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雷声滚滚!蛋壳公寓坑惨了谁?深圳:禁止驱赶租客

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雷声滚滚!蛋壳公寓坑惨了谁?深圳住建局发文禁止物业停水停电驱赶租客

本报记者杨仕省 见习记者 刘畅 深圳报道

近期,长租公寓市场“雷声”不断,8月以来,一众经营长租公寓的企业暴雷跑路;10月中旬,作为长租公寓行业排名第二的蛋壳公寓也陷入负面消息风波,被指拖欠供应商账款和房东租金,未收到租金的蛋壳公寓房东驱逐租客事件持续发酵,引发广泛关注。

11月25日,深圳市物业管理行业协会网站发布消息称,深圳市住建局下发了《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》(下称“通知”)。通知要求,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户。

广东华商律师事务所律师齐岩冰对《华夏时报》记者表示,除非租客签署的合同中明确约定其租赁效力依附于平台方与房东之间的合同效力,否则,哪怕平台方对房东违约达到了解除条件,房东也没有权利要求还在租赁合同有效期内的租客搬离,如其采取暴力方式驱逐租客,将对租客合法权益造成侵害,应当承担损害赔偿责任。

深圳发布文件防止矛盾激化

11月中旬以来,陆续爆出有蛋壳公寓房东因未收到房租而驱赶租客的消息,此前蛋壳公寓官方虽然表示对破产跑路传言进行辟谣,但租客被房东驱赶的消息越来越多。南京、成都的蛋壳公寓办公地点已人去楼空,甚至有蛋壳公寓工作人员前去讨薪。

针对蛋壳公寓租客被房东驱逐事件,齐岩冰在接受本报记者采访时表示,如果租客已经如约支付租金,其租住仍在合同约定期限内且没有违约或违约没有严重到可以解除的程度,其租住利益就应当是受法律保护的。

由于租客与平台间的合同关系独立于房东与平台方之间的合同关系,因此除非租客签署的合同中明确约定其租赁效力依附于平台方与房东之间的合同效力,否则,哪怕平台方对房东违约达到了解除条件,房东也没有权利要求还在有效期内且没有违约到解除程度的租客搬离。齐岩冰提醒道:“如其采取暴力方式驱逐租客,将对租客合法权益造成侵害,应当承担损害赔偿责任。”

齐岩冰认为,类似蛋壳这类长租公寓的经营模式中存在两类基本合同关系,即平台方与房东之间的长租合同关系、平台方与租客之间的租赁合同关系。一般情况下,房东与租客之间并没有直接的合同法律关系。这就存在两个合同关系之间关于租赁期限、租金交割和租赁管理等多方面的隐患。

蛋壳公寓引入第三方金融机构与租客签署“租金贷”合同,因此不少蛋壳公寓租户表示他们面临着房屋被房东收回却仍需偿还房租贷款的窘境。11月19日,微众银行发布公告回应了蛋壳公寓“租金贷”相关问题,公告显示,如果租客的合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议租客通过法律途径维权。微众银行将就贷款事宜做出适当安排,保证至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。

对此,齐岩冰认为,一般情况下,如果因为平台方或房东等原因导致租赁合同履行障碍或解除,并不能免除租客向贷款银行还本付息的法律责任,出现违约的还可能因此面临征信问题。但是比照最高法院有关规定,如果租赁合同被解除、宣告无效或撤销,意味着租赁贷已经出现了导致合同目的无法实现的重大情势变更,租客可以向法院起诉,要求解除贷款合同,贷款银行不得因租客行使解除权而主张租客的违约责任。

蛋壳公寓租客的遭遇引发舆论关注,许多市民在网络上提出愿意接纳受蛋壳暴雷影响的租客过渡。

屏幕快照2020-11-26上午10.08.41.png网友提出愿意接受蛋壳公寓租户过渡时

而随着蛋壳事件的持续发酵,蛋壳公寓租户的情况也引起深圳住建部门的注意。

据11月25日深圳市物业管理行业协会网站消息,深圳市住房和建设局发布了《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。通知要求,对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租赁纠纷及不稳定因素,物业服务企业应主动上报 小区所在街道办事处。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。

