2万元/平方米,单价区间约12万~14.4万元/平方米,总价区间1184万~2984万元。

据《每日经济新闻》记者了解,有上市公司高管通过找人代持,摇中了3个号,一下要拿出1000多万元。一位已无购房名额的业内人士告诉记者,他这次也要去选房,是跟几个朋友一起的,别人的名额,他们占“股份”。还有读者爆料,他所知道的一位老板认筹了15个号,均是其公司员工的购房名额。老板与员工各出一半认筹资金,各还一半月供。双方约定工作满数年后,员工按约定回购老板的份额,这样老板和员工均得利。

数据来源:深圳市房地产中介协会杨靖制图

这些人之所以愿意找人代持,从一份收益表便可窥知一二。据《每日经济新闻》此前报道,润玺认筹阶段,网上便流传了收益测算表,根据三成、六成、八成首付买入计算,按照最小户型100平方米测算,账面浮盈在400万到700万元不等。

11月26日,润玺完成选房,1171套房冻结认筹金339亿元,与前几天深圳年内最大规模土拍揽金总额相当;最终售罄,共收金196亿元。

市场对这个“刚需盘”的质疑声四起,其中关于代持、合伙买房的操作彻底点燃舆论。之所以总价千万但仍被称为“刚需房”,是因为根据开发商公布的销售方案规则,购房者认筹被分为了一类和二类。一类是符合购房条件,且名下在深圳无住宅性质住房的客户。二类是有房客户。润玺优先满足无房居民家庭购房需求。

有评论称:“不是歧视,被规则划在一类认筹的无房人士,请问多少个无房刚需人士能一下拿出几千万元,还一上来就只挑200/175平方米的大户型?”

代持买房在深圳究竟是怎样的存在?为什么总价千万“刚需房”会被万人哄抢?谁在买?通过什么方式购买?资金来源如何?市场反应如何?《每日经济新闻》记者通过多方调查,试图呈现这场“打新热”下的众生相。

代持费支付主要分三种情况

按照销售方案,本不符合购房条件,实际与这个神奇的“刚需盘”没有关系的欣欣,通过多方运作,成了这场“打新热”的一名得利者。

不过,房屋产权并非登记在实际出资人欣欣名下,而是登记在她多年老朋友、同事的名下,也就是所谓的“代持人”。欣欣付出的代价,是一次性支付给朋友20万元代持费。“代持费用和代持资质有关系,我朋友是首房首套,代持费是固定的20万元。”

欣欣并非所买房屋的唯一实际产权人。“我和朋友两人合伙买房,合伙人对半出资认筹金和首付款,日后月供也是对半支付。”

“9000多人抢1000多套,能买到已经很满意了。幸运的是,还选上了大户型,一套175平方米的。”对于风险,欣欣并不是特别担心。“是借用多年朋友加同事的名额购买,所以不是很担心,但仍旧完善了代持手续,签署了代持协议。”

“也作了补充准备。”欣欣解释说:“我们有做风险规避方案,除了最重要的代持协议外,亲自保管全部合同文件原件,之后打算再让代持人做一个全权委托公证书。”

欣欣坦诚地说,她的理财理念一直都是,“有钱有名额,能买房就买房”。

关于代持买房、合伙买房,一位长期关注深圳楼市的市场人士告诉记者,在深圳,代持、合伙是一直存在的,特别是在不能以公司名义购买住宅后。不过因为交易风险问题,一直都属于小众操作,只是近期在多个楼盘“打新热”的巨大利差之下,这种方式才被完全推至台前。“这次因为新房二手房价格倒挂太严重了,买中就是几百万(盈利)”,权衡利弊之后,还是有人愿意去博的。

《每日经济新闻》记者了解到,关于代持费用主要分为三种:一次性付款、按年缴费或持有干股。

上述市场人士称:“润玺因为利差大,首房首贷一次性付费(代持费)能到20万元,算高价的。‘7·15’新政调控前,代持名额因为易得,一般是5万元左右;也有按年的,每年给一笔费用,直至代持房屋出售;干股没有具体比例,一般在纯利润的5%左右,这个靠谈。”

就业内争议巨大的代持协议法律效力问题,信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为,目前全国法院系统基本已形成共识,即除经济适用等保障性住房外,代持购买普通商品房的,代持协议合法有效。投资人在具备购房资格的情况下有权要求代持人过户到自己名下,代持人负有过户义务。但代持协议有效并不等于没有风险,借名买房最大的风险在于代持人对外负债导致房屋被其债权人查封执行。“二类”购房者奔走投诉

在这场盛大的打新闹剧中,有人欢喜有人愁。

“都不让认筹,属于二类了,二套房的没有资格”。程因属于早期来深圳奋斗的那批人,如今一面是迫切改善住房条件的需求,一面是无热点楼盘的入场资格。

“我们来深圳20年了,买了一套70多平方米的房子,响应国家号召生了两个孩子,父母跟着住,还有一个保姆,七个人住实在太拥挤了,准备换套大点的新房子。”程因感慨道:“‘7·15’政策有一条是无房无贷的属于一类优先认购,二套房属于二类,在一类选完后,还有房的,再接受二类的购房资料,很少有(楼盘)一类购房者买完还有房源的,事实上是二类购房者失去了购房资格!”

