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深圳新房代持大起底:好好的经咋被念歪的?

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证券时报记者 韩冰 浩林

原本为保护“刚需”上车的新房限价举措,被玩弄成一场投资客的造富运动。

“一个名额炒到30万”、“中签至少赚400万”……随着近期新房密集入市,深圳楼市掀起“打新”热浪,部分新房打新情况更是引起各方关注。在众多新房购买者中,一群瞄准一二手房之间巨大价差而想方设法套利的投资客再次进入公众视野。这些在深圳已无购房名额的投资客,为了获取巨额利润,不惜铤而走险使出一招:房产代持,即自己出资,以他人的名义购买。

“这次华润销售过程中,的确有不少人到处打听代持的事情。”深圳科技园片区一名房产中介告诉证券时报记者。深圳“7·15”楼市政策出台后,不少深圳人不是失去了购房资格,就是首付比例被提高,于是就想出代持的方式来购置房产。虽然网传刚推出的华润新盘投资客比例高达80%无从证实,但记者从一名“中签”的购房者张先生口中得知,大户型基本率先被选完,剩下的都是小户型,仅从这一点来看,就不能不让人产生疑问。“刚需客居然首选大户型,这种刚需应是硬核刚需了。”张先生略带讽刺地说。

谁在购买?谁在代持?

“80万进去,160万出来,五年时间。”曾霖向证券时报记者盘算一笔投资收益。被曾霖盯上的资产,便是近期入市的深圳新房华润城润玺一期。早在该楼盘入市之前,曾霖就与四名好友合算好,借其中一名在深无房的朋友的名额来摇号,众筹申购一套这个楼盘最小面积的房子。对于投入、产出、时间、期间的成本等,他们都清晰地算了一笔账。虽然曾霖的这名“房票”最终没有入围,但他们已经计划继续合买另一个同样具有价差空间的新房。

曾霖对记者表示,自己有两个朋友也为了这次打新,到处找身边的人借名额,他们都分别找了四五个,“其中有一个中签了”。

何田最近也有点动心,原因是,有人想以30万元来买他的“无房名额”。

何田是深圳本地人,家里有不少房产,因此不愁买房的事,也没有买房的需求,对于用自己的名额换来30万这种无本生意,他觉得可以考虑。何田还对投资客提出了一个新的要求。“虽然收益不错,但我也担心自己会有风险,所以我想也出一部分钱,房子写我的名,由我来代持。”何田说。

同样面临无本生利的机会,周昼就显得比较纠结。“以深圳目前的房价,我是买不起了,也不知道以后会不会继续留在深圳。”周昼在一家国企工作,家境一般,自己每个月的工资也不到一万。正当他在纠结是排队等政府的公租房,还是过两年回老家发展时,就有亲戚找上门来想借他的名额“打新”。“因为是亲戚,不好直接拒绝,但总觉得日后会有麻烦。”事实上,周昼心里依然抱着能在深圳拥有一套自己房子的希望。

起底“代持产业链”

证券时报记者调查发现,有意出售自己名额的人大致可分为两类:一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人,他们大多没有买房需求;另一类是来深多年却依然没有能力买房,也没想好以后会不会在深买房的人。不管想不想买,至少他们都有一个共同点:按照当前深圳的新房限售政策,取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让,而新房交房时间至少在2年以后,因此,这类代持人,至少在5年内没有购房需求。

“这个事情要签协议、做公证的。”曾霖对代持买房的流程熟门熟路。首先,要找个“好票”。据曾霖介绍,有中介可以介绍“房票”,摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够,中介还可以介绍过桥贷款机构,日利率万八。但在曾霖看来,中介介绍的“房票”并不是一张“好票”,“要找自己熟悉的人,对他的人品和背景都熟悉,陌生人是信不过的”。

其次,要签订房产代持协议。结合曾霖给证券时报记者出示的协议,以及记者上网搜到的不同协议版本,可把内容归纳为三个部分:首先是明确房屋产权归真正买家所有,其次是房屋代持人在代持期间不得对房屋进行任何方式的处置,最后是若代持人自身出现债务、婚姻等可能牵连到房屋处置的问题该如何解决。“如果实在不放心,可以在拿到房产证后办理抵押贷款,先套现一部分。”曾霖说。

代持人的银行贷款也是关键环节。何田告诉记者:“有投资客提前半年就让代持者准备好相关的银行流水,首付款也往往会转过几手之后再转入代持人的账户,这样才好通过银行的审查。”不过,记者向几家银行的客户经理询问,客户经理表示暂未收到要严查购房首付款来源的正式通知。

