冯仑：房地产后开发时代来临

11月14日，宝马联合网易财经的2020BMW北区企业家论坛在京召开，论坛主题为“对话未来：全球经济与全局对策”。会上，万通集团创始人、地产界思想家冯仑表示，三道红线出来后，未来还有很大的空间，遵循创造最具价值的固定人造空间、科技之于各行业等原则，未来将前途无量。

他分析认为，首先在政策上，强调“房住不炒”，其次，大部分地区的传统基础设施已趋于饱和，城镇化率突破60%，大多数省份已经进入人口低增长时代，“现在一套房挂出去，大概8个月才能卖出去，70%人是越挂价钱越低。现在由卖方市场转入买方市场。所以我是觉得当下如果要卖房很正常，但如果去投资房地产，大部分都赚不到钱，不应该再去做这种买房、炒房和一夜暴富的故事。”

在演讲中，他以三条红线为分水岭，讲解了房地产行业开发时代的结束，以及后开发时代来临所带来的几个变化。

以下为冯仑的部分观点实录：

后开发时代来临：全产品线、全价值链、全商业模式

三条红线出来之后，一方面传统的，之前跑得特别快的这些开发商，开始受到债务杠杆的压力，然后不断地紧缩、减量，甚至爆雷；另一方面又开始有很多人办喜事，似乎这又是一个新的洞房。

那是谁进了这个洞房呢？比如阿里投资房地产，天猫好房；华为也开始和十几家房地产公司结盟，全面进入智能家居时代，进入到房地产行业；更早一点，腾讯已经悄悄的进入房地产行业。

这些故事事实上就标志着房地产时代的改变，也就是说开发时代的结束，以及后开发时代的来临。

开发时代的房就是指住宅，买地盖房销售，然后再买地再盖房再销售。竞争的重点主要是规模、成本和速度，比谁建得更快，卖得更快，规模更大。

而在后开发时代，我们要做的房地产主要有7大类。第一类是办公，第二类是商业物业，第三类是教育研发，第四类是物流仓储，第五类是政府物业，第六类是酒店度假类物业，最后一类是医疗健康。

用一句话概括后开发时代，是全产品线、全价值链、全商业模式。

全产品线是要做细分，比如上面讲的七大类，还可以往下细分；全价值链，是从拿地开始，一直到运营、到金融，整个价值链上的业务都可以做。

后开发时代是服务业：科技+房地产

后开发时代，房地产颠覆性的一些变化，将会出在科技和房地产结合的一些企业，或者说科技进入房地产企业，而不是今天大家知道的那些房地产公司。

如果说开发时代是制造业，那么后开发时代就是服务业，而服务业的精准服务和优秀的服务，靠得是科技。

科技对于后开发时代的赋能，主要体现在4个方面：第一是底层的新基建，要打好数字基础，因为大型社区、大型城市综合体的智能化管理，都要依赖于底层的数据基础。第二是在交易环节，比如贝壳干掉了大量小型房地产经纪公司、代理公司。第三是智能家居，海尔、小米、华为等公司都在做，而智能家居和刚才讲的数字基础是全部打通的。第四，建房的过程被数字化技术改变，制造的过程更加精确节约、环保高效。