高层定调，疫情催化，这个万亿级黄金赛道加速浮现！

（原标题：高层定调，疫情催化，这个万亿级黄金赛道加速浮现！）

2020年，几乎每天都在见证历史。

货币大放水，牵动物价房价，疫情之下，居所成了“安身立命”的刚需，最近，又传来长租公寓爆雷的消息，“蛋壳”碎一地，让本就艰难的打工人雪上加霜。

看来，对普通人而言，有套房比什么都强。

而对有房一族来说，疫情期间最大的感触莫过于：好的物业，要来一打。精细化管理，严控人员出入、买菜送菜，有的小区硬是把凶悍的新冠肺炎挡在铁门外。

疫情，加速了行业的重新洗牌。譬如物管行业，在疫情催化下，加上高层释放旧改等强劲需求后，正加速扩张，势如破竹。

极有可能在这两年发生的一件事是，全国物管行业经营收入突破万亿。这意味着，一条万亿级的黄金赛道，已经加速浮现!

风云际会，鱼龙潜跃。

很多人都没有想到，物管行业的蛋糕居然有这么大。

中国物业管理协会发布的数据显示，2018年，物管行业经营收入达7043.6亿元，同比增长17.25%。而且还在加速增长。

预计到2023年，行业收入规模将超过2万亿元。

即使按2018年的增速保守估算，中国物管行业的经营收入，有望在明年破万亿。

外部大环境的巨变，也起到了重要的催化作用。

首先是疫情，让大家感受到物业的重要性。可以忍受停水停电，但不能没有物业。

其次，高层定调，加速旧改，也将释放对物管的巨大需求。

以前是棚改，拆迁户拿到拆迁款后大量买楼，助推房价。现在棚改结束，旧改来临，老旧小区不必夷为平地，加装电梯，粉刷墙面还能继续住。要是像现代小区一样，引进先进物业，配上管家，也是美滋滋。

目前，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户。今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比去年增加了一倍。老旧小区改造后，必将引入专业化的物业管理，从而释放出海量的市场需求。

另有分析认为，目前，大家对“产品”更关注，比如房子的户型、公共面积等，现在正慢慢过渡到对“服务”的需求。出门旅行，就想让管家帮忙，给家里的花浇浇水。

更重要的是，这些需求的释放，恰好与国家战略相吻合。

今年两会期间，高层指出，要逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局。

以前靠出口，日子过得挺滋润。现在国际局势复杂，新冠疫情仍在肆虐，不得不调转船头，扩大内需。挖掘新的消费机会，可以带来消费增量，甚至有可能成为中国经济发展的重要抓手。

蓬勃兴起的物管需求，不就是一个巨大的内需吗?

不过说实话，与国外相比，中国的物管行业还处在初级阶段。

目前，营收最高的物管企业大概在百亿左右，在整个物管行业经营收入的占比不过约1.5%。

一些实力较弱的物管企业，占比甚至不到0.03%。

比起房企龙头在房地产行业大约3.5%的市场占有率，物业龙头还只是个“毛头小子”，提升空间非常大。

和国外对比一下，就更明显了。

全球物管龙头仲量联行(JLL)、戴德梁行(CWK)、第一太平戴维斯(Savills)、世邦魏理仕(CBRE)、高力国际(CIGI)全球布局，也都不依附任何地产开发商，照样风生水起。

而国内的物管行业，普遍处在尚未走出国门，甚至需要母公司输血的境地。

也就是说，行业龙头尚未确定，洗牌仍在继续。

一些大步快跑的物管企业，还有机会后者居上，颠覆行业格局。现在，正是最胶着的抢滩时刻。

所以我们看到，近年来，越来越多的房企加入这个赛道，并掀起一股股分拆物管上市潮。

加速抢占赛道，加入行业龙头争夺战。

光是今年10月，就有4家物管企业去了港交所敲钟。如今，排队IPO的物管企业还有十几家。

然而，目前的物业板块整体承压不断下行。

9月份以来，港股物业板块整体下调，多只明星股票翻绿，甚至有的股票开盘破发，和疫情期间跑赢大盘形成鲜明对比。看来，物管热的浪潮开始退去，虚高的估值正在回调，垒高的泡沫已经破裂，物业股投资价值已经慢慢回归理性。

尽管如此，实力强劲的物业股还是备受青睐。

融创服务，就是其中的一家“种子选手”，突飞猛进的势头，引起行业和市场的一片惊呼。

11月19日，融创服务正式登陆香港主板，上市首日开盘价11.6港元，市值近350亿港元，在物管行业里名列前茅。当日收盘报14.14港元，涨幅21.90%，总市值424亿港元。

此前，融创服务的发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，如腾讯、IDG资本、高瓴资本、雪湖资本。

其中，腾讯对融创服务的投资，是其在物管行业最大一笔基石投资。而IDG资本则是在物管领域的首次基石投资。资本的眼光都很毒辣，几大知名投资机构参与配售，表明融创服务的实力确实不一般。