在这场有着巨大利差的打新热中,程因备受煎熬,他也在呼吁与他有同样需求的购房者积极向相关部门反馈意见。

程因对这个“刚需盘”的打新热是有很大质疑的,“哪来那么多一类呢?很多都是代持购房,等于把购房机会给了投资客。二手房有价无市,特别是不足五年的,价格也高得离谱,没法买了。”

对于户口不在深圳,社保未满五年,同样新政后无购房资格的,程因觉得,“社保不满五年的群体不会受伤害,我们可是来深圳20多年了。”他向有关部门提出的诉求便是,“在深圳无房还有钱,一套房都没有买的很少很少,建议新房混合摇号,这样公平公正,改善型家庭也是刚需。”

事实上,导致“打新热”的根本原因是“备案价与报价倒挂”。

深圳市房地产中介协会分析称,以华润城润玺为例,“该新盘均价为13.2万元/平方米左右,而周边华润城润府的二手房均价在18万元/平方米以上,每平方米价差达到4万~5万元。这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算,如果摇中最少能赚500万元。”

在润玺首日选房现场,有购房者告诉《每日经济新闻》记者,以目前挂牌均价看,就算选一套最小的100平方米户型,买入账面浮盈就是500万元,还不算未来涨幅,有机会当然要试试。

打新热衍生认筹、摇号贷

被年底这场“打新热”激活的还有代持相关产业链。

趁着这波热潮,贷款公司也迎来短期借贷小高潮,甚至专门推出了“认筹贷”“摇号贷”“打新贷”等产品。记者留意到,在润玺刚刚推出销售方案时,便有小贷公司工作人员在朋友圈分享垫付认筹资源的消息。

杨光在获悉认筹消息后,由于资金不便,第一时间便向其相熟贷款经理咨询了“摇号贷”产品。“万八一天,350万的认筹资金,一天成本2800元。从验资到开盘,抽不中第二天放款。如果抽中,后面怎么回款,都需要谈,再制订个计划,最后才能决定总资金成本。”

杨光称打新一次成本在2万元左右。就像买彩票,但比彩票中奖概率高,中了有上百万元回报,只是这个彩票有点贵。

另一位小贷公司工作人员向《每日经济新闻》记者介绍称,“公司目前有认筹垫资业务,认筹资金垫资8天为一个档,成本是千分之一/天。目前公司操作的,大部分是打新的客户。”

“今年打新的资金成本都控制在这个范围,千分之一每天。外面费用稍微低的,时间可能不太一样。”

“最近做华润城打新的居多,最低消费是8天,超出的天数按天计算,这样会灵活很多。”而流程也十分简单,仅需客户提供资产、购房名额证明,去公司签合同,审批通过后便可放款。

在沟通过程中,小贷公司工作人员一再提示说,“打新中了是纯赚”,并强调垫资资金属于个人的钱,不上征信。对于“摇号贷”还款事宜,该工作人员称,不中签支付几天的资金利息即可。如果中签,回款业务也由我们来做的话,还可再商量。

“可再办理信用贷或抵押贷,抵押贷的话,需要过户公司。”该名工作人员最后强调。

代持、合伙后的恩怨纠葛

关于代持的风险,近期深圳南山区华侨城某豪宅代持人欠款,房屋被执行的案例频被传播,也吓退了某些本欲借名购房的买房人。

据执行裁定书介绍,2011年,实际出资人赵某看中深圳华侨城纯水岸的物业,但自己和家人已无购房名额,故商量以其侄子小赵的名义购买,并签订了《房产委托代持协议》。该房屋的定金、首付、月供、税费均由赵某支付,且实际居住人也为赵某,物业管理费、电费、煤气费、上网费、有线电视费等也均从赵某银行账户缴扣。