代持费方面,记者调查了解到,一般的楼盘,费用大约在10万元左右,但像华润城润玺一期这样的“网红”楼盘,费用自然会高不少,目前已有30万以上的出价。另外,通过中介渠道获取的,还需要支付中介一万多元的代办费。

最大风险

在于“代持人”

代持过程貌似“天衣无缝”,但操作起来真的毫无风险吗?大成律师事务所合伙人律师刘子孺对证券时报记者表示,从过往法院审判经验来说,交易双方签订的房产代持协议是有法律效力的。“这个协议目前没有被定义为非法,律师起草协议也不是违法行为,法理上来看是没有问题的。”但刘子孺表示,实际上很少律师会做这些协议和见证,公证处也没有这项业务,大部分交易双方都是自己从网上下载的协议。

“最大的风险不在于这份协议,而在于代持人本身。”刘子孺说。从过往判例看,即使日后出现代持纠纷,只要出资人能提供出资记录、实际占有和使用的证据以及具备当地购房资格的证明,法院一般都会支持出资人过户。但是,如果代持人本身出现债务债权纠纷,被第三方起诉,法院会站在“善意第三人”的角度,无需经过实际产权人同意而依法查封该房产。

对于代持人自身的风险,除了债务纠纷外,还有不少隐藏风险。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任连婕表示,从现实操作过程看,就算代持者很“可靠”,但他万一突发疾病过世或者丧失行为能力,就会涉及继承权/监护权的问题,其继承人或者监护人的想法是不可控制的。此外代持者看着房市变化,有什么新想法也是不可控的。如果原来单身的代持者后来结婚了,以按揭方式购买的房产,就会涉及到还贷问题。因此这种存在代持背景的房产一旦发生纠纷,诉讼、仲裁等解决争议的成本就很高。

那么,如果事后因各种原因无法将房产过户给实际购房人,能否对房产进行确权呢?所谓确权,就是在房产登记名不变的情况下,从法律上确定该房产的产权归真实购房者所有。刘子孺表示,目前法律上不能对房屋进行确权,只能过户。这就要求真实购买人必须遵守限购政策,否则即便房屋过了三年禁售期,也无法过户给自己。

“祸起”深圳楼市

“双限”政策?

一场“房产代持游戏”的背后是深圳楼市的限购限价政策。尤其是近两年,深圳本着保护“刚需”买房的出发点,对新房进行限价,使部分楼盘与周边二手房间产生了巨大价差,进而引发投资者疯狂追逐。据证券时报记者了解,除了华润城润玺外,位于前海的天健前海项目、龙光天境花园,位于香蜜湖的深业中城1号楼,位于安托山的海德园等,虽然都未入市,但从网传的预售价格看,均比周边二手房价格低4万~6万元。其中,前海两个项目每平米的利润空间高达6万元,被喻为深圳“最香”的打新盘。

针对目前市场上的“众筹打新”、“代持打新”行为,深圳相关部门作出回应:11月30日,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。同时,进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,努力让市场进一步回归理性。

此外,深圳一些正在销售的新盘项目也开始调整销售方案。万科旗下在深圳的项目瑧山海家园在11月30日提示购买者市场变化风险、贷款风险,针对深圳“打新热”现象,不排除相关监管部门出台政策,保障“房住不炒”政策落地,并提示代持购房者风险。12月1日,万科对瑧山海家园销售方案做出调整:万科目前已整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单,将会把名单提交给政府相关核查部门,核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司,万科将按照客户社保年限排名,再以此次可售房源为基数按1:5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围,参与摇号选房。

不过,“一二手房价倒挂”也好,“代持买房”也罢,问题的根源都在于深圳的房地产政策。深圳市人大代表金心异接受证券时报记者采访时表示,政府应该区分好“刚需盘”和具有金融投资属性的商品房,并且从制度和法律的层面对这两类房进行分割,对具有金融投资品属性的房子不应该“限价”,而应该放开限价和限购,满足投资者投资的需求,对“刚需盘”则应该“限价”且“限购”,满足刚需群体的真实居住需求。没有区分的后果就是,具有金融投资属性的房子渗透到普通的“刚需盘”中,从而带动价格上涨,导致刚需难以“上车”。“如果不进行明确区分,中间阶层的刚需在深圳或将永远买不起房,即使勉强够得着,也会让其生活陷入很大的困境,而这是政府在履行公共职能上的缺位。”金心异说。(应采访对象要求,曾霖、何田、周昼为化名。)

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