对于物管板块，资本最看重的，还是规模和外拓能力。

截至9月30日，公司合约建筑面积2.47亿平方米;在管建筑面积1.16亿平方米。根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%，是“中国增长最快的大型物业管理服务商”。而到去年，全国在管面积破1亿的企业，也就15家。

当然，融创服务的野心不止于此，也在积极开辟外拓这条途径。

我国房地产行业已进入存量房时代，地越来越少，融创拿地再生猛也无法扭转现状。而随着旧改如浪潮般席卷而来，物管需求急剧膨胀，积极外拓，加大收并购力度成了物管企业的必然。

这两年，融创服务的版图不断扩张，并不断涉足非住宅物业，加强综合管理能力，探索多样发展可能性。

去年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合，非住宅物业占比91.2%。今年5月，又收购开元物业，6月又马不停蹄地和阳光郡置地达成战略合作协议。8月，融创服务又与南昌成立合资公司江西融政，在城市服务整合管理领域展开深度合作，致力打造江西最大的公众物业集成服务商……

一个很有意思的现象是，虽然融创服务的版图不断扩张，但在管物业绝大部分集中在热点一二线城市，比例高达86.1%。整个融创也一样，土储约80%位于高能级的一二线城市。

这和融创的发展路线密不可分——坚持“区域聚焦”和“高端精品”。和一般的房企不同，融创并没有全国广撒网，而是聚焦京津沪渝杭五大核心城市。并购策略也独树一帜，不是收购整个企业，而是收购陷入困境的单个项目，从而提高效率，保持高周转。融创自己就说过：

购买一个拥有五个强项目和五个弱项目的整体是没有意义的，公司宁愿直接就一个地点或几个项目进行谈判。

其实近些年，特别是今年以来，国内楼市大分化趋势越来越明显。不仅不同城市，甚至同一个城市的不同地段，房价都是天壤之别。

一个很重要的原因是，不同城市发展差距越拉越大，大家开始用脚投票。当前城市竞争呈现强者越强，弱者越弱的马太效应。

随着当前经济形势的延续和内循环的启动，北上广深及其周边城市，杭州、成都、重庆、长沙等热点二线城市，实力将越来越强。大城市无法辐射的城市，注定逐渐黯淡。

融创一直以来就有这种预判，并作出相应的战略选择，足见高明之处。

而仅仅依靠布局几大重点城市，融创的行业排名就很靠前。

中国房地产业协会等机构公布的2020年中国房企500强榜单显示，融创仅在恒大、碧桂园和万科之后，位列第四。

2020年中国房企前十强

同时，区域深耕为融创打磨精品奠定基础。如北京壹号院、苏州桃花源，都是其高端代表作。北京壹号院，甚至成为比肩伦敦海德公园一号、纽约公园大道432号的建筑。

融创北京壹号院/图源：融创官网

融创苏州桃花源实景图/图源：融创官网

这种对卓越品质的追求同样延续到了融创服务。

一个简单的例子：融创华南在业内首次提出“归心社区全景服务体系”，并于去年提出“归心交付2.0体系”，设置工地参观环节，让业主看到完工后看不到的东西，使其安心。

有一种说法是，2017年到2019年的新房尽量不要买。因为这两年开发商拼命建设，同时又碰上限价、还债、密集的楼市调控，新房质量不断突破下限。

融创开放工地参观，类似于餐饮业的“明厨亮灶”，把建设过程暴露在阳光下，展现在业主眼前，一方面是对自己的建造质量放心，也是对业主负责。

所以，复盘融创发展历程，会发现打造“品质护城河”一直是融创最重要的事。

卓越的产品力、客户满意的服务是融创多年来鲜明的标签。

截至去年底，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7%，用户粘性相当强。

一点一滴积攒起来的口碑，加上融创母公司优质的土地储备，以及极强的外拓能力，融创服务将加速崛起，势必成为行业头部物管企业。

如今，这个行业的风口也来了。

除了旧改，今年10月，高层印发《近期扩内需促消费的工作方案》，提出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。

这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，同时也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。

这是前所未有的机遇。融创，也顺势而为，杀入了这盘大棋。

今年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，探索“5G+物业”新模式，打通线上线下服务，进一步促进智慧化业主生活服务平台和管理服务体系建设。

相比于4G，5G并不是多了1个“G”这么简单，而是实现了万物互联。而配合着物联网，物管的服务可以上升多个level。

疫情期间，多个小区加装了物联网感应设备，并结合互联网、人工智能技术，实现7x24小时不间断监控。人脸识别摄像头精确捕捉人脸信息，并结合体温数据，有效阻止非小区业主进入，并将体温异常信息反馈给物业工作人员，大大提高工作效率与准确性。

未来，5G+物业，还有更多的想象空间。

同样，在不远的将来，凭借着自身实力、政策加持以及黑科技助力，融创服务或将成为这条赛道里的最大黑马。