“深圳市住建局的文件是符合国家法律法规要求的,是对租客合法权益和社会公序良俗的依法维护。”齐岩冰说。他认为,因平台方跑路导致的损失,房东应首先向平台方主张权利,而无权向已经支付房租且没有违约的租客提出主张,除非租客有租金、居住等违约情况应向平台方承担违约责任,房东可向法院起诉行使法定的代位求偿权,也可以向法院提出平台方违约责任甚至破产清算的请求,对于因平台方导致的租客损失,租客也可以选择起诉或请求破产清算等诉讼途径进行维权。

屏幕快照2020-11-26上午10.10.07.png深圳市住建局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知

齐岩冰提醒道:如果因为平台方责任,导致租客无法继续承租而遭受损失,租客可以要求平台方赔偿损失,赔偿的方式可以选择双倍返还定金、返还无法继续使用期间已经支付的租金并支付利息、按照同地段同期市场平均租金标准赔偿损失、搬家成本等。如因房东暴力驱逐,还可以向房东主张前述因无法继续居住而导致的按照同地段同期市场平均租金标准赔偿损失、搬家成本等损失。

长租公寓潮水退去之后

今年受疫情冲击和政策收紧影响,经营长租公寓的企业频频遭遇经营困难,成都巢客、上海岚越公寓、杭州友客公寓、上海寓意公寓、小鹰租房等等纷纷暴雷跑路。数据显示,今年已有74家长租公寓相关企业被列入异常经营名单,其中仅第三季度就有49家。

传统租房淡季的到来,让已经“山雨欲来风满楼”的长租公寓行业“屋漏偏逢连夜雨”,而作为头部企业的蛋壳被曝跑路,无异是给长租公寓领域投下了一枚重磅炸弹。蛋壳公寓运营着40多万间房间,今年1月登陆纽交所上市,一度成为中国最大的长租公寓上市公司。

长租公寓是近几年来深受资本青睐的商业模式,相关企业注册量持续攀升。数据显示,2019年新注册企业达1.7万家,同比增长22.9%,今年前三季度共新增企业1.2万家,同比增长9.1%,其中三季度新增0.5万家。

寥寥数年时间,长租公寓市场迅速扩张,数据显示,截至今年11月,已有约6.6万家相关企业,其中广东省以有近1万家的数量位居全国第一。长租公寓一般采取收取租客整季度或整年租金而按月付给房东租金的商业模式,利用时间差创造了大量的现金流。这一商业模式因能迅速完成积累和产生差额而受到资本青睐。

虽然成为风口,但“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险,而一旦长租公寓暴雷跑路,则只能将矛盾留给房东和租客,双方都成为受害者。加之目前长租公寓引入“租金贷”模式,为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构,如果用于套利的现金流出现问题波及范围将更广,受害者索赔也将更为复杂和困难。

一旦长租公寓平台方破产清算,受到影响的房东和租客都可能成为债权人或债务人,也会一并纳入破产清算程序。经过申报的债权人可以在未来的破产重整或清算程序中依法按比例受偿,而债务人的欠款也会被列为破产债权而受到法院及破产管理人的追缴。

但能否拿到损失赔偿,要综合被诉平台方的实际经营状况,如果其已经跑路,按照公司法规定,应当清算而没有清算的,股东对于未经清算而解散的公司债务,承担连带责任,可以一并追究股东的个人财产。

齐岩冰坦言:“长租公寓的模式最重大的问题在于,野蛮生长带来的脆弱的资金链以及相应管理的缺失,特别是在协调房东与租客、租客与贷款银行等利害关系方的方面,一直存在重大隐患。”对此他建议,此类平台在经营管理中在以上利害关系的顺承、联动方面建立有效的风险预警和救助机制,特别是出现房东或租客违约的情况下如何平衡现金流与信息披露和关联安排的方面,应当建立长效机制,也建议监管部门能出台相应的规章规范,在这些方面加以要求。

目前,重庆、成都、西安、深圳等地已专门发布通知,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管。11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》要求,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

责任编辑:徐芸茜 主编:公培佳

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