偿债高峰期即将到来 房企转向资金快周转

（原标题：偿债高峰期即将到来 房企转向资金快周转）

信用债市场违约频发，波及了房地产行业。

“近期信用债风险频发，使得监管部门更加谨慎，不少房企选择取消或者推迟发行债券。”11月30日，一位地产行业分析师告诉时代周报记者，另外房企本身若是没有足够的信用管理机制，过多发债可能会使发债的成本陡然增加。

10月24日，华晨汽车未按时筹措“17华汽05”债的本息；11月10日，永煤未按期筹措“20永煤SCP003”足额兑付资金；11月16日，紫光集团未能足额偿付“17紫光PPN005”；三家公司均已构成实质性违约。

新一波信用债负面事件发生后，房地产行业则接连出现取消或者推迟发行债券的案例。

11月16日，珠江实业发布公告称，因近期市场波动大，公司决定取消15亿中期票据发行，择时重新发行。11月20日，北京城建公告取消15亿超短期公司债发行，华发集团公告取消25亿2+N年可续期公司债发行，原因也均是近期市场波动较大。

据同花顺iFinD数据统计，11月10日以来，已有近20家房企取消或者推迟发行发债。

近日，汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，在市场的担忧情绪消失以前，这些债发行的难度会比较大，相比今年上半年，最近一段时间针对房地产领域的融资也有所收紧。

违约规模逐年增多

与其他行业相比，地产行业违约率虽然不高，但违约的规模却在逐年递增。

克而瑞数据显示，2018年至2020年11月13日，地产债债券违约每年分别为6只、15只、18只。

2018年，华业资本、中弘、银亿、国购等企业相继违约。但国泰君安指出，上述违约主体全部为中小房企，且违约原因也多集中于企业投资激进、失败多元化与公司治理等问题，与地产主业关联度并不大。

但自2020年以来，新华联、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约，地产行业合计违约本息金额148.84亿元，超出2018―2019年的违约水平。

其中，天房信托和天房集团的实际控制人均为天津市国资委。泰禾集团合计违约本息116.77亿元，是首个TOP50违约房企。上述4家违约主体的共同特点表现为销售回款受阻、流动性承压、财务杠杆较高且融资成本增加。

“违约的多家企业净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中6家盲目多元化，进入化工、医药等和地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，增加现金流压力。”克而瑞指出，近年来违约事件增多，主因系行业融资持续收紧。今年再叠加疫情冲击，导致企业现金流压力进一步加大。

明年一季度为偿债高峰

违约规模不断走高的同时，房企也将在明年迎来偿债高峰。

根据国泰君安数据显示，未来一年，房企境内信用债到期量超过4000亿元，偿债高峰在2021一季度。从美元债来看，2020年11月、2021年4月为偿债高点。另据联合资信测算，不考虑行权，2021年地产债到期金额为5278亿元。如果考虑含权债行权，2021年地产债到期及行权的金额约为7840亿元。

同时，在“三道红线”的背景下，地产行业融资端收紧，部分红档、橙档且土储不丰富的房企受冲击较大，行业马太效应加剧。

国泰君安指出，这类房企一方面受政策限制难以大规模举债，债务滚续及土地投资受限；另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长，在面对到期回售压力时，可能会出现资金链断裂的问题，存在一定的信用风险。

近日，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策告诉时代周报记者，“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，而且穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况将全部纳入监管体系。在此背景下，中小房企生存空间将进一步遭受挤压。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，在“三道红线”的落实大背景下，企业需要关注后续的融资等内容，若是资金状况不好或者说发债有困难，那就需要减少拿地和积极做销售。这才是确保房企和房地产领域稳健的保障。尤其是对于一些触碰红线的房企，更是需要重视，适当要引入新的投资者，以缓解债务方面的压力。

快周转成房企核心方向

高杠杆难以为继，融资端持续收紧，快周转成为各大房企的核心方向。

中信建投指出，自2016年房地产融资政策收紧之后，快周转模式下的销售回款是房企最重要的现金流入方式，销售回款/开发资金来源的比重在60%左右。刘策也表示，2019年房企的净资产收益率达到了历史峰值，这不是利润驱动的，也不是杠杆驱动的，是周转能力驱动的。

今年8月中期业绩会上，快周转也成为高频词汇，屡屡被各大房企高层提及。

新力控股首席财务官许进业表示，公司未来的增长还是通过精细化管理，快周转等加大规模。中国海外发展副总裁郭光辉则表示，下半年公司将继续提升项目运营效率，加快项目周转。正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮先生在回应项目投资的标准时，表示仍然会关注整个项目的周转效率、利润规模等几项核心指标。

此前，一家千亿级房企副总裁曾告诉时代周报记者，快周转指的其实是资金的快周转，即提前规划设计，进而争取拿到土地之后迅速开工，早日开盘，加速回流现金，再投入下一个项目，争取规模增长和行业排名。

他同时表示，快周转并非建设周期的快周转，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准，比如30层的高层住宅，交付周期一般还是2―3年。

11月30日，另一家千亿级房企中层则告诉时代周报记者，快周转虽是财务视角，与质量是不同的两个维度。但企业如果没有成熟的系统化管控能力做支撑，快速开发有时会带来产品质量的降低或者不达标。