2019年1月,代持人小赵因民间借贷纠纷欠人1000余万元被诉,其名下的纯水岸物业被查封。2019年3月,实际出资人赵某起诉侄子小赵,主张确认房屋所有权。2019年11月,法院驳回起诉。2020年1月,赵某提出执行异议,主张自己是实际产权人,小赵只是代持人,要求排除执行。2020年6月,法院驳回实际出资人赵某请求。

对于华侨城借名买房被执行一案,靖霖刑事律师机构票据犯罪研究与辩护部主任堵建军认为,第三人将房产登记在被执行人名下,系其为规避深圳当时的购房政策而为,本身存在过错。根据最高人民法院规定,人民法院可以对该套房屋进行执行。应对房产登记在被执行人名下产生的不利后果,第三人自行承担。

不过,依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

借名买房被代持人债权人查封执行,实际出资人是否有权要求排除执行?张茂荣律师认为,由于实践中存在巨大争议,纵观全国法院,部分高级法院明确发文不支持排除执行(如黑龙江、江苏、北京等地高级人民法院),部分高级法院明确发文支持排除执行。

“如广东省高级人民法院2019年8月7日发布的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》,其中第11条规定:金钱债权执行中,人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人主张其与被执行人存在借名买房关系,且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的,如无损害国家利益、社会公共利益的情形,可以排除执行。但我们也注意到,实际案件中深圳法院也存在不支持排除执行的判例。”

此外,现实中还有另一种常见的情况,也就是夫妻关系存续期间借名购房,离婚时借名所购入的房产怎么分?广东丹柱律师事务所主任颜宇丹分享了一则过往案例,一对夫妻结婚后,借他人名义购买多套房产。离婚时因无法达成财产分割协议,女方将男方起诉到法院,要求分割现在居住房屋和其他夫妻俩实际出资登记在他人名下的房产份额,同时提交了所有购房证明和付款证据。

庭审中,男方承认现在居住的房屋和借名购房的其他房产为夫妻婚后共同出资,登记在他人名下。但法院认为,本案系离婚纠纷案件,双方当事人虽一致认为登记在案外人名下的不动产为双方共有房产,但因不动产权属证书上记载的权利人系案外人,且该登记权利人依法不能作为离婚案件的第三人,法院在本案中对该房产不予一并审查处理。

华商律师事务所律师周争锋提示称,合伙买房只需要找到足够的资金、有购房名额和贷款资格的合伙人,就可以轻松实现。关键是买完房以后的风险:首先,房子价格不是每年都涨,合伙人中途要退出分钱怎么办?其次,在达到什么条件时房产登记的产权人才可以出售?最后也是最关键的,卖完房以后这个钱怎么分?

官方发声严查代持炒房

面对近期的合伙买房、代持炒房之风,新华社11月28日发布题为《抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措》的评论指出,“打新热”背后,新房、二手房价格“双轨套利”浮现,称“抑制楼市‘打新热’需要硬核举措”。

随着舆论的持续发酵,深圳官方也进行了回应。11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡表示,政府主管部门高度重视媒体反映的代持炒房等情况,正在调查处理中,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理。

张学凡表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。同时,进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

对于如何区分真实刚需和代持购房,上述市场人士称,只需核查购房人首付资金来源,是否存在来源不明情况。要求购房人提供在职证明、公司证明,核实购房人的还款能力,真实的流水、税单等。

而在代持买房、合伙买房被新华社点名后,深圳多个热点楼盘发布房住不炒倡议。11月30日晚间,此前因“当日取得贷款函”销售方案被质疑的深圳万科臻山海家园,也发布了一份“房住不炒”的倡议,对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示。

此次事件主角,华润城润玺也于11月30日晚间发布了一封名为“房住不炒”的倡议书,提示代持购房风险,并提到深圳房地产市场的“打新热”现象,不排除政府相关监管部门出台相关政策举措,以保障“房住不炒”政策落地。

随着官方不断发声、关注,深圳楼市调控问题再次引起热议。

值得注意的是,随着某些“日光盘”出现,深圳11月新房交易量也达到了年内新高。据深圳市住建局披露数据,11月深圳新房住宅成交6296套,环比增加36.37%,同比增加97%;成交面积62.73万平方米,环比增加39.28%,同比增加90.27%。一手住宅成交创下近一年来最高成交纪录。

不过,“打新热”并非深圳楼市的全部真实写照。深圳市房地产中介协会表示,近期“打新热”的楼盘,大多集中在南山、光明、宝安等具有规划、产业发展利好的片区。反观深圳新房大量集中的龙岗、坪山等东部区域,这些区域的楼盘与“日光”“打新”基本无缘,可以直观地看到深圳新房市场“东西部分化”明显。

(文中欣欣、程因、杨光等均为化名)

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